Akquise für Kunden in Commercial Real Estate

In Gewerbeimmobilien ist es wichtig, dass Sie wissen und Aussicht auf die richtigen Leute und viele von ihnen. Diese Menschen werden Vermieter, Mieter, Immobilien-Investoren, Verkäufer und Käufer. Die erfolgreichsten Immobilien-Makler und Broker konsequent kontaktiert und mehrere hundert dieser Menschen kennen. Melden sie jede Person in ihrer Datenbank mindestens einmal alle 90 Tage, und häufig viel mehr häufig, damit die „Brücke des Vertrauens und der Relevanz“ hergestellt wird. Zu diesem Zweck sollten Sie auf Aufzeichnungen und Sortierung sehr organisiert sein; übernehmen Sie persönlicher Besitz der Prospektion Aufgabe.

Auf der grundlegenden Ebene ist die Handels- und Immobilienbranche nur über Menschen mit Eigenschaft Herausforderungen und Probleme. Sollte man die Lösung, die sie suchen, und Ihre Lösung sollte besser sein als Ihre Konkurrenz Agenten und Makler. Also welche Lösungen bringen Sie an den Interessenten? Sage nicht, dass:

  • Sie kennen Ihren Markt
  • Du hast die Angebote
  • Du bist der beste um
  • Sie haben das beste Team
  • Sie sind die besten Kommunikator
  • Du bist der beste Agent
  • das beste Auto!
  • , die Sie auf dem Markt seit 100 Jahren gewesen sein!

Alle diese generischen „Müll“ wird häufig „weggeworfen“ auf eine Perspektive von gewöhnlichen Agenten in fast jedem Exposé Verkauf oder leasing. Besser sein als das von wirklichen Beweise, Strategie und Wissen an den Tisch zu bringen. Stehen Sie aufrecht, auf was Sie wissen und was Sie tun können. Zeigen Sie es! Werden Sie Teil Ihrer eigenen Lösung für den Kunden, so dass keine anderen Mittel „die Lücke für den Client zu füllen kann“.

Verlockend und standard niedrige Ebene Lösungen für Ihre Aussichten wie ermäßigte Provisionen nicht und kostenlose Werbung, dabei wenig, um Ihnen Qualität Kunden geben wird. Qualität-Kunden wissen, dass eine gute Eigenschaftenheraufstufung und Lösung für eine Gewerbeimmobilie, kostet Geld und bringt erhebliche Strategie. Fordern Sie das Engagement von Ihren Interessenten Teil der Eigenschaft Lösung sein, die Sie entworfen haben.

Heute wir sind gesegnet mit Technologie (Datenbanken und Email) geht es um die Pflege von Kontakten mit unseren Perspektiven. Es ist der persönliche Kontakt, der ist wichtiger, Ihr Unternehmen als alles andere zu bauen und wird auch so bleiben. Persönliches branding ist ein Schlüsselelement des Marktanteils und die langfristige Möglichkeit für Sie zu schaffen. Menschen müssen Sie individuell wissen, und diese Vision sollte Ihnen Vertrauen, dass Sie ihre Immobilie Herausforderung auf eine zeitnahe und kostengünstige Weise lösen können. Bauen Sie Ihre persönliche Marke jeden Tag unbedingt durch Anheben am Telefon und Erstellen von Terminen. Visitenkarten und viele von ihnen sind der beste Weg, um nach jeder Sitzung Ihre Spuren hinterlassen; Vergessen Sie die Hochglanzbroschüren und konzentrieren sich auf die Vermarktung selbst.

Also, was sind die Regeln für den ersten Termin aufstehen und gehen für die Zielgruppen, die Sie treffen und bauen eine Beziehung zu wollen? Kommt es dazu:

  • früh mit Ihren Ängsten und Schwächen umzugehen. Auf einer täglichen Basis ist es, was stoppt oder Ihre Neukundenakquise Zeit ablenken. Es spielt keine Rolle, was der Markt tut oder was ist der Zustand der Wirtschaft; Menschen sind immer noch da draußen wer will verpachten oder verkaufen Gewerbeimmobilien. Sie brauchen nur zu finden und haben etwas in Ihrem „Listing oder Service-Toolbox“, die ihnen hilft. Viele Kommentare wie „keine nicht heute dank“ erhalten Sie, wie Sie anrufen und sprechen Sie mit vielen Menschen in der Branche. Wichtiger ist es diese Menschen, dass Sie Kontakt mit, pflegen sollten, wie sie eines Tages Ihre Dienste brauchen können. Gewerbeimmobilien ist etwas Besonderes und es braucht oft die Fähigkeit, gute Vertreter, ein Verkauf oder Leasing zu schließen. Sie sind gefragt; vielleicht nicht heute, aber sicherlich in der Zukunft.
  • heben Sie Ihre kommunikativen Fähigkeiten. Zu Beginn Ihrer Karriere lohnt sich es, Umriss-Skripte, die Sie verwenden und Praxis, vor allem auf und für das Telefon, wenn Sie kalt anrufen. Vor allem sollte diese Skripts nur Richtlinien und nicht etwas, das Sie „wörtlich“ lesen müssen. Natürliche und ohne Formalitäten von einem starren Skript sollte alle aufsuchen fordert. Machen Sie viele Anrufe täglich, und erwarten Sie, dass Sie nicht von Interesse für viele Menschen. Es ist die ständige aufrufenden Prozess, der die Möglichkeit aufbaut, die Sie suchen. Im Durchschnitt, wenn Sie etwa 100 Kaltakquise machen, erhalten Sie ca. 5 Möglichkeiten oder Vereinbarungen treffen mit Entscheidungsträgern. Im Laufe der Zeit ist es dabei, die den „Turm der Gelegenheit“ baut. Dieser Prozess erfordert Disziplin von Ihnen, den Prozess aktiv und bewegende voraus zu halten. Die besten Leute, die ich getroffen haben und bekannt in der Branche konsequent machen etwa 250 Prospektion Anrufe pro Woche. Beeindruckende Zahlen ja, aber unerlässlich, wenn Sie sehr erfolgreich werden wollen.
  • haben ein Kontaktsystem, nachdem alles, was Sie Informationen sammeln und zusammentragen es jeden Tag und das braucht einige Kontrollinstrument. Je mehr Menschen, die Sie, desto mehr sprechen müssen Sie eine große Datenbank oder Kontakt aufnehmen-System. In die frühen Stadien Ihrer Prospektion es ist in Ordnung, Microsoft Outlook zu verwenden, da es für die meisten Menschen auf ihrem Computer verfügbar ist. Je mehr Kontakte, Sie generieren können die Notwendigkeit, auf etwas besonderes als CRM-Programm verschieben finden.
  • immer die richtigen Fragen souverän. Der Gewerbeimmobilienmarkt Kundenstamm ist in der Regel sehr anspruchsvoll und werden durch eine Person, die nicht viel Wissen darüber, was sie sagen oder tun zu sehen. Von Anfang an ist das wissen, die Sie zu Ihrem Dialog entscheidend für das Gespräch. Zuversichtlich und relevant für den Hörer zu klingen sollte Ihr Ziel sein. Gewerbliche Immobilien ist spezialisiert auf Wohnimmobilien im Vergleich. Respektieren Sie die Spezialisierung zu und heben Sie Ihr Wissen und Vertrauen über wichtige Dinge wie Verkaufsmethoden, Preise, Käufer Trends, mieten, Leasing, Zeit am Markt, Gebäudetypen und marketing-Methoden. Sie müssen eine walking Toolbox von gewerblichen Immobilieninformationen sein.
  • die macht Sie erhalten aus dem Volk, die Sie mit verbinden erhebliche Vorteile gewähren sollte nicht unterschätzt werden. Vorteile können Zugang zu den Segmenten oder Datenbanken von Verkäufer, Käufer, Mieter, Vermieter, Entwickler oder Investoren zu vermarkten. Vorteile können auch spezielle Methoden der Förderung oder Ihre nationalen Netzwerk von Niederlassungen, die Eigenschaft zu vermarkten. Deutlich anders als die anderen sein, wenn es um Leistungen geht, und wissen, wie Ihre Aussichten zu vermitteln, dass.
  • Beharrlichkeit und Konsequenz zu einem persönlichen Prospektion System ist entscheidend für Ihren Erfolg. Das bedeutet, jeden Tag unbedingt aufsuchen. Es bedeutet nicht, einmal in der Woche aufsuchen oder wenn Sie Freizeit haben. Die Prospektierung ist wichtiger als auch eine Eigenschaft auflisten. Es ist das Schürfen, das an der Spitze Ihres Einkommens „Trichter“ sitzt. Die „Trichter“ täglich füttern und habt ihr eine große Karriere in jedem Markt.

Wie Sie analysieren diese wichtigen Punkte und wie sie anwenden können, um Ihre Gewerbeimmobilien-Karriere können man sagen, dass sie offensichtlich sind; Leider tun die meisten Menschen in der Branche konsequent sie nicht. Das sagt aus, dass die meisten Menschen in der Industrie durchschnittlich, sind wenn es um den Aufbau ihrer Geschäftsbasis und Gelegenheit Zyklus. Je länger abschrecken Sie diese Schlüsselqualifikationen zu entwickeln, desto länger dauert es Sie Ihren Marktanteil und Kommission zu bauen. Es ist so einfach.

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Closing the Sale When You Sell Your Home Yourself

ist die Entscheidung, Ihr Haus zu verkaufen mehr und mehr populär. Verschiedenen Quellen zufolge ist der Prozentsatz der Verkäufe, die ohne einen Grundstücksmakler abgeschlossen wurden in der Nähe von 14 %. Und diese Zahl zählt nicht, Verkäufer, die einen Rabatt Makler Service wie Pauschale Auflistung verwendet, oder einem offenen Angebot Vertrag, der entweder von denen die Kosten Ihrer Kommission erheblich zu senken.

Es gibt eine Menge Dinge, die gehen in den Verkauf Ihres Hauses selbst, aber lassen Sie uns überspringen rechts vorbei an den richtigen Preis festlegen, Stell dir vor, du alles richtig hast, bekam das Haus in Topform, Werbung in allen rechten Plätzen… und in weniger als zwei Wochen – Sie haben ein Angebot von einem Käufer zu einem Preis, der nur ein paar tausend unter Ihrem niedrigsten akzeptablen Preis ist. Was tun Sie jetzt?

Verhandlungen mit ein Käufer wenn Sie verkaufen Ihre Hause selbst

seien Sie bereit, mit dem Käufer zu verhandeln. Denken Sie daran, während Sie darüber, wie Sie ein Haus verkaufen gelesen habe, habe sie gelesen, darüber, wie man ein Haus kauft. Alles, was sie gelesen haben hat gesagt, sie tief zu bieten. Aushandeln bedeutet nicht unbedingt Senkung Ihrer Preise, obwohl. Stattdessen bieten Sie andere Zugeständnisse oder Verlockungen. Eine beliebte Konzession ist für den Verkäufer zur Deckung der Abschlusskosten oder um Punkte zu kaufen, die senkt den Zinssatz für ihre Hypothek anzubieten.

betrachten mieten Immobilienberater, überwachen den Verkauf

, sobald Sie auf einen Preis entschieden haben, nicht den Verkauf wegen eines Versehens in der Papierkram oder Signaturen verlieren möchten. Bezahlen einen Anwalt mit Erfahrung im Bereich Immobilien oder sogar eine sehr kleine Provision an einem Makler bezahlen kostet weit weniger als die Kosten für den Verkauf zu verlieren.

werden klar über Ihre rechtliche Verantwortung wenn Sie verkaufen Ihr Haus selbst

Wenn Sie keinen Immobilien-Fachmann konsultieren, finde andere Wege, um sich selbst zu erziehen. Es gibt Untersuchungen, Bewertungen, arrangieren für Treuhandservice und Escrow Gebühren, von die einer den Verkauf Ihres Hauses oder Schiene verzögert werden kann es ganz. Verstehen Sie genau welche Reparaturen Sie sind verpflichtet, vor dem schließen, welcher Prozentsatz der Kosten nimmst Sie verantworten und genau welche Konzessionen Ihnen und dem Käufer vereinbart haben.

hier sind ein paar Dinge, die möglicherweise unter den Angaben und Kontrollen, die von Ihrem Verkauf:

Dach

Sanitär

Termiten führen Farbe Garantien auf alle Heimspiele
Verkabelung Major Reparatur

der Verkauf Ihres Hauses selbst können Sie sparen Tausende von Dollar in Immobilien Kommissionen, aber es ist wichtig, dass Sie alle Ihre gesetzlichen Pflichten kennen. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht das kleinste Detail verpassen, so dass Ihre Schließung ohne eine Anhängevorrichtung durchläuft.

