7 Billige und einfache Möglichkeiten, um Hypotheken führen

Brauchen Sie ein paar mehr Darlehen, aber nicht das Geld, um einige ernsthafte Marketing zu tun? Hab keine Angst. In dieser Ausgabe werde ich 7 fantastische Wege zeigen, um Leads fast kostenlos zu generieren. Diese Methoden sind super billig (die meisten sind frei) und arbeiten wie gangbusters.

Woher weiß ich?

Diese 7 Methoden sind nur einige der über 30 billige Marketing-Methoden, die ich in einer Lektion meiner 24 Lektion teile Jump Start Your Mortgage Career E- Klasse. Diese neue Klasse ist für jeden Kredit-Offizier, der neu ist und kämpft oder irgendwelche Verteran, die nur ein wenig Hilfe mit ihrem Marketing braucht. Es dauerte über 2 Jahre, um den Inhalt für diese 12 Wochen, 24 Unterrichtsklasse zu schaffen, und ich kann ehrlich sagen, dass es dort nichts gibt, was mit dieser Klasse vergleichbar ist.

Wenn du mehr Darlehen verwenden könntest, dann mach dir einen Gefallen und schau es dir selbst aus. http://www.mortgagebrokertraining.com/jumpstart.html

Hier gehen wir …

Billige Hypothek Lead Generation Tip # 1. Verbinden Sie eine Vereinigung [19459002

ihre eigenen Produkte oder Dienstleistungen für andere in einer kostengünstigen und positiven Weise,

Pädagogik – sie wollen sehen, was ihre Konkurrenz ist, und finden Sie über die neuesten Entwicklungen in ihrer Branche

Wachsen Sie Ihr Netzwerk und Ihre Datenbank, indem Sie Gruppen von bereits etablierten Personen beitreten. Durch die Geselligkeit mit Menschen, die etwas gemeinsam haben, macht es es einfacher, Geschäfte zu generieren. Leute mögen Geschäfte mit Leuten, die sie mögen und vertrauen. Die meisten Leute mögen andere, die die gleichen Interessen haben wie sie.

Billige Hypothek Lead Generation Tip # 2: Use Book Stores

Eine der Fragen, die ich immer fragen, alle meine Coaching-Kunden ist "Wie Kannst du feststellen, ob jemand bereit ist, eine Hypothek zu brauchen, was tun sie, wie handeln sie? "

Dies ist die Millionen-Dollar-Frage. Wenn Sie diese Frage beantworten können, können Sie leicht reich an der Hypothek Geschäft. Durch die Möglichkeit zu identifizieren, dass sie eine Hypothek wollen, bevor sie auf der Suche nach einem, können Sie einen Sprung auf alle anderen Kredit-Unternehmen zu bekommen. Das ist ein Bereich unseres Geschäfts, der mich immer noch ärgert. Die meisten anderen Unternehmen haben einen Weg zu identifizieren, wenn jemand ihren Dienst benötigen und können sie entsprechend vermarkten. Wie wenn jemand ein neues Zuhause kauft, werden sie höchstwahrscheinlich Möbel kaufen, Jalousien, Wohnaccessoires, etc. Also, wenn wir irgendwelche dieser Artikel verkaufen würden, brauchen wir nur eine Liste der neuen Hausbesitzer, um zu vermarkten. Und diese Liste ist leicht zugänglich. Aber wie zum Teufel finden wir heraus, wer das "Denken" von einer Hypothek?

Die Antwort einer meiner Coaching-Kunden kam, war, dass sie in die Buchhandlung oder Bibliothek gehen, um Bücher zu Hause zu kaufen , oder Hypotheken oder Immobilien im Allgemeinen. Und das stimmt Jede Buchhandlung hat einen Immobilienbereich. Und die meisten Bücher sind für Konsumenten, die Immobilien kaufen und verkaufen.

Also meine nächste Frage ist: "Nun, da wir identifiziert haben, was sie tun, wie bekommen wir unsere Botschaft vor ihnen?"

Und mein Klient kam mit dieser einfachen Methode auf: Gehen Sie zu den Buchläden und Bibliotheken und legen Sie eine Visitenkarte in jedes Buch ein.

Nachdem er es für ein paar Monate getan hat, kam er mit einigen auf einfache Beobachtungen:

Zuerst erfuhr er, dass der beste Platz, um die Karte zu setzen, irgendwo in der Front war. Versuchen Sie es für das erste Kapitel, weil nicht jeder das ganze Buch liest.

Zweitens wählen Sie die Bücher mit den besten Abdeckungen und Grafiken im Inneren – sie verkaufen das Beste.

Drittens nicht alle Bücher verkaufen und Manche werden an die Verleger zurückgeschickt

Vierte, mit einem USP auf der Karte hilft, die Antwort zu erhöhen.

Fünftens dauert es etwa 10 Minuten pro Buchhandlung.

Sechste, Er schätzt 3-4 Anrufe im Monat und ein Darlehen pro Monat.

Siebtens hat er jetzt seine Assistentin. Und sie geht einmal wöchentlich.

Acht, die Leute, die anrufen, sind auf der Suche nach mehr Informationen, so dass sie ihnen einen Ratschlag und mehr Ressourcen anbietet.

Wenn Sie die Zeit haben und mutig genug sind, um es zu sehen, versuchen Sie es und sehen Sie, welche Ergebnisse Sie erhalten. Ich wollte es auf meinem Markt testen. Also ging ich in drei Buchhandlungen und legte etwa 120 Karten ein. Ich habe 2 Anrufe, und einer von ihnen ist eine sehr ernste Aussicht. Wenn ich es öfter mache, habe ich keinen Zweifel daran, dass es auch für mich funktionieren würde.

Billige Hypothek Lead Generation Tp # 3: Orphan Files

Wenn ein Darlehensoffizier ein Unternehmen verlässt Klienten, die er / sie zur Firma gebracht hat, werden Waisen genannt. Diese Kunden gehören nun zum Unternehmen. Fragen Sie Ihren Manager, um zu sehen, wenn Sie irgendwelche Waisenakten in Ihrem Büro kontaktieren können, um zu sehen, wenn sie irgendeine Hypothek oder Immobilienhilfe benötigen.

Cheap Mortgage Lead Generation Tip # 4: Tradeshows

Ein weiterer Coaching-Kunde von mir geht an Messen. Aber nicht die, die mit unserem Geschäft in Verbindung stehen. Er geht auf unabhängige Fachmessen: elektronische Shows, Designshows, Autoshows und seine Favoriten: Frauenmessen.

