Wohnimmobilien: Lebenszyklus, Strategie, Transaktion

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Lebenszyklus, Strategie, Transaktion
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_Die Wohnungswirtschaft hat eine immense Bedeutung für die deutsche Volkswirtschaft. Dieses Grundlagenwerk vermittelt den Beschäftigten in der institutionellen Wohnungswirtschaft Überblicks- und Detailwissen zu allen relevanten Feldern des Grundstücks- und Wohnungswesens. So hilft es dem Leser, dem zeitgemäßen Anforderungsprofil eines Wohnimmobilienmanagers gerecht zu werden, indem es das Management sowohl im kaufmännischen als auch im technischen und infrastrukturellen Bereich ausführlich darstellt. Die Beiträge im Teil Transaktion sind darauf ausgerichtet, dass die Leser die entscheidenden wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Aspekte verstehen und zielgerichtet steuern.



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 Fünf Möglichkeiten, um sich beim Verkauf Ihres Unternehmens zu schützen

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Ich las mit Interesse einen Bericht vom 23. April 2008 mit dem Titel "Millionen von Betrügern, die in lokalen Geschäften tätig sind", der in den Christian County Headliner News veröffentlicht wurde. Als zertifizierter Wirtschaftsprüfer, der Käufer / Verkäufer bei Geschäftsverkäufen vertreten hat, und auch als geschäftsführender Partner von Sunbelt Business Advisors – einer Geschäftsbrokerfirma – hielt ich es für vorteilhaft, über die vielen roten Flaggen zu schreiben, die in dem Artikel enthalten sind. Rote Flaggen, vor denen andere sie wissen sollten und vor denen sie schützen sollten, wenn sie versuchen, ein Unternehmen zu verkaufen oder zu kaufen.

KLEINE UNTERNEHMEN WERDEN NORMAL ALS EINZELHANDELSKAUF VERKAUFEN UND NICHT EINEN LAGERKAUF. Diese Transaktion war offenbar ein Aktienkauf und kein Vermögenskauf. Dies sollte eine der ersten sehr großen roten Fahnen sein. Kleine, privat geführte Unternehmen werden fast nie als Aktienkauf verkauft. Bei einem Aktienkauf handelt es sich um die juristische Person des derzeitigen Eigentümers – die Firma -, anstatt den neuen Käufer zu gründen. Bei einem Aktienkauf erhalten die neuen Eigentümer alles, was die Verkäufer der Unternehmer sind – Bankkonten, Forderungen, etwaige potenzielle und tatsächliche Verbindlichkeiten. Dies umfasst Eventualverbindlichkeiten, von denen der neue Eigentümer möglicherweise noch nicht einmal weiß. Darüber hinaus erlaubt ein Aktienkauf einem neuen Eigentümer nicht, sich auf Basis der Möbel, Einrichtungen und Ausrüstungen des Unternehmens zu verbessern. Die verstärkte Basis des FF & E könnte einem neuen Eigentümer Steuererleichterungen in Höhe von Tausenden von Dollar bringen, die in den ersten Jahren des Eigentums sehr vorteilhaft wären. Ein Käufer, der hereinkommt und sofort den Geschäftsbestand aufkaufen und alle Verbindlichkeiten übernehmen möchte, potenzielle zukünftige Verbindlichkeiten – bekannt oder unbekannt – und die zusätzlichen Abschreibungen auf dem Tisch lassen, ist nahezu unbekannt. Ein normaler Asset-Kaufvertrag (kein Aktienkauf) hätte normalerweise Bargeld und Bankkonten der früheren Firma ausgeschlossen. Die neuen Eigentümer eines Asset-Kaufvertrags hätten im Gegensatz zu einem Aktienkauf kein Geld von den Konten der Firma übertragen können. Sie müssten neue Bankkonten unter ihrem neuen Firmennamen eröffnen.

BEI ABSCHLUSS MÜSSEN KÄUFER FUNDS VERFÜGBAR SEIN. Anscheinend wurde dieses Geschäft ohne Bestätigung geschlossen oder das Geld des Käufers war vorhanden. Keine geschäftliche Kauftransaktion sollte geschlossen werden, wenn keine verfügbaren Mittel vorhanden sind und beim Abschluss vorhanden sind. Dies wäre dasselbe, als würde man sein Haus an jemanden verkaufen, die Transaktion abschließen, aber die Käufer haben noch keine Kreditgenehmigung. Sie würden es nicht tun und sollten Verkäufer von kleinen Unternehmen.