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Ontario lizenzierten Immobilienmakler und Mutterschaftsurlaub

arbeiten die meisten Ontario Immobilienmakler nur auf Provisionen Basis. Diese Mittel sind in der Regel über ein selbstständiger Unternehmer-Status macht sie sich selbständig. Die „Angestellten“ Regeln und Vorschriften in der Provinz Ontario gelten zum größten Teil nicht für selbständige Immobilien Verkäufe Leute, die bei der Aufnahme einer Mutterschaft entscheiden zu lassen.

Wenn ein Grundstücksmakler, Makler, Handelsvertreter oder Makler, hält ihr Mutterschaftsurlaub Situation, sie werden denken über ihren Verlust des Einkommens, bestehende und weiterhin monatliche Ausgaben, und eventuell die Möglichkeit der Rücksendung nicht auf Immobilien Verkäufe für einen längeren Zeitraum hinweg.

Hier ist ein typisches Szenario für eine Ontario-Makler, der im Mutterschutz ist:

wahrscheinlich war sie eine registrierte Immobilienmakler in Ontario mit einem Franchise-Brokerage. Die Vermittlung ist Mitglied des Toronto Real Estate Board oder je nach ihrem Standort in Ontario, ihre eigenen lokalen Board. Als Mitglied des Vorstands zahlt die Vermittlung seine Abgaben einschließlich Vereinigungen wie O.R.E.A und C.R.E.A.. Alle Agenten in diesem Brokerage werden daher auch für diese Gebühren verantwortlich, ob aktiv im Vertrieb oder nicht. Der Agent auf Mutterschaftsurlaub, werden dann auch diese Gebühren zahlen, solange sie bei dieser Vermittlung angemeldet bleibt.

Nicht alle Franchise-Broker sind gleich, aber die meisten von ihnen haben bestimmte gemeinsame Kosten oder Gebühren, die ihre registrierten Handelsvertreter im Rahmen ihrer Vereinbarung zahlen muss. Diese Gebühren könnte Schreibtisch Gebühren, Werbekosten, Franchise- und Transaktion Gebühren, feste Monatsgebühren Büro oder Verwaltungskosten usw. usw.. Obwohl der Immobilien Gebühren Boards und Abgaben obligatorisch, sind ob Sie im Mutterschaftsurlaub oder nur nicht aktiv im Vertrieb, einige Broker können erlauben Nichtzahlung oder verzichten auf lassen einige der aufgeführten Ausgaben während der Agent im Mutterschaftsurlaub ist.

Vermittler im Mutterschaftsurlaub möglicherweise einige berechtigten Bedenken darüber, dass Sie zahlen für die gleichen Ausgaben, die sie haben, während in den sales-Bereich. Ein weiteres Problem kann der Verlust des Einkommens aufgrund ihres Urlaubs sein. Noch ein Gedanke sein mag, das eventuelle Gefühl, während kümmert sich um ihr Baby und Familie, die Rückkehr zum Immobilien-Verkäufe nicht etwas sein wird, was sie früher, sondern vielmehr viel später machen will.

Es gibt eine Menge Flexibilität in Ontario mit Immobilienmaklern bereit, Mutterschaftsurlaub zu nehmen. Wenn Aufwendungen gehen zu einem Problem werden, können lizenzierte Agenten aus ihrem aktuellen Vermittlung zurücktreten und registrieren Sie sich bei einem nicht Vorstandsmitglied Realty Brokerage. Sie können ihre Lizenz mit einem Makler parken, die keine der oben genannten Gebühren und Abgaben anwendbar sind. Dies wird dem Agent allein eine Menge Geld sparen, vor allem, wenn ihr Mutterschaftsurlaub für einen ungewissen Zeitraum verlängert wird.

Einkommen während der Karenz ist möglich, ob der Immo-Agent mit einem Vorstandsmitglied Brokerage oder Nichtmitglieder Brokerage registrierte bleibt. Sie können finden Sie Unternehmen in einen anderen Makler oder Brokerage und eine Vermittlungsgebühr akzeptieren. Solange ihr Immobilien-Lizenz eine Partnerbörse in einwandfreiem Zustand mit R.E.C.O. registriert ist, können sie weiterhin bezahlte ihr durch ihre Vermittlung Provisionen zu verdienen.

Mutterschaftsurlaub ist, zwar keine Option für viele Agenten ist es gut zu wissen, dass in Ontario, Makler, die sich dafür entscheiden, Mutterschaftsurlaub zu nehmen mit einem kleinen Stück des Geistes tun kann. Die Gewissheit, dass diese Mittel können erheblich ihre Kosten reduzieren und noch ein Einkommen indem Sie Verkäufe auf anderen lizenzierten Agenten wird sicherlich wichtige Überlegungen, wie sie sich entscheiden, werden Sie zu Hause bleiben Eltern.

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Gewusst wie: suchen Immobilien-Käufer im Dutzend

Käufer sind da draußen, es ist nur eine Frage der sie aufrunden und in Kontakt zu bleiben. Es hilft, welche Art von Käufer bestimmen können, was Sie für die Jagd von Anfang an. Denken Sie daran: Du bist der Mensch, der etwas hat, sie wollen, wenn ein Kunde anruft; Wenn Sie, sie anrufen versuchen Sie zu verkaufen, lassen Sie uns versichern, dass Käufer Sie anrufen, damit Sie bleiben in der Position der Macht von Anfang an. Sie sollten ein Schwergewicht von Immobilien sein.

Schauen wir uns ein paar Kategorien der typische Käufer erhalten eine Perspektive auf ihre Denkweisen und wie und wann werden wir vermarkten um sie zu finden, um ihre Immobilien Kauf Bedürfnisse zu versorgen.

o Rehabbers: das sind Leute, die schauen, um zu beheben und Flip-Eigenschaft für die schnelle Gewinne verwandeln.

o Vermieter: das sind Leute, die kaufen andere für langfristiges Eigenkapital Abgrenzung zu vermieten, um während jeden Monat einen positiven Cashflow zu generieren.

o Großhändler: entweder kaufen oder eine Verkaufsoption auf Ihrem Vertrag, hoffentlich drehen Sie das Papier an einen anderen Käufer, die bereit sind, mehr zu bezahlen.

o Leasing-Option Endabnehmer: das sind Leute, die nicht qualifizieren Sie sich für ein Darlehen von ihrer eigenen aber Hausbesitzer im Gegensatz zum Mieter wieder sein wollen.

o Einzelhandel Käufer: Dies sind Ende Käufer, die eine Hypothek oder Bargeld und in der Regel kaufen die Immobilie für den Eigenbedarf Gehäuse.

Es gibt Variationen der Käufer da draußen aber die oben genannten 4 Arten gelten im Allgemeinen als die bevorzugte Ziele von Menschen, die Immobilie zu verkaufen haben. Verständnis des Käufers Denkweise hilft Ihnen, diese Käufer Interessen zu vermarkten, wollen sie schnell Bargeld, langfristigen Wohlstand, Steuerabzüge, ein Ort, zu Hause usw. anzurufen… Wenn Sie genügend allgemeine Fragen werden Sie schnell erkennen, welche Art von Käufer, die Sie zur hand haben. Sobald Sie wissen, können Sie dann anpassen, Ihre Angebote und gegenwärtige Eigenschaften, die zu erfüllen, was ihnen wichtig ist.

Käufer: Jemand, der bereit, qualifizierte! Diejenigen, die qualifiziert sind nicht perfekte Mieter, Mietvertrag Option Käufer oder Besitzer Finanzen Kandidaten, damit können unterschiedliche Bedeutungen haben.

Bereit: Jemand, der auf dem Markt zu kaufen innerhalb von 1-45 Tagen, denken Sie daran eine Retail oder Pacht Option End-Käufer kauft in der Regel einmal und sie aus dem Spiel, Vermieter, Rehabbers und Großhändler sind eher mehrere Eigenschaften von Ihnen im Laufe der Zeit zu kaufen, sammeln, verkaufen oder flip vorhandenen Vermögenswerte. Aktive Käufer Listen ist in verschiedenen Kategorien, die oft bereit sind, Eigentum zu kaufen eine sehr intelligente Art und Weise zu bedienen.

Gee Danno, wie finde ich diese Menschen? Ah! Ich bin so froh, dass du fragst! Beginnen wir mit einem der aller größten Methoden zur Ankurbelung Ihres Gebäudes eine Liste der Käufer. Bei der Suche nach preiswerten Eigenschaften von Ihren selbst macht es Sinn, die Sie schließlich ein sehr gutes Angebot finden, haben Sie ein superior-Angebot bieten Sie umdrehen und vermarkten diese Eigenschaft zu Kosten! Ja, kein Gewinn für Sie in diesem Fall. Warum? Weil du gehst, um diese Eigenschaft zu jedem Investor und potenzielle Käufer einer Immobilie auf dem Planeten zu werben!

Der Grund dafür ist, dass wirst du die meisten Anrufe und Antwort, wenn Sie eine schreiende Werbung umgehen! Zugegeben, du wirst sehr wahrscheinlich verkaufen, die sich relativ schnell, aber Sie sammeln Informationen von jedem potentiellen Käufer, ruft Ihre Käufer bauen, Liste für zukünftige Eigenschaften, die Sie anbieten. Wenn Sie eine Immobilie selbst zu verkaufen haben, bitten Sie jemanden, wer tut! Ich kann Ihnen versichern, dass sie nicht gehen, drehen Sie Ihr Angebot, ihre Immobilie für sie kostenlos inserieren! Sie könnte eine kleine Gebühr zu verhandeln, wenn in der Tat Sie ihr Eigentum verkaufen aber Ihr Hauptziel ist es, Käufer Liste zu erstellen!

Lassen Sie mich Ihnen ein Beispiel geben einen Weg, um potenzielle Käufer reihenweise zu sammeln, halten einer Auktion, werben Sie für eine solide Woche im Voraus, so dass Sie die größtmögliche Menge an Käufer anziehen, beginnen mit Bandit Zeichen, indem etwa 100 von ihnen um eine 5 Quadratmeile Bereich des Grundstücks, wir nur tat dies und 800 Anrufe hatte, denn es viel war dieser 800 Anrufe hatten wir 300 Leute am Tag der Auktion auftauchen , natürlich das Haus verkauft, sondern wir auch neue Käufer unserer Käufer Liste hinzugefügt.

Sie haben folgende Möglichkeiten für jene Kunden werben:

o Bandit Zeichen
o CraigsList
o Rückseite
o GoogleBase
o Postlets
o Zillow
o Pay Per Click-Anzeigen
o lokale Online-Kleinanzeigen
o Media Website
o Flyer
o Zeitung/Inserts
o die REIA
o Direct-Mail/Post Karten
o starten eine Anleger MeetUp Gruppe
o Email
o Telefon
o Fax
o eigene Webseite

Ihrer Fantasie freien Lauf, die Liste ist unendlich, gibt es ein kostenloses e-Book genannt Internet Immobilien Branchenbuch, die Sie gratis herunterladen können auf meiner Website MagicBullets.com gehen zu greifen, die und finden Sie 100 weitere Ideen und Orte, um Ihre Angebote aufzuzählen. Nun werden A Real Estate im Schwergewicht!