Die meiste Zeit ist er die einzige Hypothekenfirma dort. Und er ist durchschnittlich 2-3 Darlehen Anwendungen pro Show. Der Trick ist, in deinem Geschäft mit der Show zu binden. Wenn es eine Auto-Show ist, können Sie werben, dass Sie jedem helfen können, irgendjemandes Auto an Ort und Stelle zu kaufen.

Wenn Sie vor der Genehmigung jemand bei einer Autoshow für eine Auszahlung refinanzieren können, können sie gehen und kaufen das heiße Auto, das sie für die letzten 2 Stunden gesessen haben. Sofortige Befriedigung

Billige Hypothek Lead Generation Tip # 5: Eine lokale Immobilien-Investment-Gruppe beitreten

Jede große Stadt hat eine. Und sie sind voll von Leuten, die Häuser kaufen und verkaufen. Sie brauchen Geld, um Häuser zu kaufen, und sie brauchen Geld, um anderen zu helfen, ihre Häuser zu kaufen.

Billige Hypothek Lead Generation Tip # 6: Realtor Open Houses

Stoppen Sie bei Realtor offenen Häusern an den Wochenenden .

Wenn du einen Pfarrer kennen wirst, kannst du anbieten, offene Häuser für sie zu machen, wo du im Haus neben ihr sitzt. Es ist nicht eine unterhaltsame Art, einen Nachmittag zu verbringen, aber du könntest ein paar gute Leads herausholen.

Wenn du dich entscheidest, diese Route zu gehen, vergewissere dich, dass das Haus in einem gut frequentierten Bereich ist und leicht zu bekommen ist nach. Und stellen Sie sicher, dass der Agent einige Werbung und leiht Ihnen Zeichen und Ballons. Du willst nicht in einem Haus sitzen, wo niemand auftaucht, weil es schwer zu finden ist oder niemand über das offene Haus wusste.

Ein weiterer Tipp ist, die Nachbarn des Hauses zu treffen, das du offen hältst . Sehen Sie, wenn sie wissen, dass jemand sich bewegen oder kaufen möchte.

Billige Hypothek Lead Generation Tip # 7: Realtor MLS

Wollen Sie eine Quelle von Tausenden von Menschen, die eine Hypothek bekommen werden in den nächsten paar Monaten

Es ist Verkäufer. Und der Multiple Listing Service von Realtors ist voll von ihnen. (19459002)

Schicken Sie ihnen etwas über Sie oder ein Angebot für kostenlose Informationen.

Mailen Sie sich etwas über Sie oder ein Angebot für kostenlose Informationen. Rufen Sie sie an, wenn Sie ihre Telefonnummer bekommen können und sie sind nicht auf der Liste "Nicht anrufen" oder einfach nur bei ihrem Haus, wenn Sie den Mut haben.

Das ist genau das, was einer meiner Coaching-Kunden tut. Er ruft Realtors an, die Listen haben und fragt sie, ob er seine Dienste an die Hausverkäufer vermarkten kann. Viele Realtors sagen ja. Wenn sie es tun, kontaktiert er die Verkäufer und erzählt ihnen, dass ihr Makler sagte, dass es OK war, sie anzurufen.

Er erzählt mir die Mehrheit der Hausverkäufer, mit denen er spricht, bereit sind, mit ihm zu sprechen und er bekommt mehrere Kredite pro Monat mit diesem Trick.

Wenn Sie die oben genannten Lead-Generierung Tipps und würde gerne mehr, schauen Sie sich meine Jump Start Your Mortgage Career E-Klasse heute. Wie ich schon sagte, das sind nur einige der Dutzende von billigen Lead-Generierung Techniken, die ich in einer Lektion des Kurses teilen. Die anderen Lektionen decken jeden Aspekt der Hypotheken-Marketing, dass Sie in diesem Geschäft erfolgreich sein müssen.

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Titel Unternehmen vs Immobilien Anwälte

Ist ein Immobilien-Anwalt eine bessere Wahl als ein Titel Unternehmen, wenn es um den Verkauf Ihres Hauses kommt? Sie können wählen, eine der beiden, aber Sie sollten sich zuerst bewusst sein, der Unterschied zwischen Immobilien-Anwälte und Titel-Unternehmen.

Immobilien-Rechtsanwälte

Immobilien-Anwälte spezialisieren sich auf Gesetze über Immobilien und stellen Sie sicher, dass dass Ihre Interessen als Verkäufer in der Transaktion erfüllt sind. Diese Anwälte können als Escrow-Agenten handeln, wie sie Ihr ernstes Geld halten können, Zahlungen sowie helfen Ihnen mit der erforderlichen Dokumentation. Diese Rechtsanwälte können Ihnen auch helfen, die in der Verkaufstransaktion beteiligten Rechtsvorschriften zu verstehen, das Angebot des Käufers und Ihre Rechte als Verkäufer.

Ein Anwalt kann auch eine Schließung behandeln, falls der Anwalt des Kreditgebers nicht tut dass. Jeder Immobilienanwalt hat zwei wichtigste Aufgaben.

• Um den Unterlagenprozess der Transaktion zu beraten

• Um Sie bei einem Abschluss zu vertreten

Neben diesen beiden wichtigen Diensten verhandelt ein Anwalt auch irgendwelche Änderungen im Kaufvertrag, die der Verkäufer zu übernehmen wünscht. Vorbereitung der Verkäufer die Tat, ein weiterer entscheidender Aspekt, wird auch durch den Anwalt gesorgt. Der Anwalt, den Sie mieten, begleitet Sie auch bei Ihrem Treffen mit dem Kunden / Käufer zum Zeitpunkt der Abrechnung.

Titelfirmen

Titelfirmen sind Versicherungsagenturen, die Titelversicherungsgesellschaften vertreten. Solche Unternehmen versichern Titel für Kreditgeber und Käufer, indem sie sicherstellen, dass ein Titel frei von jeglicher Belastung ist, die einen finanziellen Verlust verursachen kann.

Die Titelfirma versichert dem Käufer, dass er / sie seinen Titel auf der Heimat bekommen kann Eigentum ohne Pfandrechte gegen sie. Die Verfügbarkeit eines Titels auf dem jeweiligen Haus / Eigentum wird klar gemacht und von einer Titelfirma bezahlt. In diesem Prozess schützt ein solches Unternehmen die Rechte und Interessen beider Parteien.