VERWENDEN SIE IMMER EINE QUALIFIZIERTE SCHLIESSANZEIGE. Der Verkauf eines Unternehmens sollte von einem qualifizierten Anwalt für Schließung abgeschlossen werden. Qualifizierte Abschlussanwälte haben einen eigenen Bereich und müssen normalerweise keine anderen verwenden. Ein qualifizierter Abschlussanwalt stellt sicher, dass alle rechtlichen Dokumente in Ordnung sind. Stellen Sie sicher, dass Geld zur Verfügung steht, um den Verkäufer zu bezahlen, und legen Sie alle erforderlichen rechtlichen Dokumente und IRS-Dokumente ein. Jeder, der ein Unternehmen verkauft oder kauft, sollte sicherstellen, dass ein qualifizierter Anwalt die Schließung durchführt. Das Fehlen eines qualifizierten Abschlussanwaltes sollte eine rote Flagge sein.

VERWENDEN SIE EINEN QUALIFIZIERTEN GESCHÄFTSMAKLER – VERSUCHEN SIE ES NICHT ALLEIN. Die Verwendung eines qualifizierten, professionellen Business-Brokers ist eine weitere rote Flagge. Können Geschäftsabschlüsse ohne Verwendung eines Geschäftsmaklers abgeschlossen werden? Bestimmt! Man kann auch eigene Verträge schreiben, ohne einen Anwalt zu verwenden, oder eine eigene Steuererklärung erstellen, ohne ein CPA zu verwenden. Dies ist jedoch nicht unbedingt das Klügste. Vor allem, wenn es um den Verkauf eines Unternehmens geht, das wahrscheinlich eines der größten, wenn nicht sogar das größte Vermögen einer Person ist. Etwas so wichtiges wie dieses sollte nicht alleine versucht werden. Ein qualifizierter Business-Broker hilft dem Verkäufer, den Prozess zu erörtern, einen gültigen Marktpreis zu ermitteln, das Geschäft effektiv zu vermarkten, Käufer zu prüfen und Käufer zu qualifizieren, bei Verhandlungen zu helfen, mit den bestehenden Verkäufer-CPAs und dem Anwalt zusammenzuarbeiten und mit dem Abschluss zu arbeiten Anwalt und Gesamtmanagement des Prozesses und seien Sie da, um den Verkäufer bezüglich roter Flaggen zu beraten!

ÄNDERN SIE NIEMALS DIE BANKKONTEN, WENN SIE IHR GELD HABEN. Eine weitere subtile, aber dennoch rote Flagge ist, dass der Verkäufer die Signaturkarten der Bank (s) und die Namen der Personen geändert hat, denen Zugriff gewährt wurde. Selbst bei einem Aktienkauf muss der aktuelle Kontoinhaber – der Verkäufer müsste die Bank die Namen und Karten ändern. Wenn dies tatsächlich der Fall war, geschah dies, bevor der Verkäufer Geld vom Käufer hatte. Der neue Käufer hatte offenbar auch die "Schlüssel" für das Geschäft, bevor dem Verkäufer der Kaufpreis bezahlt wurde. Es ist, als würde man sein Auto an jemanden verkaufen und damit einverstanden sein, zu einem späteren Zeitpunkt bezahlt zu werden. während Sie die "neuen Käufer", die Sie gerade getroffen haben, mit Ihrem Auto in den Sonnenuntergang fahren sehen. Sie werden wahrscheinlich niemals Ihr Geld oder Ihr Auto sehen.

Die meisten kleinen Unternehmensgeschichten wie Ihr Artikel sind nicht öffentlich. Genau wie die meisten Finanzbetrug, die in kleinen Unternehmen vorkommen. Die Leute reden nicht gerne über die Fehlschläge bei kleinen Geschäftstransaktionen, aber sie passieren ständig und im ganzen Land. Es ist sehr wichtig, dass Verkäufer und Käufer den Prozess des Verkaufs / Kaufs eines Unternehmens verstehen, auf rote Flaggen achten und qualifizierte Fachkräfte einsetzen, um ihnen dabei zu helfen. Dadurch sparen sie Geld, Zeit und Mühe und sorgen für eine wesentlich bessere Geschäftsabwicklung.

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Source by Ted A. Smith

Lernen Sie die 5 Hauptschritte kommerzieller Titeltransaktionen

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Während jede gewerbliche Immobilientransaktion anders ist, kann die Rolle eines Titelunternehmens bei gewerblichen Immobilientransaktionen in 5 Hauptschritte unterteilt werden:

Titelverpflichtung – Auch als Titelverpflichtung bekannt, handelt es sich bei der ersten Zusage um die erste Stufe der Sicherung der Versicherung und den Beginn des Suchverfahrens für Eigentum. Die von der gewerblichen Rechtsschutzversicherungsgesellschaft eingegangenen Verpflichtungserklärungen für gewerbliche Titel regeln die Bedingungen der Versicherungspolice. Diese Richtlinie beschreibt die genauen Schritte, die die Agentur unternehmen wird, um der gewerblichen Immobilie eine "gute Titelmeinung" zu geben, einschließlich aller Maßnahmen, die das Titelunternehmen möglicherweise unternehmen muss, um bereits bestehende Eigentumsstreitigkeiten, Rekordfehler und Pfandrechte zu lösen.