Dan Auito: ~)

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Die Pflicht der Vertraulichkeit In Real Estate

In einer Auflistung Vereinbarung ist ein Punkt in der Zeit, wann die Agenturbeziehung endet.

Eine Auflistungs-Vereinbarung, ist wie allgemein bekannt ist, nichts anderes als ein Vertrag zwischen der rechtmäßigen Inhaber eines Anteils an Land („Principal“) und eine ordnungsgemäß lizenzierte Immobilien-Unternehmen („Agent“), wobei die Firma bestimmt und erklärt sich bereit, einen Käufer innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens zu finden, ist bereit, Willens und in der Lage, das Interesse an Land zu kaufen, die Gegenstand des Vertrages handeln innerhalb des Reichs der Behörde ist, die der Auftraggeber überträgt auf den Agent, und wobei außerdem die Titelverteidiger legt fest und verpflichtet sich, eine Provision zu zahlen sollte der Lizenznehmer jemals erfolgreich solche Käufer zu finden sein.

Wie bei allen Verträgen ist es in eine Auflistungs-Vereinbarung, die ein Element, das häufig ist wissen zu Recht als eine „implizite Bund von treu und glauben und fairen Umgang“ impliziert. Dieser Bund ist eine allgemeine Annahme des Gesetzes, das die Parteien des Vertrages – in diesem Fall der Inhaber und die lizenzierte Immobilien-Unternehmen – wird fair miteinander umgehen und dass sie nicht verursachen einander entweder brechen ihre Worte Schaden erleiden oder sonst gegen ihre jeweiligen und gegenseitigen Vertragspflichten, express und impliziert. Ein Verstoß gegen diese implizite Bund entsteht Haftung im Vertragsrecht und, je nach den Umständen, aus unerlaubter Handlung sowie.

Aufgrund der besonderen Art eine Auflistungs-Vereinbarung, die Gerichte haben längst entschieden, dass während der Laufzeit der Agenturbeziehung gibt es implizit in den Vertrag ein zweites Element, das aus vielen Pflichten und Verantwortlichkeiten des Agenten gegenüber dem Auftraggeber entsteht: der Schweigepflicht, die ein Bevollmächtigter ausschließlich für einen Verkäufer oder Käufer verpflichtet , oder ein Dual Bevollmächtigter für beide Parteien nach den Bestimmungen des eine begrenzte Dual Agenturvertrag, bestimmte Angaben des Auftraggebers vertraulich zu behandeln. Wie entsteht für die implizite Bund von treu und glauben und fairen Umgang, eine Verletzung der Geheimhaltungspflicht Haftung im Vertragsrecht und, je nach den Umständen, aus unerlaubter Handlung sowie.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Real Estate Council of British Columbia ( http://www.recbc.ca/ ), der Regulierungsbehörde befugt, den Auftrag, das Interesse der Öffentlichkeit an Fragen im Zusammenhang mit Immobilien zu schützen, jetzt eine Frage stellt sich, unabhängig davon, ob die Pflicht zur Geheimhaltung über Ablauf oder sonst Beendigung des Abkommens Listing hinausgeht.

In einem aktuellen Fall gerügt Immobilien Rat zwei Lizenznehmern und einer Immobilienfirma für die Verletzung einer anhaltenden Pflicht zur Geheimhaltung, dem Conseil Immobilien gefunden der Verkäufer einer Immobilie zu verdanken war. In diesem Fall war die Subject-Eigenschaft für Verkauf seit über zwei Jahren aufgeführt. Während der Laufzeit des Abkommens Listing verringerte sich der Preis des Eigentums bei zwei Gelegenheiten. Dies ungeachtet, das Eigentum schließlich nicht verkauft und das Angebot abgelaufen ist.

Nach Ablauf des Angebots des Verkäufers in drei Separate „Honorarvereinbarungen“ mit der Immobilienfirma getreten. Bei allen drei Gelegenheiten sank des Verkäufers Agentur Darstellung, und die Firma wurde als „Kundenmittel“ in diesen Honorarvereinbarungen identifiziert. Eine Partei begann eine Klage gegen den Verkäufer, bezogen auf die Subject-Eigenschaft.

Der Anwalt für den Kläger näherte sich die Immobilien-Firma und verlangt, dass sie Affidavits mit Informationen über das Angebot der Unterkunft bieten. Dieser Anwalt es sehr deutlich gemacht, dass wenn die Firma nicht die eidesstattliche Versicherungen freiwillig zur Verfügung stellen, er entweder würde Vorladung der Firma und der Lizenznehmer als Zeugen vor Gericht auszusagen, oder er würde eine gerichtliche Anordnung gemäß Verfahrensordnung des Gerichtshofs erhalten, zwingt die Firma solche auszusagen. Die Immobilien-Firma, glauben, es war keine andere Wahl in der Angelegenheit umgehend erfüllt durch die Bereitstellung der geforderten eidesstattlichen Erklärungen.

Als direkte und unmittelbare Folge klagte der Verkäufer mit dem Immobilien-Rat, dass die Angaben in der eidesstattlichen Erklärungen „vertraulich“ war, und dass die Firma eine Pflicht zur Vertraulichkeit aufgrund des Verkäufers verletzt hatte. Wie sich herausstellte, waren die eidesstattlichen Versicherungen nie in dem gerichtlichen Verfahren verwendet.

Die Vermittlung von Immobilien, nahm auf der anderen Seite den Standpunkt, dass Pflicht zur Geheimhaltung aus der Agenturbeziehung mit Ablauf des Abkommens auflisten endete. Die Firma argumentiert zudem, dass selbst wenn gab es eine Pflicht zur Vertraulichkeit weiterhin solche Pflicht nicht daran hindern würde, oder sonst begrenzen die Beweise, die die Vermittlung von Immobilien wäre gezwungen, unter einer Vorladung oder in einem Prozess unter Verfahrensordnung des Gerichtshofs geben. Und zu guter Letzt das Immobilien-Unternehmen darauf hingewiesen, dass gibt es keine solche Sache wie ein Grundstücksmakler-Client Privileg, und dass im Augenblick den Verkäufer Umstände nicht die Firma verhindern hätte aus Zeugenaussage in der Klage.

Der Real Estate Rat nahmen nicht die Linie der Verteidigung und behauptet, dass es existiert eine anhaltende Pflicht zur Vertraulichkeit, die nach Ablauf der Auflistungs-Vereinbarung erstreckt. Rat hat entschieden, dass durch die Bereitstellung der eidesstattlichen Erklärungen der Vermittlung und der zwei Lizenznehmer diese Pflicht verletzt hatte.

Das Anwaltsgeheimnis ist ein Rechtsbegriff, die Kommunikation zwischen einem Client und dem Anwalt schützt und hält diese Mitteilungen vertraulich. Gibt es Beschränkungen in Bezug auf das Anwaltsgeheimnis, wie zum Beispiel die Tatsache, dass das Privileg schützt vertrauliche Kommunikation aber nicht die zugrunde liegenden Informationen. für die Instanz, wenn ein Kunde vorher hat offenbarten vertraulichen Informationen an Dritte, die kein Rechtsanwalt ist, und dann gibt die gleiche Informationen an einen Anwalt, das Anwaltsgeheimnis wird noch schützen die Mitteilung an den Anwalt, aber schützt nicht die Informationen an Dritte weitergegeben.

Aus diesem Grund kann eine Analogie bei einem Makler-Client Privileg während des Bestehens einer Auflistung Vereinbarung gezeichnet werden, wobei vertrauliche Informationen offen gelegt werden, an einen Dritten wie ein Real Estate Board zur Veröffentlichung unter den Bedingungen eines mehrere Inserate Service Agreements, , aber nicht vor dieser Informationsbedarf für die Vermittlung von Immobilien . In diesem Fall würde das Privileg theoretisch die vertrauliche Kommunikation sowie die zugrunde liegenden Informationen schützen.

Und, ob die Pflicht zur Geheimhaltung erstreckt sich Vergangenheit ist die Beendigung einer Auflistung Vereinbarung noch offen darüber debattiert wird, wieder bei einem Anwaltsgeheimnis gibt es reichlich rechtliche Befugnis, den Standpunkt zu unterstützen, den in der Tat solches Privileg tut erstrecken auf unbestimmte Zeit, so dass wohl eine Analogie abgeleitet werden kann, sowie unter Beachtung der Dauer der Schweigepflicht, die der Agent die Verkäufer schuldet , in dem Maße, in dem solche Pflicht auf unbestimmte Zeit verlängert.

Dies scheint in einer Zusammenschau der Standpunkt von der Real Estate Council of British Columbia in dieser Angelegenheit sein.

Ganz klar, ob die Pflicht zur Geheimhaltung, das ergibt sich aus einer Auflistung Vereinbarung der Beendigung des Vertrages überlebt ist problematisch, Immobilienhandel tätig im Hinblick auf praktische Anwendungen. Wenn zum Beispiel eine Liste mit Brokerage A abläuft und die Verkäufer wieder Listen mit Brokerage B, ist eine kontinuierliche Verpflichtung zur Geheimhaltung seitens Brokerage A, ohne ausdrückliche Zustimmung seitens des Verkäufers ein Grundstücksmakler Brokerage A nicht als Vertreter des Kunden für den Kauf von Eigentum des Verkäufers handeln konnte , wenn dies durch Vermittlung B. wieder aufgeführt wurde Alle davon, würde daher rechts angesichts der Regeln für die professionelle Zusammenarbeit zwischen Immobilien-Unternehmen und ihren Vertretern fliegen. In der Tat könnte dieser Prozess möglicherweise die gesamte Grundlage des Systems mehrere Inserate Service destabilisieren.

In das Fehlen spezifischer Leitlinien, bis diese ganze Angelegenheit ist vielleicht die beste Vorgehensweise für Immobilienunternehmen und Lizenznehmer geklärt, durch einen Rechtsanwalt gebeten, Informationen, die vertraulich ist, zu reagieren, dass die Vermittlung zu suchen, die erforderliche Zustimmung des Kunden zu erhalten und wenn diese Zustimmung nicht, kommt, dass der Rechtsanwalt die notwendige rechtliche Schritte, die Offenlegung solcher Informationen zu zwingen muss.

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Source by Luigi Frascati

HUD-1 als Marketinginstrument – für Makler

wie HUD-1-Hilfe können Sie Geschäfte generieren?

HUD-1 ist ein Standardformular Sie sehr oft benutzen. Das Formular dient nicht nur als eine Siedlung, die Abschlusserklärung, sondern auch als Nachweis der Zahlung der unterschiedlichen steuerlichen Abzüge. Die Form und die steuerlich absetzbar-Elemente zu verstehen und sie zu Ihren Kunden zu kommunizieren hilft Ihren Kunden, um ihre Steuern zu minimieren und Ihnen helfen, Vertrauen aufzubauen und erhalten weitere Risikopositionen.

Was ist das HUD-1

HUD-1 ist eine Form von der Abwicklungsstelle (Schließung Agent) verwendet, um alle eingehenden Gelder und alle Gebühren bezahlt und abgegrenzt durch ein Kreditnehmer und Verkäufer für eine Immobilien-Transaktion aufschlüsseln.

Wann ist die HUD-1 ausgestellt?

Die Real Estate Siedlung Verfahren Act (RESPA) erfordert, dass Form in allen Immobilien-Transaktionen in den Vereinigten Staaten ausgestellt werden, die vom Bund Verwandte Hypothekendarlehen beinhalten. RESPA besagt, dass Sie eine Kopie des HUD-1 mindestens einen Tag vor der Abwicklung erfolgen soll.

Wann brauchen Kunden HUD-1 für Steuern?