In der Regel versichern die meisten Titelfirmen eine Schließung mit Hilfe eines Anwalts, um bestimmte Anforderungen zu erfüllen.

Halten Sie die folgenden Dinge im Hinterkopf, wenn Sie Ihr Eigentum verkaufen:

Titelfirmen können die Anzahlung behalten und Ihr Haus ohne zusätzliche Kosten schließen. Auch gibt es eine Möglichkeit, dass Titel-Unternehmen können Sie einen Rabatt auf Ihre Titelversicherung, wenn Sie zuvor ihre Dienste verwendet haben, um entweder refinanzieren oder kaufen Sie Ihr Haus oder Eigentum. Rechtsanwälte können auch Ihr Haus / Immobilienverkauf schließen und halten Sie Ihre Anzahlung, aber kann eine zusätzliche Gebühr.

Ein Anwalt kann eine höhere Gebühr, um einen Vertrag zu schreiben. Bei einfachen Transaktionen kann dies zu Verhandlungen führen. Aber in den meisten anderen Immobilienverkaufstransaktionen können sich die Dienstleistungen eines Immobilienanwalts als unschätzbar erweisen.

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Source by Jonathan R Bailey

Die vielen Möglichkeiten, von Ihren Timeshare-Verpflichtungen entlastet zu werden

Während es wahr ist, dass ein Timeshare-Vertrag ein verbindliches Rechtsdokument ist, wird oft fälschlicherweise angenommen, dass ein solcher Vertrag nicht nur annulliert werden kann.

Dieses Missverständnis wird von Timeshare-Firmen und Nutzergruppen, die von der Timesharing-Industrie finanziert, gepflegt und kontrolliert werden, fortgesetzt

.

] Die Wahrheit der Sache ist, dass nach dem Gesetz die Verträge aus einer Vielzahl von Gründen, einschließlich Betrug und Irrtum, storniert werden.

Darüber hinaus kann eine Person, die durch die Verpflichtungen eines Vertrages belastet ist, Page

"Stornierung" erfolgt, wenn eine der Parteien den Vertrag wegen Verletzung durch den anderen beendet und deren Wirkung gleich ist. "Kündigung" ist nicht mehr an den Vertrag gebunden der Kündigung, mit der Ausnahme, dass die Kündigung auch eine Abhilfe wegen Verletzung des gesamten Vertrages oder eines unvollständigen Saldos behält. "Uniform Handelsgesetzbuch 2106 (4), siehe 13 Corbin (Rev. ed.), §73.2, 13 Am.Jur .2d (2000 ed.)

"Termina wenn eine Partei, die nach einer durch Vereinbarung oder gesetzlich geschaffenen Befugnis entsteht, den Vertrag anders als für ihre Verletzung beendet. Uniform Handelsgesetz 2106 (3)

Da es sich um das Gesetz des Landes handelt, kann eine Vertragsverletzung durch eine Vertragspartei dazu führen, dass die andere Partei von ihren Verpflichtungen aus dem Vertrag befreit wird, die Vorstellung, dass einer ist "19459002]

Der Zweck dieses Artikels ist es, diesen Timeshare-Besitzern einen Strahl der Hoffnung zu geben, die nicht mehr daran interessiert sind, an ihren Timesharing und sein Leben gebunden zu sein der finanziellen Verpflichtungen

Um zu beginnen, wenn Sie zum ersten Mal Ihre Timeshare kaufen, haben die meisten Staaten einen Rücktritt oder "Abkühlung" Zeitraum, in dem Timeshare Käufer können ihre Verträge kündigen und ihre Kaution zurückgegeben werden. Dies ist bekannt als das "Rücktrittsrecht".

Sobald diese Frist abläuft, werden die meisten Timesharing-Unternehmen Sie glauben lassen, dass ihr Vertrag nicht storniert werden kann und Sie danach in der Ewigkeit gebunden sind, um die zu bezahlen Page

Darüber hinaus hätten die Befürworter des Timeshare-Besitzes Sie glauben lassen, dass, sobald das erste "Rücktrittsrecht" ausläuft, die einzige rechtliche Möglichkeit besteht, Timeshare-Verträge zu beenden "19459002]

In der Tat, die meisten Timesharing-Benutzergruppen und praktisch alle Timesharing-Unternehmen wollen, dass Sie glauben, dass unter keinen Umständen wird eine Timesharing-Unternehmen freiwillig zurücknehmen ihre Timeshare. Das ist noch nicht wahr

Was ist wahr, dass die meisten Timeshare-Unternehmen nicht bereitwillig ihre Timeshare zurücknehmen werden. Wie im Folgenden zu sehen ist, werden bei vielen Rechtsstreitigkeiten, wie viele Rechtsstreitigkeiten, die Timeshare-Gesell- schaften in Anbetracht des Rechtsstreits oder des Potenzials des Rechtsstreits,

Bevor ich die neuesten Entwicklungen bei der Streichung eines Timesharing bespreche, möchte ich ein wenig Zeit für die traditionelleren Mittel, um eine unerwünschte Timeshare zu stornieren oder loszuwerden.

Wie oben erwähnt, ist das traditionelle Mittel

Auf dem Thema des Verkaufens eines Timesharing, viele ungewöhnliche Timeshare-Besitzer, die versuchen, sich von ihrem Timesharing zu befreien, beten, um Firmen aufzulisten, die vorschlagen, aufzulisten ihre Timeshare zum Verkauf. Solche Unternehmen wurden von staatlichen Attorney General's für betrügerische und täuschende Praktiken untersucht und ein vorgeschlagener Timesharing-Verkäufer, der seine Timeshare-Verpflichtung verkaufen möchte, sollte zuerst den Verkauf ihrer Timeshare durch die Auflistung auf Websites wie eBay oder Craigslist

Andere Optionen sind, um es durch den Entwickler aufzulisten, wenn der Entwickler re-Verkäufe behandelt, oder durch einen Timesharing-Wiederverkaufsmakler. Eine Sache, die der vorgeschlagene Timeshare-Verkäufer nicht tun sollte, ist eine Vorauszahlung für den Verkauf ihrer Timeshare zu bezahlen.

Eine weitere häufig diskutierte Lösung für das Problem, wie man von den finanziellen Belastungen deiner Timeshare freigegeben wird, ist es, die Timeshare zu spenden. Wo es einmal eine Reihe von Organisationen gab, die Deeded-Timeshare-Spenden akzeptieren, mit der ständig wachsenden Belastung der Wartungsgebühren, die jedes Jahr auftauchen, sind solche Organisationen eine verschwindende Rasse.