Kunden verwenden Sie die Informationen in das Formular aufgenommen, wenn sie ihre jährliche Steuererklärung. Die Abgabefrist ist der Regel 15. April eines jeden Jahres für das Jahr des Verfahrens. Um den Kunden genug Zeit, um Datei steuern mithilfe der HUD-1 Informationen zu ermöglichen, wird empfohlen, eine Kopie des HUD-1 im Januar an den Client gesendet wird.

Da die Immobilien-Transaktion im Laufe des Jahres stattfindet, in der Regel lange vor Einreichung der Steuererklärung, die HUD-1, die den Kunden nach Feierabend könnten verloren gehen oder verlegt. Sendet des Clients wird eine Kopie des HUD-1 mit einem Anschreiben sehr hilfreich und Zeitersparnis für den Kunden sein.

HUD-1 Client Musterbrief

im folgenden finden Sie einen Musterbrief Sie Ihre Kunden zu schicken können:

[Date]

Steuer Zeit IS kommen

Liebe [Client’s Name]:

Steuerzeit ist in der Tat gleich um die Ecke, und das erste, was Sie benötigen ist eine Kopie der schließen-Anweisung auf Ihrem Grundstück. Umzug kann eine sehr geschäftige Zeit, und Sie können dieses sehr wichtige Dokument verlegt haben.

Ich möchte sicher sein, dass Sie die steuerlichen Vorteile aus unserer Transaktion möglich in Anspruch nehmen. Wenn Ihrem Steuerberater Fragen hat, bitte haben Sie ihm oder ihr Anruf mich (benötigen Sie eine Überweisung an eine Buchhaltung können Sie Vertrauen, wäre ich gerne mit einem zur Verfügung).

Ich freue mich weiterhin als Ihr Makler und bieten Ihnen den höchsten Grad an Service möglich.

Verkaufen mit freundlichen Grüßen,

[your name]

ach, übrigens… Wenn Ihre Freunde oder Verwandten denken über den Kauf oder Verkauf eines Hauses, würde ich gerne ihnen behilflich sein. Also, denkt man an diese Menschen, gib mir einen Anruf mit ihrem Namen und Nummer. Ich werde glücklich sein, follow-up und neigen dazu, ihre Immobilien-Bedürfnisse.

Die HUD-1 Informationen sind wichtig für Ihre Kunden steuern?

In der HUD-1 gemeldeten Informationen bezieht sich auf die folgenden Steuererklärungen und Zeitpläne:

Tax Form HUD-1 Linie

Zeitplan A (aufgeschlüsselten Abzüge), Linie 10 – jährlichen Hypothek Zinsabzug Linie 901

Zeitplan A (aufgeschlüsselten Abzüge), Linie 10 – Punkte Abzug Linie 802

Zeitplan A (aufgeschlüsselten Abzüge), Line 6 – Immobilien Steuern Abzug Linie 1003, 1004

Zeitplan E (Mieteinnahmen) , Zeile 20 – Abschreibungen (Kosten für die Immobilie ist erforderlich) Linie 101, 102

Zeitplan E (Mieteinnahmen), Linie 12a – Hypothek Interesse Abzug Linie 901, 802

Zeitplan E (Mieteinnahmen), Linie 9 – Versicherung 903, 1001, 1002

Zeitplan E (Mieteinnahmen), Linie 16a – Immobilien Steuern 1003, 1004

Zeitplan E (Mieteinnahmen), Linie 18 – sonstige Abzüge 703 , 801-811, 1005, 1101-1110, 1201-3, 1301-1302

Zeitplan D (Kapitalgewinn) Teil I, II, Spalte d – Verkaufspreis 401, 402

Zeitplan D (Kapitalgewinn) – Teil I, II, Spalte e – Kosten oder sonstigen Grundlagen 101, 102

Form 6252 (Ratenzahlung Verkauf), Linie 8 – Verkauf Preis 401, 402

Form 6252 (Ratenzahlung Verkauf), Linie 8 – Kosten oder sonstigen Grundlagen 101 , 102

Form 4797 (Verkauf von Betriebsvermögen), Teil I, Spalte d – Kosten oder sonstigen Grundlagen 401, 402

Form 4797 (Verkauf von Betriebsvermögen), Teil I, Spalte f – 101, 102

HUD-1 zwei Abschnitte

Abschnitt J, Zusammenfassung des Kreditnehmers Transaktion

Dieser Abschnitt besteht aus 6 Abschnitten, und im Grunde fasst die Eintragungen zum Abschnitt L (Abrechnung Gebühren siehe unten).

o Abschnitt 100, Brutto-Rechnungsbetrag von Kreditnehmer

o Abschnitt 200, Beträge bezahlt durch oder im Auftrag von Kreditnehmer

o Abschnitt 300, Bargeld bei der Abrechnung von/an Kreditnehmer

o Abschnitt 400, Brutto Betrag durch Verkäufer

o Abschnitt 500, Senkung der geschuldeten Verkäufer

o Abschnitt 600, Bargeld bei der Siedlung zum/vom Verkäufer

Abschnitt L , Siedlung Gebühren

das ist, wo viele Einträge sind tabelliert vor Seite 1 nach vorne gebracht. Spalten enthalten die Gebühren, die aus Mitteln des Kreditnehmers oder des Verkäufers bezahlt werden. Ihre Abschlusserklärung muss nicht wahrscheinlich Einträge in allen Sparten.

o Abschnitt 700, Agenturprovisionen

o Abschnitt 800, zahlbar Elemente im Zusammenhang mit Darlehen

o Abschnitt 900 Artikel durch Kreditgeber müssen im Voraus bezahlt werden

o Abschnitt 1000 Reserven hinterlegt mit Kreditgeber

o Abschnitt 1100 Titel Gebühren

o Abschnitt 1200 Regierung Aufnahme und Transfer Gebühren

o Abschnitte 1300 & 1400 , Siedlung Nebenkosten und Summen

Linie von Leitungsbeschreibung

Abschnitt 700, Agenturprovisionen

701 Provisionen für Immobilienagenturen

702 Provisionen für Immobilienagenturen
Abschnitt 800, zahlbar Elemente im Zusammenhang mit Darlehen

801 Verarbeitung oder Leihgebühren stammen. Wenn die Gebühr ein Prozentsatz der Kreditsumme ist, wird der Prozentsatz angegeben werden.

802 „Punkte“ von der kreditgebenden Stelle berechnet. Jeder Punkt ist 1 % der Kreditsumme.

803 Bewertung Gebühren. Mit Kreditantrag vor Schließung gezahlt, sollte es „POC“ (bezahlte außerhalb schließen) markiert werden. Die Menge gezeigt werden würde, aber würde nicht in die Gesamtgebühren bringen Sie zur Siedlung einbezogen werden.

804 Kosten Kredit-Bericht, wenn sie nicht in der Entstehung Gebühr enthalten ist.

805 Inspektionen Gebühr, auf Antrag von der kreditgebenden Stelle getan.

806 private Mortgage Insurance (PMI) Anmeldegebühr.

807 Annahme Gebühr, wenn Käufer bestehenden Hypothek des Verkäufers übernimmt.

808 Sonstiges, verbunden mit dem Darlehen, wie z. B. ein Hypothekenmakler erhobenen Gebühren.

809 Sonstiges, verbunden mit dem Darlehen, wie z. B. ein Hypothekenmakler erhobenen Gebühren.

810 Sonstiges, verbunden mit dem Darlehen, wie z. B. ein Hypothekenmakler erhobenen Gebühren.

811 Sonstiges, verbunden mit dem Darlehen, wie z. B. ein Hypothekenmakler erhobenen Gebühren.

Abschnitt 900 Artikel durch Kreditgeber müssen im Voraus bezahlt werden

901 Interesse gesammelt bei der Abrechnung für den Zeitraum zwischen Abschluss und die erste monatliche Zahlung.

902 Hypothek Versicherungsprämien bei der Abrechnung fällig. Escrow-Reserven für Hypothekenversicherung werden später aufgezeichnet. Wenn Ihre Hypothekenversicherung die Zahlung eines Pauschalbetrags, die gut für die gesamte Laufzeit des Darlehens ist hinzuweisen.

903 Gefahr Versicherungsprämien bei der Abrechnung fällig. Es dient nicht für die versicherungstechnischen Rückstellungen, die in Übertragungsurkunde gehen wird.

904 Sonstiges: Überschwemmung Versicherung, Hypotheken-Lebensversicherung, Kredit-Lebensversicherung und Behinderung Versicherungsprämien.

905 sonstige Gegenstände: Überschwemmung Versicherung, Hypotheken-Lebensversicherung, Kredit-Lebensversicherung und Behinderung Versicherungsprämien.

Abschnitt 1000 Reserven hinterlegt mit Kreditgeber

1001-1007 Mittel zum Escrow-Konto des Kreditnehmers, start von denen der Kreditgeber wird nächstes Jahr Prämien zu zahlen. Jeder Hypothekenzahlung enthält eine Menge, die einen Teil dieser wiederkehrenden Aufwendungen abdeckt.

1008 Escrow Anpassung berechnet, indem die Verrechnungsstelle durch den Vergleich der verschiedenen Escrow Formeln um den Kreditgeber versichern nicht sammeln mehr Treuhandkonto Fonds als zulässig.

Titel-Gebühren

Abschnitt 1100 1101 Verrechnungsstelle Gebühr.

Die Gebühren für die abstrakt oder Titelsuche und Prüfung werden in den Zeilen

eingetragen 1102 abstrakt / Titel Recherchengebühr

1103 Prüfung Gebühr

1104 Titel Versicherung Bindemittel (auch als ein Bekenntnis zu versichern). Zahlung für Titel-Versicherungen wird später eingetragen.

1105 Tat Vorbereitungen Rekord Kosten und Arbeit auf Hypotheken und Notizen

1106 die Gebühr von einem Notar für die Authentifizierung von der Ausführung der Siedlung dokumentiert

1107 Anwaltskosten.

1108 Titel Versicherung (mit Ausnahme der Kosten für das Bindemittel).

1109 informativen Zeilen Offenlegung der Kosten für die separate Titel Versicherungspolicen (nur Linie 1108 erfolgt nach vorne.)

1110 informativen Zeilen Offenlegung der Kosten für die separate Titel Versicherungspolicen (nur Linie 1108 erfolgt nach vorne.)

1111-1113 lädt andere Titel im Zusammenhang mit dem Je nach Standort unterschiedlich: steuerliche Bescheinigung Gebühr / private Tax Gebühr

Abschnitt 1200, Aufzeichnung von Regierung und Transfer Gebühren

1201 Aufnahme Gebühr

1202 Stadt oder Grafschaft Aufnahme Gebühr

1203 staatliche Gebühr

1204-1205 Diverses Aufnahme Gebühr Elemente

Abschnitt 1300, Umfrage und Inspektionen Eintragungsgebühren (für Schädlinge, bleihaltiger Farbe, Radon, strukturelle Kontrollen, Inspektionen für Heizung Sanitär oder elektrische Geräte) und Hauptgarantie.

Linie 1400 Total Siedlung Gebühren bezahlt aus Mitteln des Kreditnehmers und des Verkäufers. Sie sind auch in Abschnitte J und K,
Linien 103 und 502 eingetragen.

Abschnitt J, Zusammenfassung der Kreditnehmer Transaktion

Abschnitt 100, grobe fälliger Betrag vom Darlehensnehmer

Linie 101 Brutto Verkaufspreis der Immobilie.

Linie 102 persönliches Eigentum Gebühren (Vorhänge, Waschmaschine, Trockner, Outdoor-Möbel und dekorative Gegenstände vom Verkäufer gekauft)

Linie 103 Gesamt Abrechnung Gebühren an Kreditnehmer (ab Zeile 1400 Abschnitt L)

Linien 104-105 Beträge schuldet des Kreditnehmers oder vorher vom Verkäufer bezahlt (geben Sie Gleichgewicht in Escrow-Konto des Verkäufers, wenn der Kreditnehmer das Darlehen übernimmt und nicht abgeholte mieten Kreditnehmer kann den Verkäufer verdanken)

Linien 106-112 Artikel bezahlt im Voraus durch den Verkäufer (anteilig Teil Stadt/Gemeinde Steuern)

Linie 120 Brutto Betrag vom Kreditnehmer. Total der Linien 101 durch 112

Abschnitt 200 Beträge bezahlt durch oder im Namen von Kreditnehmer

Linie 201 Käuferkredit für das Handgeld gezahlt, wenn das Angebot angenommen wurde.

Linie 202 der neue Kredit an den Kreditnehmer vom Kreditgeber bezahlt.

Linie 203 Kredit Kreditnehmer übernimmt oder holt Titel unterliegen einem bestehenden Kredit oder ein Pfandrecht auf dem Grundstück.

Linien 204-209 sonstige Gegenstände bezahlt durch oder im Namen des Käufers (Zuwendung der Verkäufer leistet für Reparaturen oder Ersatz von Gegenständen oder eine Notiz Verkäufer akzeptiert vom Kreditnehmer für einen Teil des Kaufpreises)

Linien 210-219 Rechnungen Verkäufer hat noch nicht bezahlt, aber verdankt (Steuern, Bewertungen oder Miete im Voraus durch den Verkäufer für einen Zeitraum hinausgehenden Erfüllungstag gesammelt)

Zeilen insgesamt 220 für alle Elemente im Abschnitt 200. Insgesamt wird der Kreditnehmer Erlös hinzugefügt.

Abschnitt 300 Bar bei Siedlung von-Kreditnehmer

Linien 301 Zusammenfassung des Gesamtbetrages des Kreditnehmers fällig.

Linien 302 Übersicht aller Artikel, die von oder für den Kreditnehmer bereits bezahlt.

Linien 303 verdankt der Unterschied zwischen den Linien 301 und 302 vertreten die Menge des Geldes der Kreditnehmer am schließen. Wenn negative Zahl der Kreditnehmer erhält zurück Fonds schließen.

Abschnitt K, Zusammenfassung des Verkäufers Transaktion

Abschnitt 400, grobe fälliger Betrag an den Verkäufer (Beträge des Verkäufers Mittel hinzugefügt)

Linie 401 Brutto Verkaufspreis der Immobilie.

Linien 404-405 Beträge schuldet der Kreditnehmer oder zuvor bezahlt durch den Verkäufer (Escrow-Konto Guthaben oder nicht abgeholte mieten)

Zeilen 406-412 Gegenstände durch den Verkäufer im Voraus bezahlt (anteilige Teil Stadt / Landkreis steuern)

Linie 420 ist die Brutto-Betrag durch den Verkäufer. Summe der Zeilen 401 durch 412.

Abschnitt 500, Senkung der geschuldeten Verkäufer (Beträge werden von dem Verkäufer Geld abgezogen)

Linie 501, wenn eine dritte Partei die Bonität des Bietungsgarantieablagerung hält und wird es direkt an dem Verkäufer zu zahlen.

Linie 502 Summe aus Linie 1400, Gesamtkosten des Verkäufers als in Abschnitt L.

berechneten Linie 503 beim Kreditnehmer übernimmt oder holt Titel abhängig von vorhandenen Pfandrechte werden vom Verkaufspreis abgezogen.

Linie 504-505 erste und/oder zweite Darlehen die wird werden bezahlt-off als Teil der Siedlung (einschließlich aufgelaufener Zinsen).

Linie 506-509 Sonstige Einträge

Linie 506 Einlagen bezahlt durch den Kreditnehmer an den Verkäufer oder Dritten außer der Siedlung Agent

Linie 510-519 Rechnungen unbezahlt vom Verkäufer (Steuern, Bewertungen oder Miete im Voraus erhoben)

Linie 520 Summe aller Elemente im Abschnitt 500. Die Summe wird vom Erlös des Verkäufers abgezogen.

Abschnitt 600 Linie Bankguthaben Siedlung To/From Verkäufer

Linie 601 Bruttobetrag durch den Verkäufer von Linie 420.

Linie 602 totale Reduktion des Verkäufers Erlös Linie 520.

Linie 603 Unterschied zwischen Linien 601 und 602. Cash-Betrag bezahlt an den Verkäufer (wenn eine negative Zahl der Verkäufer Geld beim Abschluss schuldet)

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Geschichte der Clark Fork und Hope, Idaho

die Hoffnung/Clark Fork erstreckt sich entlang den Ufern des Lake Pend Oreille aus dem Pack-Fluss bis zur Mündung des Clark Fork River, die großen Wasserstraßen, die mächtigen Pend Oreille ernähren. Lake Pend Oreille gehört zu den Westen größte Süßwasser Gewässer mit mehreren Inseln in der Nähe der Mündung des Clark Fork, einschließlich der Inseln aus Hoffnung und die Hoffnung Halbinsel, Warren, Cottage, Pearl, Adler und Memaloose Inseln, sowie die Inseln am Ende der Clark Fork River, genannt der Clark Fork-Wohnungen, die Derr Insel umfasst. Es gibt drei großen Halbinseln, die in den See gestoßen: Sunnyside, Hoffnung Halbinsel und Sagle. Sagle ist eigentlich mehr wie eine Fläche, die der See umschließt, aber dennoch ist eine anliegende Haupteigenschaft des Lake Pend Oreille.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Geschichten der beiden Gemeinschaften und anderen eng verbunden sind. Sie haben eine gemeinsame Vergangenheit von Eisenbahnen, Bergbau, und Protokollierung und Sportler-Aktivitäten. Vor kurzem wurden Lake Pend Oreille und Clark Fork River ein Anziehungspunkt für Touristen, die den Bergsee/Lifestyle. In den letzten Jahren hat der Bereich nationalen öffentliche Aufmerksamkeit auf mehrere Sendungen, die in den Artikeln und von Entwicklern angezogen. Die berühmtesten Golfplatz in diesem Teil von Nord-Idaho, versteckte Seen, wurde von Jack Nicklaus gekauft und ist geplant in 2009 als das Idaho-Club geöffnet. Jedoch mit der föderalen Polizei und Staat besitzen mehr als 70 % des Landes, Wachstum gemessen wurde.

Glazial-Überschwemmungen und Lake Pend Oreille

das auffälligste Merkmal der Hoffnung und der Clark Fork, Idaho ist Lake Pend Oreille. Mit 111 Meile der Küstenlinie und 148 Quadrat-Meilen, es ist einer der prominenten Seen Nordamerikas, und die Nation der fünfte tiefste. Gebildet von katastrophalen Überschwemmungen, wenn immer wieder der Meile Ice Age Ice-Hochdamm brach, bildeten die Funktionen des Landes und Seen des Bonner County und westlichen Montana bis hin zur Küste in Oregon durch diese monumentale Überschwemmungen. Nur eines dieser Überschwemmungen war zehnmal das Gesamtvolumen aller Flüsse auf der Erde, mit Wänden aus Wasser mit super-Autobahngeschwindigkeiten bewegen. Erfahren Sie mehr über die Eiszeit Überschwemmungen Eiszeit Überschwemmungen Institute.org

Centuries besuchen, bevor der weißer Mann entdeckt die Region bewohnt die Kalispell und andere Indianerstämme, wie die Serienfertigung Nord Idaho. Besuchen Sie Nord Idaho Geschichte die ersten weißen Männer Nord Idaho Handel mit waren, die unerschrockene Abenteurer „Große finanzielle“ McDonald und Explorer und „Land Geograph“ David Thompson, der die erste permanente Holzkonstruktion unter Ausnutzung der Lake Pend Oreille und Clark Fork River gegründet 1809 auf der Hope-Halbinsel. Diese Handelsposten, Kullyspell House, steht noch als Steinbau am Ufer des Sees. Kullyspell House steht immer noch auf der Halbinsel, Idaho am historischen Haus. Es liegt am Ende der Kullyspell Straße. Beim Drehen direkt an David Thompson Straße passieren Sie mehrere weiße Häuser auf der linken Seite. Diese Gruppierung von Ferienimmobilien ist der Familie Rückzug der Adelsfamilie Kienholz. Ed Kienholz ist einfach einer der bekanntesten Künstler des Landes.

Der erste wahre Transport der Region genossen wurden die Dampfschiffe der Oregon Steam Navigation Company, brachte seinen ersten Motor und Hardware von Portland, bauen die 108-Fuß Mary Moody im Jahre 1866.

Wie die Eisenbahnen in den Raum kam, Northern Pacific Railroad gebaut 150 Fuß Henry Villard 1883, die Männer, die Verlegung der Schienen zu liefern. Dampfschiffe weiterhin fester Bestandteil des Transport rund um Lake Pend Oreille bis in die 1930er Jahre. Später in der Ära wurde Dampfschiffe beliebte Ausflugsziele wie Pend Oreille Kreuzfahrten heute ist, und Würdenträger Aufenthalt im Hotel Hoffnung und anderen Resorts würde Tage auf dem Wasser verbringen.

Im Jahr 1864 gewährt dem Kongress der Northern Pacific Railroad eine Charta um eine Linie von Lake Superior, Puget Sound auf eine Route nördlich der 45 parallel zu bauen. Im Jahr 1872 wurde die Clark Fork Pend Oreille Route gewählt. Mit der Eisenbahn kamen die Leute, die die Städte des Clark Fork und der Hoffnung gegründet.

Eisenbahnen kam zum Vorsprung in den 1880er Jahren als lokale Bauweise auf der transkontinentalen Nordlinie 1881 begann. Creek Trestle, wurde mehr als eine Meile lang, die längsten Linienstruktur. Es war zu diesem Zeitpunkt, die Hoffnung das Zentrum der Aktivitäten der Eisenbahn und die größte Stadt in der Grafschaft wurde. Zusammen mit chinesischen Kulis lebten mehr als 4.000 rauh und bereit Eisenbahner in einer Zeltstadt an der Clark Fork River. Eisenbahnen brachten die Menschen und die Holzindustrie, die begann, die Schienen und Zügen zu bedienen, wurde der Mann von der North Idaho Wirtschaft für die nächsten 100 Jahre.

Geschichte von Hope, Idaho

am ersten Hoffnung war nur ein Zwischenstopp entlang der Eisenbahn, aber 1890 der Northern Pacific zog seine Abteilung Punkt westlich von Montana an den Ufern des Lake Pend Oreille. Hoffnung wurde am 17. Juli 1891 gegründet. Osten Hoffnung wurde am 28. Juni 1902 gegründet. Hoffnung war ein geschäftiger Hafen in seinen frühen Tagen. Dampfschiffe gekreuzt See tragende Versorgungsmaterialien und Mail an Bergbaustandorten entlang der Küste vor Straßen gebaut wurden. Die Boote wurden verwendet, um Lieferungen, der Clark Fork River Kabinett Schlucht zu tragen, während die Eisenbahn gebaut wurde. Der See hatte eine Fischereiflotte, bringen in Tonnen Fisch jeden Tag seit langem unterstützt. Die Bevölkerung wurden durch die Einführung des kleinen Krill dezimiert. Die Bundesregierung hinzugefügt diese kleinen Garnelen in einem Versuch, die Fischbestände zu erhöhen; Das Experiment hatte den gegenteiligen Effekt. Den letzten Jahren gab es eine kleine Erholung der Fischbestände, und jetzt Hoffnung ist das Zentrum der einige feine Sportfischen.

Hoffnung wuchs im Jahr 1882 als Nordpazifik kam durch und im Jahr 1900 Sollwert seinen Rock Mountain Division in das Dorf am Hang. 1903 gegründet, war das Dorf des Tierarztes benannt, die Bau-Pferde gepflegt. Eine Weise und gütige Mann, Dr. Hope war weithin respektiert. Hoffnung war die größte Stadt in der Gegend in den 1880er Jahren Vorsprung als die Rocky Mountain Division Punkt auf der Northern Pacific-Linie zu erreichen. Motoren im großen Ringlokschuppen umgedreht, und die Eisenbahn gebaut, Läden, Büros und ein „Beanery“ gibt.