Übertragung des Eigentums an einen Dritten wer nur die jährlichen Unterhaltsverpflichtungen übernehmen wird, ist eine weitere "Ausstiegsstrategie". Diese Personen werden jedoch nicht bezahlen Sie für die Timesharing und in vielen Fällen wird die Timesharing-Unternehmen einfach verweigern, um die Übertragung zu erkennen oder alternativ auferlegen üben Resort Transfer Gebühren machen die Übertragung an einen Dritten unerschwinglich für diejenigen, die mit finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert.

In den letzten Jahren sind jedoch neue Techniken, die von Immobilienanwälten, die sich auf Timeshare-Rechtsstreitigkeiten spezialisiert haben, pioniert. Diese Techniken erreichten ihre ultimative Verwirklichung in einer Reihe von Klagen, die in Kalifornien eingereicht wurden, was dazu führte, dass jeder Kläger aus ihren Timeshare-Verträgen freigegeben wurde.

Andere ähnliche Aktionen haben gefolgt, alle, die Schadensersatz für die Art der betrügerischen und trügerischen suchen

Dieses Verhalten umfasst die folgenden Darstellungen, die typischerweise zum Zeitpunkt der Timeshare gemacht wurden:

ein. Dass die Timeshare-Zinsen erworben werden und den Wiederverkaufspreis und den Wert im Laufe der Zeit erhöhen würden.

b. Dass die Timeshare-Zinsen frei ausgetauscht, übertragen und verkauft werden könnten.

c. Dass die Timeshare-Zinsen eine finanzielle Investition waren

d. Dass der Käufer, der erworben wurde, dazu führen würde, dass der Käufer die Buchungspriorität über nichtkaufende Urlauber erhält, die bei einem oder mehreren der von der Beklagten besitzten und / oder beibehaltenen Eigentum bleiben möchten. Timeshare

Infolge der Einreichung solcher Aktionen, Timesharing-Unternehmen sind viel mehr zugänglich für die Freigabe von Timeshare-Besitzer aus ihren Timeshare-Verpflichtungen auch ohne Rückgriff auf Rechtsstreitigkeiten

Um eine solche Lösung in Anspruch nehmen zu können, sollten Sie einen Anwalt mit Timeshare vertraut zu halten Gesetze und die verschiedenen Techniken für die Beendigung eines Timeshare-Vertrages.

In Summe glaube nicht, dass die Neinsager, die Ihnen sagen, dass es unmöglich ist, aus einem Timeshare-Vertrag zu kommen. Sollten Sie das Opfer eines oder mehrerer der vorstehenden Falschdarstellungen sein, können Sie auch Ihren Timeshare-Vertrag abbrechen.

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Source by Mitchell Sussman

Ein kompletter Führer für Restaurant Immobilien Investments

Restaurants sind eine beliebte Gewerbeimmobilie für viele Investoren weil:

  1. Die Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z.B. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, neben der Miete, Mieter auch zahlen für Grundsteuern, Versicherung und alle Wartungskosten. Das einzige, was der Investor zahlen muss, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersagbaren Cashflow bietet. Es gibt entweder keine oder wenige Vermieter Verantwortlichkeiten, weil der Mieter ist verantwortlich für die Wartung. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Alles, was Sie tun, ist die Miete zu überprüfen, um die Bank. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile bei der Investition in ein Restaurant oder Einzel-Mieter Eigentum.
  2. Ob reich oder arm, die Menschen müssen essen. Amerikaner essen öfter aus, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen nachher zu kochen und zu bereinigen, was oft das Schlimmste ist! Entsprechend der nationalen Gaststätte-Vereinigung, die Nation Gaststättenindustrie gegenwärtig umfaßt 937.000 Gaststätten und wird erwartet, um $ 537 Milliarde im Verkauf 2007 zu erreichen, verglichen mit gerade $ 322 Milliarde im Jahre 1997 und 200 Milliarden Dollar 1987 (in den gegenwärtigen Dollars). Im Jahr 2006, für jeden Dollar Amerikaner verbringen auf Lebensmittel, wurden 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es Zivilisation auf der Erde gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sehr gut auf Ihre Immobilie achten werden, weil es in ihrem besten Interesse ist, dies zu tun. Nur wenige Kunden, wenn überhaupt, wollen in ein Restaurant gehen, das ein schmutziges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Allerdings sind die Restaurants nicht gleich aus der Sicht der Anlage geschaffen

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden. Das ist aber nur ein urbaner Mythos, da es keine abschließenden Studien dazu gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor für Hospitality, Dr. HG Parsa von Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio in der Zeit von 1996 bis 1999 ( Note verfolgt: Sie sollten nicht zeichnen die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa beobachtete, dass Meeresfrüchte-Restaurants die sichersten Ventures waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Rate des Versagens in Columbus, OH erleben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH in den Jahren 1996 bis 1999 geschlossen. Neben der wirtschaftlichen Versagen, die Gründe für Restaurants schließen gehören Scheidung, schlechte Gesundheit und Unwilligkeit, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu begehen. Auf der Grundlage dieser Studie kann es sicher sein, vorherzusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr sein, damit der Vermieter die Miete weiterhin erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine gewisse minimale Menge an nicht ausgeliehenen Bargeld / Kapital haben, zB $ 300.000 für McDonald's, zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr über $ 30.000 bis $ 50.000 bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigetragen. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer eine Schulung, wie man ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbaut und betreibt, ohne sich um den Marketing-Teil zu kümmern. Infolgedessen bekommt ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt wird. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft nicht an der Stelle ausführen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat $ 34.2B Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von $ 2.4M in Umsatz pro US-Standort . McDonald's ist derzeit über 50% Marktanteil der $ 64 Milliarden US Hamburger Restaurant Markt. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Entfernt hinter ist Wendys (durchschnittlicher Umsatz von $ 1.5M) mit $ 8.5B im Verkauf und 5904 Läden. Burger King steht auf Platz drei (durchschnittliche Umsatz von $ 1,2M) mit $ 8.4B im Verkauf, 7264 Läden und 13% der Hamburger Restaurant Marktanteil (unter allen Restaurant-Ketten, Subway ist Platz zwei mit $ 11.4B im Vertrieb, 23.850 Filialen und Starbucks Nummer 3 mit $ 9.8B im Verkauf und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist anscheinend nicht das Ergebnis, wie köstlich der Big Mac schmeckt, aber etwas anderes komplexer ist. Pro eine Umfrage von 28.000 Online-Abonnenten der Consumer Report Magazin, McDonald's Hamburger Rang zuletzt unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 das Beste war, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9 (7.9), In-N-Out Burgers (7.9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner zunehmend ihr Frühstück früh kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Saft zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. "19459002]

Mit unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden umher kommen und das Essen probieren können. Diese Betriebe sind besonders hart in den ersten zwölf Monaten der Eröffnung, vor allem bei Besitzern von minimaler oder nicht nachgewiesener Erfolgsbilanz. Also im Allgemeinen sind "Mama und Pop" Restaurants riskante Investitionen aufgrund der anfänglichen schwachen Einnahmen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Nicht-Markennamen-Restaurant zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rückkehr proportional zu den Risiken ist, die Sie nehmen werden.