Das Hotel Jeannot, jetzt bekannt als Hotel Hoffnung, konnte auf diesem Geschäft mit seiner Lage direkt oberhalb des Depots, und mit ihren Tunneln bietet einfachen Zugang für Passagiere zum Hotel nutzen. Viele sagen, dass die Tunnel verwendet wurden, um der chinesischen „Coolees,“ arbeiten auf der Eisenbahn, die normalerweise nicht in den Betrieben durften, die Einheimischen und Reisenden diente zu unterhalten.

Im Gegensatz zu den frühen Boom Hopes wuchs Sandpoint langsam Anschluss an die Eisenbahn. Eine 1883 Besucher fanden nur 300 Menschen in der Stadt, und neun Jahre später ein anderer Reisender berichtete, dass „Sandpoint aus zwischen drei und vier Dutzend unhöflich Hütten und vielleicht ein Dutzend Zelte besteht.“ Die Stadt erlebte enormes Wachstum, jedoch nach der Wende des Jahrhunderts.

Als die Abteilung Punkt in Sandpoint umzog, begann Hoffnung zu sinken. Hotel Hoffnung weiterhin Menschen bis in die 1960er Jahre zu ziehen, weil der malerischen Kulisse der Stadt neben Lake Pend Oreille viele Touristen angezogen. Einige von ihnen prominente: J.P. Morgan, Teddy Roosevelt, Gary Cooper und Bing Crosby.

Das Original Hotel Jeannot (Hotel Hoffnung) war eine hölzerne Struktur, die in etwa 1886 brannte. Es war dann, dass Joseph M. Jeannot auf seine feuerfesten Geschäftshaus begonnen, die er mit seinem Bruder Louis gemeinsam. Er konstruiert einen Abschnitt zu einem Zeitpunkt, und fügte auf im Laufe der Jahre endlich Abschluss der drei-Bay, zweistöckiges Hotel 1898. Das rechteckige Gebäude hat zwei volle Geschichten über zwei separate Keller Abschnitte. Die Fassade gliedert sich in drei etwa gleich Buchten die unterscheiden sich in Design und Baumaterialien, die darauf hinweist, dass das Hotel über einen Zeitraum von Jahren abschnittsweise gebaut wurde. Diese Theorie zusammen durch die Analyse der Struktur während der Restaurierung sowie durch mündliche Berichte. Der erste Abschnitt gebaut war die erste Geschichte des Ostens Bucht mit seinen Wänden von Fels-gegenübergestellten zufällige rann Granit Quader mit Perlen Gelenke. Als nächstes kam die erste Geschichte des Zentrum Bay mit seiner unteren Fassade Wänden aus Beton gegossen. Im Anschluss an diese, oder möglicherweise zur gleichen Zeit errichtete die zweite Geschichte von rotem Backstein über das Zentrum und Osten Buchten. Die West Bay war der letzte gebaut werden, entweder auf einmal oder in zwei Stufen. Der erste Stock ist der Beton gegossen mit der zweiten Etage aus rotem Backstein.

Verschiedene Unternehmen haben das Gebäude im Laufe der Jahre auch eine Limousine, ein Restaurant, ein Geschäft, ein Fleisch-Markt und sogar ein Postamt besetzt. Das gewölbte Fleisch Kühler angrenzenden West Keller wurde wahrscheinlich gebaut, als Louis seinen Gemischtwarenladen und Fleischmarkt in der Zeit von 1895 bis 1897 lief. Hotel Hoffnung steht noch als Zeugnis der Zeit.

J. M. Jeannot war Salon nicht seine einzige Geschäftsinteressen. Er beteiligte sich auch im Bergbau und hatte mehrere Ansprüche über Lake Pend Oreille im Bereich der Monarch Grüneberg. Hoffnung hatte eine große chinesische Bevölkerung, die mit der Eisenbahn angekommen war, und Jeannot angeblich nutzten diese Quelle der preiswerten Arbeit für seine Bergwerke. Nach einer Jeannot Freunde ließ er diese Männer das Fleisch kühler als Clubhaus unter dem Hotel nutzen. Sie erhielten Zugang zu diesem Raum durch den kleinen Tunnel, der es an Railroad Depot, also unter Umgehung der offensichtlicheren Eingänge angeschlossen. Dieser Tresor im Hotel ist eine der wenigen Seiten, die Links in der Hoffnung mit der großen Anzahl von chinesischen angeschlossen werden können, die in der Stadt lebten.

Jeannot Bergbau sowie seine Verluste beim Glücksspiel führte zu seiner instabilen Finanzlage, die ein Grund mag, die das Hotel zehn bis zwölf Jahre gewesen sein in Anspruch nahm. Einer Quelle, zufolge wurde der Bau seit mehr als einem Jahr aufgehalten als Jeannot sein ganzes Geld in eine Wette auf William Jennings Bryan im Jahr 1896 verlor. Unsichere Finanzen Pest Jeannot und er weiterhin verpfändet und remortgaged das Hotel in den Jahren zwischen 1907 und 1918, schließlich verlieren das Gebäude im Jahre 1918. Ein Freund bezahlt die Schulden im Jahr 1920 und führte das Hotel bis zu ihrem Tod im Jahr 1968.

Heute hat die Ära des Bauholzes und Züge durch den Tourismus verdrängt worden und Fertigung in Bonner County, Hoffnung und Clark Fork als eine Künstlerkolonie bekannt geworden. Dies ist im großen Teil wegen Ed Kienholz.

Geboren 1927 in Fairfield, Washington. Er studierte an Schulen und Hochschulen im Inland Northwest. Zunächst verdiente er seinen Lebensunterhalt als Krankenschwester in einem psychiatrischen Krankenhaus, als der Manager von einer Tanzband als Händler in sekundären Autos, einen Caterer, Dekorateur und Staubsauger-Verkäufer. 1953 zog er nach Los Angeles.

1954 machte er seine ersten Reliefs aus Holz. 1956 gründete er die Galerie jetzt und im Jahre 1957 der Ferus Gallery mit Walter Hopps. 1961 beendete er seine erste Umgebung Roxy, die auf der Documenta „4“-Ausstellung im Jahr 1968 für Aufsehen verursacht. Seiner Retrospektive im Los Angeles County Museum of Art im Jahr 1966 löste der Grafschaft-Brett der Aufsicht zu versuchen, die Ausstellung zu schließen. Das Thema seiner Umgebungen ist die Anfälligkeit des Privatlebens des einzelnen zur Intervention durch die Umwelt und soziale Konventionen.

1972 traf er Nancy Reddin in Los Angeles. Im Jahr 1973 wurde er Gastkünstler der deutschen Academmic-Austausch-Service in Berlin. Er zog mit seiner Frau Nancy nach Hoffnung und um diese Zeit auch etablierte sich in Berlin. Seine wichtigsten Werke in dieser Zeit wurden die Volksempfänger (Radio empfangen Apparat aus der Zeit des Nationalsozialismus in Deutschland). 1975 erhielt er ein Guggenheim-Preis.

Starb er im Jahr 1994, aber seine Frau weiterhin Nancy Reddin Kienholz als weltbekannte Künstler, Hope besucht.

Wegen ihrer Bekanntheit und die erstaunliche Schönheit der Gegend haben wir jetzt über 600 Künstler in unsere Enklave.

Das Kienholz paar freundete sich viele wohlhabende Gönner in Berlin, und im Laufe der Jahre zwei Familien haben auch ihre eigene Familie Retreats auf der Hope-Halbinsel. Beim Drehen von David Thompson Road auf Kullyspell Straße ist die Max Factor-Gruppe der Häuser auf der rechten Seite. Diese gehen an den Anfang der Grundstücksgrenze für Kullyspell House. Die andere Familie ist die Groenke-Familie. Klaus Groenke ist Geschäftsführer und Mitinhaber der Trigon Holding GmbH, internationale Immobilien-Unternehmen mit Sitz in Berlin. Er wird auch berichtet, eine führende Gesellschafter in Coca Cola Company und regionalen Mitglied des Vorstands der Deutsche Bank Berlin/Brandenberg. Sie baute das Groenke gut, einem 150 Hektar großen zusammengesetzten am Ende des David Thompson Road, die Kienholz Straße wird. Es ist hier, dass ein Abschnitt der Berliner Mauer steht, eingehüllt in Lexiglas, Graffiti und alles intakt, wie es vorher der Fall war. Vor kurzem verkaufte die Familie die Hälfte das Anwesen, wo viele Multi-Millionen-Dollar-Häuser wurden gebaut oder sind geplant.

Heute ist Hope, Idaho ein Tourist und Sommer See Reiseziel, mit zahlreichen Künstlern und eklektische Folk. Es ist eine Schlafstadt, Sandpoint und gilt als von vielen, mit seiner spektakulären See und Bergblick, eine der malerischsten Gegenden der North Idaho. In der Tat, Reisen viele Magazincalled die Reise entlang der Steilküsten von Sandpoint Hoffnung einer der schönsten Strecken der Welt.

Geschichte der Clark Fork, Idaho

während völlig unterschiedliche Städte, denken viele in Nord-Idaho der Clark Fork und der Hoffnung als eine Gemeinschaft. In der Tat, die beiden teilen sich die gleiche Chamber Of Commerce Webseite: [http://www.poby.org/]

The City von Clark Fork wurde auch eine tragfähige Stadt in den frühen 1880, als der Bau von der Northern Pacific Railroad durch die nahe gelegenen Bitterroot und Kabinett Berge weiter. Diese kleine Gemeinde hat auf Bergbau, Protokollierung, Sägewerke, Landwirtschaft, Forest Service Aktivität, Fischbrutplätze, Dammbau, Fell-Trapping-Aktivität, Stiftskirche Studien und Häuser für Jugendliche ausgerichtet. Auch, für die meisten seiner Geschichte beibehalten die Eisenbahn Station und Abschnitt Besatzung in Clark Fork. Clark Fork wurde 1912 gegründet. Heute befindet sich dort die University of Idaho Clark Fork Bereich Campus.

Im 19. Jahrhundert wurde der Clark Fork Valley, wie die Ufer des Lake Pend Oreille um Hoffnung, vom Stamm Flathead von Indianern bewohnt. Es wurde während der 1806 hin-und Rückfahrt vom Pazifik durch Meriwether Lewis der Lewis und Clark Expedition erforscht. Der Fluss ist für William Clark benannt. Eine mittlere Segment des River in Montana war früher als der Missoula-Fluss bekannt.

Viel von Clark Fork-Geschichte in den folgenden Jahren hatte mit der Überquerung des Flusses zu tun. Die Brücke fording der Clark Fork River zur Verfügung gestellt, einem der einzige Pässe im Norden, und mit den Dampfschiffen Bergleute Kootenai Gold Rush den beschwerlichen Weg zu bringen, war dies eine der wenigen Möglichkeiten zu reisen. Bevor eine Brücke gebaut wurde, hatte Clark Fork eine Fähre für die Überfahrt zu machen. Frühe Fähren waren nichts anderes als Protokolle zusammen festgezurrt. Später, zeigen einige Datensätze eine Fähre wurde im Jahre 1893 in Betrieb, aber das war ein Jahrzehnt nach die Northern Pacific Line, eingeführt wurde so ist es sicher davon ausgehen, dass während der Bauphase gab es ein lebhaftes Geschäft bei Fährüberfahrten.

Es ist wichtig zu erinnern, dass das Kabinett Gorge Dam nicht an Ort damals und Reporter zum Zeitpunkt 1916 schrieb „des Clarksfork-Flusses eine Volumen von Wasser wesentlich größer ist als der Snake River verarbeitet. Zeitweise bei Hochwasser beläuft sich der Fluss auf mehr als 94.000 Kubikfuß pro Sekunde. Die durchschnittliche Breite des Flusses beträgt etwa 1300 Fuß. Die Geschwindigkeit des Flusses zu bestimmten Zeiten ist sehr groß, etwa acht Meilen pro Stunde. Aus diesem Grund ist es unbedingt sehr gefährlich für eine Fähre bei Clarksfork jederzeit und sehr gefährlich und zu manchen Zeiten unmöglich, eine Fähre überhaupt arbeiten zu betreiben.“

Diese Überfahrt erstellt sicherlich eine Notwendigkeit und ein Ort für Reisende, nicht nur überqueren, sondern manchmal zu ruhen, um Vorräte aufzufüllen und profitieren Sie von den gelegentlichen Saloon.

Bis zum ersten Weltkrieg gab es eine Menge Sägewerk Aktivität und in geringerem Maße in den 1950er Jahren. Frühe Sägewerke gehören McGillis und Gibbs, Lane und Potter. Von Anfang bis Ende der 1950er Jahre Rolle Bergbau eine wichtige in der Wirtschaft der Gemeinschaft. Die Whitedelph Mine und Mühle befindet sich in der Nähe der Spring Creek Fischaufzucht Betrieb 1926 bis es geschlossen im Jahr 1958 begann. Es ergab Bleiglanz Erz prüfen, vor allem in Silber, Blei und Zink. Die Lawrence Mine befand sich auf Antelope Berg in der Nähe von Mosquito Creek und in der Nähe von Clark Fork-Feld-Campus der University of Idaho. Bereich Hügel und Berge hatte zahlreiche kleine Bergbau Löcher eher durch kleine Betriebe und Goldsucher.

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Eine Einführung zu Real Estate Property Management-Software

der Immobilien-Markt ist eine boomende Branche. Der Erfolg der Industrie ist ein Ergebnis des Wettbewerbs und die Intervention der modernen Technik. Die meisten Leute im Geschäft lieber Real Estate Property-Management-Software verwenden, um im Rennen zu bleiben. Diese Software wurde entwickelt, um gewerbliche und private Eigenschaft, Bürogebäuden und Wohnungen bieten.

Immobilien-Property-Management-Software ist ein effektives und einfach zu bedienende Werkzeug. Diese Software hilft den Menschen, die das Immobiliengeschäft zu verstehen. Es ist eine schnelle Antwort-Anwendung, die jedes Detail jeder Transaktion speichern können. Dies hilft nicht- und voll-Zahlungen der Miete zu studieren, und unterhält einen detaillierten Bericht über Miete Quittungen und Rechnungen.

Grundstückseigentümer sind in der Lage, bei Bedarf Tasteneingaben. Das gesicherte System ist intelligent und ermöglicht Änderungen von autorisiertem Personal. Immobilien-Property-Management-Software kann eine unbegrenzte Anzahl von Eigenschaften und Einheiten gleichzeitig auswerten. Die Software speichert detaillierte Daten in Bezug auf die Mietzahlungen für alle individuellen Eigenschaften. Diese systematische Vorgehensweise beseitigt Probleme aufgrund der Besteuerung.

Immobilien-Property-Management-Software generiert automatisierte Berichte im Falle von falschen und nicht-Zahlungen. Die Software räumt mit der Praxis der Besitzer warten auf Mietzahlungen. Alle Wartungskosten oder keine zusätzlichen Einnahmen Aussagen werden regelmäßig aktualisiert. Die Software speichert auch Informationen für Mieter.

Wohnimmobilien-Manager müssen Property-Management-Software auswählen, die für ihre Arbeit am besten geeignet ist. Diese Anwendungen sind verfügbar mit einer einmonatigen Geld-zurück-Garantien.

Der Wohn-Immobilien-Management-System wird als Zeit – und Kosten – wirtschaftlicheren für einen Manager und resident. Die Anwendung kann in relativ kurzer Zeit eine personalisierte Website für ein einzelnes Unternehmen erstellen. So können potenzielle und bestehende Kunden, die Website zu besuchen. Dies ist eine bequeme Methode, um Bilder von Immobilien, Miete zahlen und Wartungsanforderungen einreichen.

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Source by Josh Riverside

Was bedeutet („PID“) bedeutet in der Immobilienbranche?

Eine öffentliche Improvement District („PID“) ist ein Finanzierungsinstrument, das Gesetz über die öffentlichen Verbesserung Bezirk Bewertung als gefunden in Kapitel 372 Texas lokale Regierung Code erstellt. Die PID ermöglicht jede Stadt zu erheben und zu sammeln spezielle Bewertungen auf Eigenschaft, die innerhalb der Stadt oder der Stadt extraterritoriale Jurisdiktion („ETJ“) ist. Eine Grafschaft kann auch eine PID bilden, sondern muss von einer Stadt Genehmigung einholen, wenn die vorgeschlagenen PID innerhalb der Stadt ETJ. Die PID wird ein Mechanismus zu Finanzen Verbesserungsprojekten durch die Emission von Anleihen gesichert durch spezielle Bewertungen auf alle profitierten Eigenschaften erhoben. Da PID Anleihen verwendet werden können, die Entwickler für die förderfähigen Infrastruktur frühzeitig in den Entwicklungsprozess oft vor der Schließung des ersten Hauses zu erstatten.

Öffentliche Verbesserungen förderfähig PID sind; Erwerb des Rechts der Wege, Kunst, Erstellung von Fußgängerzonen, Errichtung von Stiftungen, Landschaftsbau und andere Ästhetik, Bibliothek, Masse Transit, & Freizeit Parks oder Kultureinrichtungen, Parkplatz, Straße und Bürgersteig. Zusätzliche Sicherheitsdienstleistungen zur Verbesserung des Bezirks, wie die öffentliche Sicherheit. Ergänzende unternehmensbezogenen Dienstleistungen zur Verbesserung des Stadtteils. Wasser, Abwasser, Gesundheit und Hygiene oder Entwässerung.

Vorteile der eine PID

eine PID frühzeitig in der Entwicklung festgestellt werden kann Prozess ermöglicht den Entwickler eine erstattet nach Abschluss der öffentlichen Infrastruktur sein. Außerdem, im Gegensatz zu Municipal Utility District („Schlamm“), Wasserhaltung und Improvement District („WCID“) oder Fresh Water District („SAB“), PIDs bedürfen keiner TCEQ Zustimmung und richten sich nach dem Dachverband der Stadt oder Gemeinde, dadurch Linderung Bedenken hinsichtlich des Board Umsatz und die Integrität des Vorstands. Wählt die Stadt Eigenschaft Anhang, die innerhalb der Grenzen einer PID ist, die Stadt ist nicht gezwungen, zahlen sich aus den Bewertungen und Beurteilungen haben keinen Einfluss auf die Stadt Verschuldungskapazität oder Bewertung.

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Claims on Prolongation Costs in Nutshell

ist es gängige Praxis jener Zeit Verlängerung Anspruch vor dem Anspruch auf Verlängerung Kosten kommt. Sobald eine Fristverlängerung gewährt wurde, bezieht sich die Bewertung der zusätzlichen Verlängerung Kosten oft auf den Zeitraum zwischen den Vertrag Abschlussdatum und den erweiterten Fertigstellungstermin. Verlängerung Kosten errechnet sich auch auf Zeit im Zusammenhang mit vorbereitenden Übungen. Der Autor macht geltend, dass diese Linie des Denkens unlogisch ist.

die Absicht der meisten Bauverträgen ist der Auftragnehmer erstattet die zusätzlichen Kosten für welche Ergebnisse vom Arbeitgeber Verzögerungen. Dies beinhaltet einen Vergleich zwischen den tatsächlichen angefallenen Kosten und die Kosten hätte hatte keine Verzögerung aufgetreten ist. Wo zum Beispiel Zeit geht verloren, warten auf Details, wodurch eine Verzögerung von zwei Wochen auf den kritischen Pfad, bewerten die Verlängerung Kosten verbunden mit den zusätzlichen zwei Wochen vor Ort, nach den überarbeiteten Vertrag Fertigstellungstermin, wären offensichtlich nicht die richtige Antwort. Eine genauere Bewertung würde erreicht werden, unter Bezugnahme auf die Kosten, die während der zwei Wochen, wenn die Informationen spät war. Es ist ausschließlich eine Frage von Ursache und Wirkung.

der SCL-Protokoll in Großbritannien, in dieser Frage heißt es: „die erzielbare Verlängerung Entschädigung ist auf den Zeitraum beurteilt werden in denen die Wirkung der Veranstaltung Arbeitgeberrisiko zu spüren war.“ Es ist eindeutig, dass, sobald feststeht, dass die zusätzliche Zahlung für Arbeitgeber Verzögerungen infolge Verlängerung fällig ist, die Bewertung beziehen, zu der Zeit, wenn die Wirkung der Verzögerung auftritt, und nicht auf die Überschreitung Punkt am Ende des Vertrages.

, wenn die Partei (A) einen Verlust erleidet, die er Anspruch auf Entschädigung aus der Partei (B) die „Verletzungen“ (z. B. eine Verzögerung) verursachen, sind die Schäden zu setzen (A) wieder in die Position, die er nominell in vor der Veranstaltung war. Daher werden Verlängerung Kosten die Kosten, die tatsächlich in der Periode entstandenen Verzögerung Ereignisse auf den Fortschritt, anstelle der Verlängerung Einfluss. Was bepreist werden muss, ist der Effekt der Verzögerung, und es läuft auf eine klare Analyse der Auswirkungen der Verzögerung, die zusätzlichen Overhead Ressourcen ermitteln, die angefallen sind. Es ist nur, wenn und wenn das Projekt als Ganzes verlängert oder darüber hinaus seine programmierten Fertigstellungszeitraum infolge der Verzögerung für den Fortschritt der Arbeiten verlängert, dass der Auftragnehmer über die zusätzliche Beschäftigung von Ressourcen beteiligt sein würde, die in den Vertragspreis zulässig. Jedoch sollten, dass bestimmte Ressourcen innerhalb der ursprünglichen Vertragslaufzeit durch Variationen und die erweiterte Ressourcen auch ausgedehnt werden können natürlich an den Auftragnehmer erstattet werden.

traditionell Verlängerung Kosten hatte unter Bezugnahme auf die vorbereitenden Übungen festgesetzt worden. Die Elemente der fixen Kosten sind in der Regel nur einmal und nicht vor einer Verzögerung des Projekts betroffen; das Element darf nicht in Anspruch genommen werden. Die Zeit-bezogenen Kosten werden, es sei denn, eine vollständige Aussetzung des Standortes zum Beispiel durch längere Verzögerung weiter und „kostengünstig“ beansprucht werden kann. „Kosten“ wird gemäß den Bedingungen des Vertrages berechnet. Aber als sichere Wette zunächst die Zeit verabschieden bezieht sich auf Laden Sie Ebenen in der ursprünglich akzeptierten Gebot, die einfach im Ansatz, die irgendein verabschieden möchten. Jedoch in den 1980er Jahren fiel dieser traditionellen Basis in Zweifel gezogen, und nach verschiedenen Fällen, Standardformen der Vertrag begonnen, auf den tatsächlichen Schaden und Aufwendungen infolge des Arbeitgebers Verzögerung bestehen kann, wegen der Bedenken wenn wie folgt aufgelistet;