Manchmal ist es nicht leicht für Sie zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist oder Nicht-Markennamen. Einige Restaurantketten funktionieren nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist WhatABurger Restaurant Kette mit über 700 Standorten in 10 Staaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurant-Kette in Texas und Georgia. Allerdings ist es noch unbekannt an der Westküste ab 2012. Markennamen Ketten neigen dazu, eine Website mit allen Standorten plus andere Informationen zu haben. Also, wenn Sie eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden können Sie schnell erkennen, wenn ein unbekannter Name ist ein Markenname oder nicht.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen US-Dollar

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten im Hinblick auf den Umsatzwechsel von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Kerle Burger und Pommes mit $ 921M im Umsatz und 32,8% ändern.
  2. Chipotle Mexican Grill mit $ 2.261B im Umsatz und 23.4% ändern.
  3. Jimmy Johns Gourmet-Sandwich-Shop mit $ 895M im Umsatz und 21,8% Veränderung
  4. Yard House mit $ 262M im Umsatz und 21,5% Veränderung
  5. Firehouse Subs mit $ 285M im Umsatz und 21,1% Veränderung
  6. BJ's Restaurant & Sudhaus mit $ 621M im Umsatz und 20,9% Veränderung
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B im Umsatz und 20.1% ändern.
  8. Die Hühnerfinger der Flügel mit 206 Millionen Dollar Umsatz und 18,2% änderung
  9. Nudeln & Unternehmen mit $ 300M im Umsatz und 14,9% Wechsel von

Lease & Rent Guaranty

Die Mieter unterzeichnen oft eine langfristige absolute Dreifachnetz (NNN) Leasing. Das bedeutet neben der Grundmiete auch für alle Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger wird das Risiko der Instandhaltungskostenunsicherheit beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können auch die Miete mit eigenen oder Vermögenswerten garantieren. Deshalb, falls sie das Geschäft schließen müssen, werden sie weiterhin die Miete für das Leben der Miete bezahlen. Unten sind ein paar Dinge, die Sie über die Leasinggarantie wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen, je stärker die Garantie ist, desto geringer ist die Rückkehr Ihrer Investition. Die Garantie von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensbewertung einer öffentlichen Gesellschaft ist viel besser als ein kleines Unternehmen im Besitz eines Franchisenehmers mit ein paar Restaurants. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald-Unternehmensleasing normalerweise eine niedrige 4,5-5% Cap (Return of Investment in der 1 st Jahr des Eigentums), während McDonald's mit einem Franchisenehmer garantiert (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz durch Franchisenehmer) kann 5-6% Cap bieten. Also herauszufinden, die Höhe der Risiken, die Sie bereit sind zu nehmen, wie Sie nicht bekommen sowohl niedrige Risiken und hohe Renditen in einer Investition.
  2. Manchmal wird eine Multi-Location-Franchise bilden eine Muttergesellschaft, um alle Restaurants zu besitzen. Jedes Restaurant ist wiederum im Besitz einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC), die das Mutterunternehmen vor Verbindlichkeiten schützt. So bedeutet die Mietzinsgarantie durch die Einzelinstitut LLC nicht viel, da es nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht keine Zitrone ein gutes Auto. Ebenso macht eine starke Garantie kein lausiges Restaurant zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter alle Anstrengungen unternehmen wird, um Ihnen die Miete zu zahlen. Also nicht eine Eigenschaft in erster Linie auf die Garantie beurteilen
  4. Die Bürgschaft ist gut, bis die Gesellschaft, die es garantiert, Konkurs erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit durch die Schließung von Standorten mit niedrigem Umsatz und die guten Standorte (d. H. Mit starken Verkäufen). Also ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es passiert, eine schwache Garantie zu haben (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite
  5. Wenn Sie in ein "Mom & Pop" Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Principals, z.B. sowohl Mama als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen.

Lage, Lage, Lage

Ein lausiges Restaurant kann es tun gut an einer guten Lage, während die mit einem guten Menü an einem schlechten Ort scheitern kann. Ein guter Standort wird für den Betreiber einen starken Umsatz erzielen und ist für Sie als Investor in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hoher Verkehrsaufkommen : Das wird mehr Kunden ins Restaurant ziehen und damit einen hohen Umsatz erzielen. Also ein Restaurant am Eingang zu einer regionalen Mall oder Disney World, ein wichtiges Einkaufszentrum oder Colleges ist immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Das hohe Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sicht von der Straße begleitet werden. Dies wird die Werbekosten minimieren und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste zu kommen.
  3. Leichtigkeit des Austritts und Ausstiegs : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, bekommt viel Verkehr und hat große Sichtbarkeit, ist aber nicht in einer großartigen Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Darüber hinaus ist es nicht möglich, links abbiegen zu können. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer
  4. Ausgezeichnete Demographie : Ein Restaurant sollte gut in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen tun, da es mehr Menschen mit Geld zu verbringen hat. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um für höhere Mieten zu zahlen.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten verketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, gibt es eine gute Chance, dass er es überspringen wird und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt ca. 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Platz. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's braucht mehr Parkplätze als sitzen Restaurants, z.B. Olivengarten
  6. Hohe Umsatzerlöse : Der jährliche Bruttoeinkommen allein erzählt Ihnen nicht viel, da größer – in der Quadratmeterzahl – das Restaurant tendenziell höhere Einnahmen hat. So ist die Mietzinserhöhung ein besseres Maß an Erfolg. Bitte beziehen Sie sich auf die Ertragsquote im Bereich der Due Diligence für weitere Diskussionen.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Ort in der Nähe zu replizieren: Der Bereich hat einfach kein verwertbares Land, oder der Masterplan erlaubt es nicht mehr Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baustoffe zu bauen. Aus diesen Gründen ist der Mieter wahrscheinlich, den Mietvertrag zu verlängern, wenn das Geschäft rentabel ist.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen ist der Zinssatz ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Einzel-Mieter Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen ist, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Lenders bevorzugen auch nationale Markennamen Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht zu out-of-state Investoren vor allem, wenn die Restaurants befinden sich in kleineren Städten. So kann es eine gute Idee für Sie sein, in ein Franchise-Restaurant in großen Metro-Gebieten zu investieren, z.B. Atlanta, Dallas Im Jahr 2009 ist es eine Herausforderung, die Finanzierung für Sit-down-Restaurant-Akquisitionen, vor allem für Mama und Pop-und regionale Restaurants aufgrund der engen Kreditmarkt zu bekommen. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Tarif und die Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an den nationalen Franchise-Restaurants in den großen Metros halten.