  • Preise für vorläufige Artikel könnte Zeit, Methode oder Tätigkeit im Zusammenhang mit oder sogar im Zweifel zu welcher Kategorie ein bestimmtes vorläufige Element würde gehören, z. B. als der Erlös tunneling oder Entwässerung off Shore Kofferdamm verfugen oder nass in einem Damm bedeckend defekt, wenn preislich unter Vorbereitungen.
  • sie prognostiziert werden Werte im Wettbewerb dabei wirtschaftlich zitiert. Das sind Werte, die der Auftragnehmer dachte passieren könnte, anstatt tatsächlich passiert ist.
  • sie jede Preisstrategien unterliegen, wie z. B. front-End Loading, Back-End-laden oder das maximale Rendite bei Fertigstellung (in einem Vertrag nachmessen) gibt.
  • Preise für vorläufige Artikel, ähnlich wie andere Gebührensätze ein Gewinn-Element enthalten. Tatsächliche Kosten sollten sowohl Gewinne als auch jede Risikomarge ausschließen.
  • die Philosophie hinter der Entschädigung ist den Wiederbeschaffungswert, wie zu finden, in einer typischen Versicherungssystem, um zurück zu bringen, der Auftragnehmer in die ursprüngliche Position, wo er finanziell stand, hatte dort keine Verzögerung.
  • A Partei sollte nicht von fremdem Verlust aus Eventualitäten außerhalb Kontrolle der Parteien, also eine Verlängerung aufgrund von schlechtem Wetter profitieren. Dies steht im Einklang mit dem Grundsatz von treu und glauben und fairer Umgang.
  • die Auswirkungen durch Verlängerung kann auch auf der Website Beteiligung abhängen. Zum Beispiel die Istkosten auf vorbereitenden Übungen am Anfang und Ende der laufenden zusammen mit der S-Kurve so groß wie die Spitze möglicherweise nicht. Die Höhe der Mehrbelastung eine umsichtige Fremdfirma übernommen variiert mit der Zeit als betroffen.
  • ein Vertrag möglicherweise viele Hunderte von Variationen und viele Dutzende davon könnte seien Sie kritisch und leisten einen Beitrag zu der Verzögerung.  Pro bewertete Vorbereitungen können die Beträge für Variationen individuell gemäß Ziffer 52 preislich duplizieren.  Wenn eine Variation Standzeit (sagen in Spritzbetonbauweise in Rock-Stabilisierung) verursacht, kann dann der Auftragnehmer erfolgreich die Kosten von damals stehen als Variation wiederherzustellen, selbst wenn es konnte gezeigt werden, dass der Auftragnehmer keine alternative Arbeit in jedem Fall hatte und ohne Verlust von seinem brachliegende Ressourcen leiden würde.
  • gleichzeitige Verzögerungen sind entschuldbar, aber nicht kompensierbare, als Prinzip. Fristverlängerung wegen der gleichzeitigen Verzögerungen kann nicht fällig, sogar mit der Zeit im Zusammenhang mit vorbereitenden Übungen pro Rata temporis.
  • in den Verträgen der hoch-und Tiefbau Natur wie massenhafte Ausgrabungen in eine Entnahmestelle, Baggerarbeiten oder Abriss wäre mehr als 90 % der Kosten auf Anlagenauslastung, die ein Gebührensatz in eine Rate pro m3, abgesehen von vorläufigen Artikel sagen eingepreist ist. Zahlung auf Zeit bezogene Grundlage ganz nicht anwendbar wäre, wenn solch ein Vertrag verlängert wird.
  • Verlängerung durch Aussetzung der gesamten Werke oder Verzögerung bei der Website-Besitz (die vor das geplanten Programm als einen Haufen schiebt) kostet nicht unbedingt die Vorbereitungen in vollem Umfang. Es kann manchmal teurer als was in der Vorrunde gesorgt ist.
  • in der Regel gibt es eine kurze Ad-hoc-Vorrunde Rechnung, die Verwendung der Vorläufe Rechnung für die Preisfindung Verlängerung ist nicht komplett in gewisser Weise. Zum Beispiel sind die Elemente unter vorläufige Rechnung gemäß den Bedingungen des Vertrages und Spezifikationen (wie zum Beispiel die Grundsätze der Messung International 1979 geführte) festgelegt. Einige Gegenstände sind weder messbar noch priceable.
  • Angebotspreis aufzubrechen ist der Vertrag einmal erhalten, nachdem der Vertrag lassen und bestimmten Aufnahme wurde oder Ausschluss nicht die Parteien in einer Verlängerung der Ausgaben bindet in der Regel untergeordnet.
  • die Komplexität selbst Fragen wenn sie untrennbar miteinander verflochten sind schwieriger im Umgang mit vorbereitenden Übungen als Grundlage für die Verlängerung Kosten gemacht hat.

auf die Praxis der Bereinigung um die Verdoppelung bei der Beitreibung von zusätzlichen Gemeinkosten sind solche Gemeinkosten in beiden Zahlung für Variationen und in der Preisgestaltung der Verlängerung Kosten wiederhergestellt. Dies ist auf der Grundlage vorausgeschickt, dass die Gemeinkosten in die BQ-Rate nicht angepasst werden soll, wo die Variation eine kritische Verzögerung verursachen kann, wenn es nicht angehoben würden, wenn die Abweichung nicht Verzögerung verursacht hat. Um diese Zulage in die BQ-Rate abziehen, weil der Auftragnehmer eine Verzögerung entstanden ist würde statt den Auftragnehmer in einer schlechteren Position als es fehlt jegliche Verzögerung gewesen wäre. In der Regel werden die Gemeinkosten in die BQ-Sätze die Preisschwankungen gewöhnt sind nicht angepasst. Es ist jedoch der Verlust und die Kosten die angepasst ist, nicht die BQ-Rate. Nicht zu tun würde bedeuten, dass der Auftragnehmer zweimal für ein gewisses seine zusätzliche Gemeinkosten bezahlt werden würde, die nicht im Vertrag bestimmt ist?

lassen Sie uns annehmen einen vorläufigen Anspruch in einer Straße, die Erweiterung Projekt zu einem Stichtag, 31. Dezember 2006 (Effekte sind gemäß der Auftragnehmer weiter, damit der Auftragnehmer beliebig vieler Ansprüche einreichen kann, bis die Auswirkungen nicht mehr). Es besteht aus zwei Komponenten; Verlängerung der Zeit und zusätzliche Kosten aufgrund der Störung ist aufgetreten in ausgewählten Bereichen und es schließt die Kosten für unproduktive Arbeit (dh, Verlust der Produktivität). Der Auftragnehmer erklärt Verzögerung Ereignisse sind weit verbreitet und umfangreich und nur die wichtigsten Ereignisse wurden in Betracht gezogen, (insgesamt also, dass der Auftragnehmer beabsichtigt, weitere Ansprüche zu stellen). Er kann ändern oder Aktualisieren der Inhalte zu einem späteren Zeitpunkt, ob dasselbe ist in dieser Vorlage enthalten oder auf andere Weise, als er strategische erachtet. Jedoch ist die Quelle des Anspruchs der Störung (obwohl Störungen nicht unbedingt Verzögerung bei der Fertigstellung führen) aus vorhandenen Dienstprogramme, die waren über Dienstprogramme, die gemäß Vertrag Zeichnungen, Dienstprogramme nicht an den Standorten in diesen Zeichnungen angegeben Leistung unzureichend Flurraum gemäß des Arbeitgebers Design, bereits vorhandenen Dienstprogramme befindet sich in den Gängen, unvorhersehbare unterirdische Hohlräume, Re-design der Pumpstationen , Eingriff in die Auftragnehmer Zeile um eine Unterführung, Verhütung von trial Ausgrabungen und Dienstprogramm Umzug und Ausgrabungen einbehalten.

daher, ist es wichtig um das ganze Szenario aus einer ganzheitlichen Perspektive betrachten. Trotz hat der Ingenieur vorläufige Elemente herangezogen wurden. Dies ist auch nicht vertragliche, weil jede Ausgabe auf seinen eigenen Verdienst als unter verschiedenen vertraglichen Bestimmungen behandelt, wir den Ausdruck finden „richtige und angemessene Ausgaben“ zu bewerten. Da Vorbereitungen nicht sind „ordnungsgemäß getätigten Ausgaben oder anfallen“, die tatsächliche Ausgaben muss noch geklärt werden. Dazu gehören schließlich zeitbezogenen vorläufige Elemente (beispielsweise die Kosten, die anfallen, um die Erfüllungsgarantie und Versicherung auf zusätzliche Prämie zu halten) sind auch an den Auftragnehmer zahlbar.

soweit der Arbeitgeber verantwortlich für die Störung für den Fortschritt der arbeiten, d. h. wo er Fortschritt, Elemente auf dem kritischen Pfad gestört ist, so dass der Auftragnehmer bei der Fertigstellung der Arbeit verzögert wird und erlitt zusätzliche Kosten bei der Durchführung der arbeiten, kann der Auftragnehmer die Kosten verschwendet oder höhere Gemeinkosten entstehen als Folge der Störung verlangen. Wie bei anderen Ansprüche prinzipielles Problem mit Nachweis zur Unterstützung solcher Ansprüche ist nicht so sehr bei der Ermittlung der tatsächlichen Kosten aber bei der Erfüllung des Ingenieurs, dass keine zusätzlichen Kosten durch das Ereignis ergibt sich auf Sie berufen. Das heißt, die Herausforderung besteht darin die Techniker gerecht zu werden, aber für das störende Ereignis, die Kosten an den Auftragnehmer hätte weniger als es tatsächlich stellte sich heraus, und der Unterschied wegen Störung infolge der Erweiterung entstanden.

einmal festgestellt, dass die Verzögerung unvorhersehbare, unkontrollierbaren, kritische und ursächlich war, des Auftragnehmers die Verlängerung der Frist erhält, aber er nur berechtigt ist, Verluste oder Aufwendungen als eine bestimmte Folge der Arbeitgeber verursachten Verzögerung. Das bedeutet, dass wenn der Auftragnehmer zusätzliche Kosten auf die Aktivität oder Veranstaltung Ebene identifizieren kann, er diese gewinnt aber nicht der allgemeinen Betriebskosten des Projektes. 

auch, der Autor bevorzugt den Begriff „Vermögenseinbuße“ anstelle von „tatsächlichen Kosten“ aus Gründen der Übersichtlichkeit. Der Auftragnehmer sollte berechtigt nur für den tatsächlichen Verlust und nicht die tatsächlichen Kosten (das heißt, die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten im Zusammenhang mit Verzögerung und die Kosten, die unter normalen Umständen entstanden wären, wie geplant, für die der Vertrag Preise inklusive grundlegenden Kosten, Aufwand und Ertrag sind). Die Summe so angekommen wird schließlich decken Sie eskalierte Komponente in die Preise der Materialien und Arbeit und den Verlust der Produktivität. Dies vermeidet mögliche Überkompensation. Alle Kostenpositionen werden nur vertretbar mit Website-Aufzeichnungen und sonstigen dokumentarischen Nachweises. Der Umfang der Berechtigung und dann das Quantum hat auf den vorstehenden Grundsätzen entschieden werden.

Es ist in aller Kürze, Förderfähigkeit, die Quanten folgt. Die Verwendung der vorbereitenden Übungen pro Rata temporis würde nicht wirklich den tatsächlichen Verlust in Verlängerung führen. Die Höhe der Entschädigung ist, was unter den gegebenen Umständen angemessen ist. Jeder Fall wird auf seinen eigenen Verdiensten bewertet. Wenn der Preisunterschied gesehen werden kann, als nicht zu weit entfernt von der ursprünglichen Veranstaltung kann es wiederhergestellt werden. Die Industrie hat akzeptiert, dass das richtige Mittel zur Bewertung Verlängerung Kosten anhand der tatsächlichen Ausgaben, nach zeitgenössischen Aufzeichnungen vertretbar ist.  

, wenn ansonsten die Parteien an Bord genommen haben vertraglich die Gefahr des Pro-Rata-Anwendung der Zeit im Zusammenhang mit vorbereitenden Übungen, der Autor ist Angst vor der so genannten „vorläufigen“ Methode zu empfehlen, stattdessen jede Methode, die in der Lage zu finden, des tatsächlichen Verlust ist zulässig und die Antwort lautet „Es kommt auf die Fragen“ wo das Know-how der Quantität Feldmesser Triumphe.  Selten passt eine Größe allen.

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Source by Dr. Chandana Jayalath