Wenn die Cap Rate höher ist als der Zinssatz des Darlehens, zB Cap-Rate beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie übernehmen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie leihen Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash on Cash) höher als die Cap Rate. Darüber hinaus, da die Inflation in naher Zukunft wird erwartet, dass höher sein aufgrund der steigenden Kosten für Kraftstoff, das Geld, das Sie leihen, um Ihren Kauf zu finanzieren wird weniger wert sein.

Due Diligence Investigation

Vielleicht möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich entscheiden, mit dem Kauf voranzukommen:

  1. Finanzinformation des Mieters : Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter generiert jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar. Die Kosten für Waren, z.B. Nahrungsmittel und Versorgungsmaterialien sollten ungefähr 30-35% des Umsatzes sein; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. So überprüfen Sie die Gewinne und Verluste (P & L) Aussagen, falls vorhanden, mit Ihrem Buchhalter. In der P & L-Anweisung sehen Sie das Akronym EBITDAR. ] [19459019] R ent. Wenn Sie nicht sehen, Lizenzgebühren in P & L von einem Franchise-Restaurant oder Werbekosten in der P & L eines unabhängigen Restaurants, können Sie den Grund, warum zu verstehen. Natürlich wollen wir dafür sorgen, dass das Restaurant nach der Miete rentabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoeinkommens sehen. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft einen Schlag gemacht. Als Ergebnis haben die Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von rund 3-4% erlebt. Dies scheint die meisten, wenn nicht alle, Restaurants überall betroffen zu haben. Darüber hinaus kann es ein neues Restaurant mehrere Jahre, um potenzielle Umsatzziel zu erreichen. Also erwarte nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Die Kreditgeschichte des Mieters : Wenn der Mieter eine Privatgesellschaft ist, können Sie die Kreditgeschichte des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet Paydex Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d.h. persönliche Kredit-Geschichte Ergebnis. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, mit höherer Punktzahl, die eine bessere Zahlungsleistung anzeigt. Ein Paydex-Score von 75 ist gleichbedeutend mit FICO-Score von 700. Wenn also Ihr Mieter einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie wahrscheinlich die Mietschecks sofort erhalten.
  3. Rent to Revenue Ratio : Dies ist das Verhältnis der Basismiete über den jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d.h. je niedriger das Verhältnis, desto besser die Lage. Als Faustregel gilt das Verhältnis weniger als 10%, was bedeutet, dass der Standort einen starken Umsatz hat. Wenn das Verhältnis weniger als 7% ist, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich eine Menge Geld nach der Zahlung der Miete. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wohl nicht wichtig. Allerdings ist die Mietzinserhöhung nicht ein präziser Weg, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn macht oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Grundsteuern als Teil der Miete. Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des beurteilten Wertes – variieren von Staaten zu Staaten. Zum Beispiel in Kalifornien sind es etwa 1,25% des bewerteten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Einkommensquote von 8% in einem Staat rentabel sein und doch in einem anderen Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants neigen dazu, eine höhere Anzahl von Parkplätzen zu benötigen, weil die meisten Gäste dazu neigen, in einem kleinen Zeitfenster zu stoppen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter (SF) des Restaurantraums. Fast-Food-Restaurants können etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF benötigen.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter eine Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, sollte es ein Feuer geben, das einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie zerstört. Natürlich ist dies nicht wünschenswert für Sie, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10% So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie wollen auch sicherstellen, dass die Versicherung auch die Mieteinnahmen für 12-24 Monate abdeckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien muss man eine Prämie zahlen, z.B. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohem Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : idealerweise sollten Sie in eine Eigenschaft investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z.B. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Das gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, also wird er da sein, um die Miete zu bezahlen. Starbucks neigen dazu, eine Prämienmiete $ 2 bis 4 pro SF monatlich zu zahlen, da sie sich oft an einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als $ 4 pro SF monatlich zahlt, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen können, weil es schwer ist, einen Gewinn im Restaurantgeschäft zu machen, wenn der Mieter eine höhere Miete bezahlt. Einige Restaurants können eine Prozentsatzklausel haben. Das bedeutet neben der minimalen Grundmiete, dass der Betreiber auch einen Prozentsatz seines Umsatzes bezahlt, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mietzinserhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel entweder eine jährliche Mietzinserhöhung von 2% oder eine Steigerung von 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mietzinserhöhung bevorzugen, da 5 Jahre eine lange Zeit ist, auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Zunahme als 10% Zunahme alle 5 Jahre. Außerdem, da die Miete jedes Jahr steigt, ist der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapazität gleich bleibt, wird Ihre Investition im Wert schätzen. So gibt es keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z.B. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Leasinglaufzeit : Im Allgemeinen begünstigen Investoren langfristige, z.B. 20 Jahre Leasing, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedrigem Aufblasvorgang, z.B. 1% bis 2%, das ist gut Wenn jedoch das Aufblasen hoch ist, z.B. 4%, das heißt, Sie werden technisch weniger Miete bekommen, wenn die Mietzinserhöhung nur 2% beträgt. Also nicht ausschließen Eigenschaften mit ein paar Jahren links von der Miete, da es starkes Aufwärtspotenzial sein kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen abläuft, kann der Mieter möglicherweise viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegen Investitionsrenditen : Als Investor mögen Sie Eigenschaften, die eine sehr hohe Rendite bieten, z.B. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie zu einem brandneuen Franchise-Restaurant angeboten werden, das von einem Entwickler zum Verkauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbel, Fixtures und Equipment (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20-jährigen absoluten NNN-Leasing, der eine sehr großzügige Miete pro SF bezahlt, z.B. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist bereit, dies zu tun, weil er nicht brauchen, um mit jedem Geld zu kommen, um ein Geschäft zu eröffnen. Investoren sind begeistert von der hohen Rendite; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der Geld verdient hat, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer darf nicht bereit sein, während der harten Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital im Eigentum hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers fehlschlagen, können Sie nicht in der Lage sein, einen Mieter zu finden, der bereit ist, eine so hohe Miete zu bezahlen, und Sie können mit einem freien Restaurant enden.
  11. Aufzeichnungen des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 vor kurzem geöffneten Restaurants betrieben wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um Ihnen die Miete zu zahlen.
  12. Handelsbefestigungen : Einige Restaurants werden mit Handelsbeilagen verkauft, so stellen Sie sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds tun gut während des Abschwungs, sitzen-down Familien Restaurants neigen dazu, empfindlicher auf die Rezession aufgrund höherer Preise und hohe Kosten. Diese Restaurants können einen zweistelligen Rückgang des Jahresumsatzes erleben. Infolgedessen wurden viele Sit-down-Restaurants während der Rezession stillgelegt.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurücklehnen, zB 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist, damit er das Eigentum verkaufen muss, um seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder darf nicht der Fall sein; Allerdings ist dies eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurant-Betreiber, Geld aus den Aktien aus gutem Grund zu bekommen: Business Expansion. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist vielleicht nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da die Kreditgeber oft nur 65% des Immobilienwertes in einer Refinanzierungssituation verleihen.
  2. Das Darlehen wird als langfristige Schulden in der Bilanz zeigen, die oft nicht positiv gesehen wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.

Sie werden oft 2 verschiedene Auszahlungsstrategien sehen, wenn man sich die Miete des Restaurants ansieht Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber will sicherstellen, dass er eine niedrige Miete bezahlt, damit sein Restaurantgeschäft eine gute Chance hat, rentabel zu sein. Er bietet auch eine konservative Cap-Rate für Investoren, z.B. 7% Mütze Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag klein bis mäßig. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, weil der Mieter eher die Miete leisten kann.
  2. Deutlich höher als Marktmiete : Der Betreiber will sein Geld ausschöpfen, indem er die Immobilie viel höher als sein Marktwert kostet, z.B. $ 2M für eine $ 1M Eigenschaft. Investoren werden manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z.B. 10% Der Betreiber kann $ 5 der Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Eigenschaften $ 3 pro Quadratfuß ist. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort einen Verlust durch höhere Mieten erleiden. Allerdings erhält der Betreiber so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein.

Bodenvermietung

]

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant auf dem Boden Leasing zum Verkauf. Der Begriff Boden Leasing kann verwirrend sein, wie es bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und leasen das Grundstück eines anderen Investors auf einer langfristigen, z.B. 50 Jahre, Bodenvermietung
  2. Du kaufst das Land, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und dann in der Regel Zeichen ein 20 Jahre NNN Leasing, um das Los zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, dann wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgesandt. Die Kappenrate ist oft um 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag investieren muss (ob seine eigenen oder geliehenen Gelder), muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Ort ist für sein Geschäft. Darüber hinaus sollte der Mieter nicht die Mietzahlung machen oder die Miete nicht verlangsamen, wird das Gebäude mit erheblichem Wert zu Ihnen als Grundbesitzer zurückkehren. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl Geschäft als auch Gebäude, wenn er seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt man zweimal darüber nach, dass er die Mietschecks nicht sendet. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, das Sie sowohl das Land als auch Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Cap-Rate sind die großen Nachteile für Bodenleasing

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da die IRS es nicht erlaubt, ihren Landwert abzuschreiben. So sind deine Steuerschulden höher. Die Mieter hingegen können 100% des Wertes der Gebäude und Ausrüstungen abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z.B. Tornados, können einige Leasingverhältnisse den Mietern erlauben, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu beenden, ohne die Eigenschaften in den letzten Jahren des Mietvertrages wieder aufzubauen. Leider ist dieser Autor nicht bewusst von Versicherungsgesellschaften, die Feuerversicherung verkaufen würde, da Sie nicht das Gebäude besitzen. So ist das Risiko erheblich, wie Sie am Ende besitzen eine sehr teure leere Menge ohne Einkommen und eine riesige Eigentumssteuer Rechnung.
  3. Einige der Leasingverhältnisse erlauben es den Mietern, keine Strukturen zu machen, z.B. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren der Miete. Dies kann verlangen, dass Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten ausgeben und damit negative Auswirkungen auf den Cashflow der Immobilie haben werden.

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Montreal Eigentumssteuer Verkauf Verfahren: Steuer Verkauf Auktionen

Einmal im Jahr die Stadt Montreal zusammen mit der Comité de gestion de la Taxe Scolaire Auktion von allen Eigenschaften, die nicht bezahlt haben ihre Steuerrechnung in voller Höhe. Montreal Immobiliensteuer Umsatz ist ein guter Weg, um Immobilien für viel weniger als sie sind wert. Bevor Sie darüber nachdenken, wie groß es wäre, um sehr viel auf Immobilien zu bekommen, müssen Sie wissen, wie die Verfahren zu folgen, um an der Montreal Steuer Verkauf teilnehmen.

Was ist der Montreal Steuer Verkaufsprozess

Die Montrealer Steuerversteigerungen treten einmal im Jahr im Spätherbst auf. Um teilnehmen zu können, musst du dich frühzeitig präsentieren. Eine überarbeitete Liste der Eigenschaften wird produziert und an alle weitergegeben, die registriert sind, um zu bieten. Sobald der Steuerverkauf beginnt, werden die Eigenschaften nacheinander versteigert, damit sie auf der Liste erscheinen.

Um ein Gebot abzugeben, müssen sich die Bieter identifizieren, ihren Namen, Adresse, Beruf und erwähnen sie bieten für sich selbst oder im Auftrag von jemand anderem. Sobald die Auktion für eine Immobilie abgeschlossen ist, muss der Käufer das Eigentum in voller Höhe mit allen Steuern zu zahlen.

Welche Unterlagen müssen Sie mitmachen?

Zur Teilnahme muss eine Person einen gültigen Lichtbildausweis machen.

Der Käufer muss den vollen Betrag des Kaufs sofort bezahlen:

* In bar

* Durch zertifizierte Prüfung

Wenn der Käufer hat, ist der Käufer, der die Kandidaten- eine zertifizierte Prüfung eines Betrags größer als das Gebot, wird der Unterschied an die Stadt in einer Verzögerung von 10 Tagen zurückgegeben werden. Der überschüssige Betrag kann auch auf ein anderes Eigentum angewendet werden, wenn der Käufer mehr als ein Gebot abgegeben hat. Wenn der Scheck kleiner als der erforderliche Betrag ist, wird die Immobilie sofort zurück zum Verkauf gebracht und der Käufer wird dafür verantwortlich sein, den Unterschied zu bezahlen und sein letzter Verkaufspreis der Auktion zu bezahlen.

Gibt es Bedingungen zu den Verkäufen?

Ja. Alle Immobilien sind gekaufte Website ungesehen auf das Risiko und Gefahren der Käufer. Das bedeutet, dass du deine Meinung nicht nach der Tatsache ändern kannst. Auch kann der Vorbesitzer innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr das Eigentum zurück vom Auktionkäufer für den Betrag kaufen, den er bezahlt hat, plus 10% jährliche Zinsen. Dies ist bekannt als das Recht auf Erlösung und ist ein absolutes Recht. Der Käufer kann dieses Recht nicht bestreiten.

Wird ich wirklich nur den Steuerbetrag für die Immobilie bezahlen?

Es ist möglich, aber unwahrscheinlich. Sie müssen erwarten, dass viele Käufer in der Montreal Property Tax Verkauf interessiert werden und da dies eine Auktion ist, wird der Preis sicherlich höher sein als nur die Steuerrechnung.

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Mit Subjekt 2 Verträge zu kaufen Immobilien mit weniger als perfekte Kredit

Thema 2 ist ein Weg, um Immobilien zu kaufen, ohne sich für ein Haus Hypothekendarlehen. Diese Finanzierungsoption verlangt von den Käufern, Hypothekeschuld vom Eigentümer zu übernehmen. Immobilien-Investoren verwenden oft Sub2-Verträge beim Verkauf von Häusern an Käufer mit weniger als perfekte Kredit.

Thema 2 ist eine gute Option für Käufer nicht in der Lage, für eine konventionelle Wohnungsbaudarlehen qualifizieren. Der Besitzer übergibt die Immobilien-Urkunde an den Käufer, der für die Zahlung der verbleibenden Darlehensraten verantwortlich ist. Darlehen Dokumente bleiben in der ursprünglichen Mortgagor's Namen und der neue Käufer Huckepack ist aus ihrer guten Kredit.

Anstatt in eine hohe Interesse schlechte Kredit-Darlehen geben, können Käufer profitieren von der Annahme von niedrigen Zinszahlungen. Käufer sollten in Kredit-Reparatur-Strategien engagieren, so dass sie die Finanzierung innerhalb eines Jahres oder zwei erhalten können.

Der primäre Zweck der Eintragung in ein Thema zu Vertrag ist es, Käufer kaufen ein Haus ohne eine Anzahlung oder Bonitätsprüfung mit der Absicht, das Darlehen in ihren eigenen Namen zu refinanzieren, sobald ihr Kredit es ihnen ermöglicht, eine Finanzierung durch traditionelle Mittel zu erhalten.

Die Eintragung in Sub2-Verträge erfordert, dass beide Parteien sich sorgfältig engagieren. Verkäufer sollten finanzielle Aufzeichnungen erhalten, um sicherzustellen, dass der Käufer finanziell in der Lage ist, Hauskredit-Raten zu zahlen. Wenn der Käufer auf den Vermerk verstößt, ist der Anmeldeinhaber für verpasste Zahlungen verantwortlich oder läuft Gefahr, das Eigentum für die Abschottung zu verlieren.

Die meisten Betreff 2 Verträge verlangen von den Käufern, Darlehenszahlungen an den Service-Kreditgeber einzureichen. Allerdings verlangen einige Verkäufer Käufer, um Zahlungen direkt an sie zu senden und sie werden Zahlungen an den Darlehensgeber abgeben. In diesem Szenario laufen die Käufer Gefahr, den Gelder zu verlieren, falls der Verkäufer auf den Hypothekendarlehen verzögert werden soll.

Betreff 2 Verträge sollten von einem Immobilienanwalt entworfen werden, um die Risiken für beide Parteien zu minimieren. Sub2 Verträge werden anstelle von schlechten Kredit Kreditgeber Darlehen Hypotheken verwendet, um Käufer Zeit, um ihre Bonität wiederherzustellen. Käufer sollten in einem konventionellen Wohnungsbaudarlehen refinanzieren, um so schnell wie möglich Eigentumsrechte zu erwerben.

Um rechtsverbindlich zu sein, müssen Sub2-Verträge über das Gericht eingetragen werden. Betreff 2 erfasst die Übertragung von Eigentumsrechten an den Käufer. Die Eigentumsrechte unterliegen jedoch dem Käufer, der die Vertragspflichten einhält. Wenn die Käufer auf ihre Vereinbarung zurückgreifen, werden die Eigentumsrechte an den Verkäufer zurückerstattet und der Käufer verliert alle in den Immobilienkauf investierten Gelder.

Die Verkäufer bestimmen die Dauer der Betreff 2 Verträge, die sich in der Regel für 2 bis 5 Jahre erstrecken. Am Ende des Vertrages müssen die Käufer ein Wohnungsbaudarlehen beantragen oder eine Finanzierung durch eine andere Quelle wie hartes Geld Darlehen Darlehen zu erhalten.

Hartes Geld Darlehen bestehen aus hoch verzinslichen Darlehen von privaten Immobilien-Investoren oder Investitionen zur Verfügung gestellt gruppen Dies ist eine riskante und teure Option für Kreditnehmer mit schlechten Krediten. Daher sollten Käufer, die in Betreff der Verträge eintreten, die Fähigkeit, in Zukunft zu finanzieren, sorgfältig strategisieren. Wenn die Käufer keine Finanzierung am Ende des Betreffs 2 erhalten können, könnten sie am Ende in Verzug geraten und laufen Gefahr, dass die Eigentumsrechte an den Verkäufer zurückgegeben werden.

Wenn die Hypothek Notizen refinanziert sind, ist der Käufer verantwortlich für Kosten in der Regel mit dem Eintritt in ein Haus Darlehen verbunden. Gemeinsame Kosten beinhalten Darlehenspunkte, Hausinspektionen, Gutachten, Hypothekenversicherung, Hausbesitzerversicherung, Maklerprovisionen, Anwaltskosten und Schließungskosten

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