Titel- und Eigentumsrecherche – Bevor eine Versicherungspolice ausgestellt werden kann, müssen die Versicherungsagenturen zunächst eine "Zusammenfassung des Titels" erstellen. Die Zusammenfassung enthält wesentliche Details zur Geschichte des Landtitels, wobei Pfandrechte, Belastungen, Rekordfehler oder Eigentumsstreitigkeiten offengelegt werden. Um eine Zusammenfassung zu entwerfen, beauftragen Versicherungsgesellschaften Rechtsanwälte und / oder Versicherer, um eine gründliche Immobiliensuche durchzuführen, die auch als Immobiliensuche bezeichnet wird. Bei dieser Suche wird die gesamte Eigentümerkette der Immobilie untersucht. Wenn im gewerblichen Landtitel Grundpfandrechte, Belastungen oder andere Probleme gefunden werden, bemüht sich die Titelagentur, diese Probleme zu lösen, um ein gutes Urteil abzugeben. Sobald der Immobilientitel von allen Problemen befreit ist, wird er als "versicherbar" betrachtet. 19459002

Escrow Service & Transaction Coordination – Agenturen arbeiten hinter den Kulissen von Immobilientransaktionen, um die Aufzeichnung zu erleichtern und zu erleichtern Einreichung, Dokumentenvorbereitung und Finanztransaktionen, Vermittlung zwischen dem Immobilienkäufer, dem Kreditgeber und dem Verkäufer. Eine der wichtigsten Transaktionen dieser Art ist der Treuhandservice. Versicherungsgesellschaften bieten oft Treuhanddienstleistungen in Verbindung mit anderen Dienstleistungen an, die als Dritte fungieren, indem sie den Darlehensbetrag vom Darlehensgeber annehmen und für den Käufer bis zur Schließung des Eigentums als Treuhand verwahren.

Closing Service – Schließungsdienste für die Schließung gewerblicher Immobilien werden häufig der Versicherungsagentur zur Verfügung gestellt, in der die Schließung normalerweise im eigenen Büro der Agentur stattfindet. Käufer, Verkäufer, Closing Agent und manchmal Kreditgeber nehmen an dem Abschluss teil, bei dem die Abrechnungsabrechnung, der Kaufvertrag, die Darlehensunterlagen, die Versicherungspolice, die Sachversicherung, der Landtitel und andere Dokumente unterzeichnet werden. Abschlusskosten und Anzahlungen sind auch vom Käufer bei Abschluss erforderlich.

Abschluss der Titelversicherung – Bei Abschluss bietet die Titelgesellschaft dem Käufer (und manchmal dem Darlehensgeber) schließlich eine Versicherung an Politik. Die Titelversicherung versichert dem Eigentümer die Kosten der Rechtsverteidigung, falls der Titel gerichtlich angegriffen wird. Die Versicherung des gewerblichen Rechtsschutzes bürgt auch für den Verlust von Vermögenswerten oder Vermögenswerten (bis zu einem bestimmten Betrag) aufgrund von bereits bestehenden Grundpfandrechten oder Eigentumsstreitigkeiten.

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Source by Marjorie Steele

Wo man Hot Dogs verkaufen kann – gute Standorte für Hot Dog Carts

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Einer der Schlüsselfaktoren für den Erfolg oder Misserfolg im Hot Dog-Geschäft ist die Fähigkeit, großartige Standorte zu identifizieren und abzusichern.

Einige Spots sind so gut, dass man sie ganztägig und jeden Tag ganztätig melken kann. An anderen Standorten kann es zu erheblichen Ausfallzeiten kommen, in denen das Geschäft ausfällt, und es gibt bestimmte Zeiten, zu denen Sie wirklich aufräumen können. An einigen Stellen dreht sich alles ums Timing.

Lassen Sie uns typische Stellen näher betrachten, an denen Sie Hot Dogs verkaufen können, wie Sie diese Stellen finden können und einige Faktoren, die einen Ort besser machen als einen anderen.

Hier finden Sie einige Tipps, um die besten Standorte für Hot Dog Carts zu finden.

Positionierung in der Nähe einer Menschenmenge

Bei der Entscheidung, wo Sie Hot Dogs verkaufen Sie müssen zunächst den Verkehrsfluss an diesem bestimmten Ort während eines typischen Tages beobachten, um eine Vorstellung von Volumen und Potenzial zu erhalten. Die besten Orte befinden sich häufig in der Nähe, wo Menschen häufig leben, arbeiten, studieren oder vorbeigehen. Positionieren Sie sich in der Nähe einer hungrigen Menschenmenge, und Sie können nichts falsch machen.

Ein Hot Dog ist ein gewöhnlicher Fast Food-Artikel, der besonders von vielbeschäftigten Menschen gesucht wird. Sie suchen Leute, die in Eile sind und keine Zeit damit verbringen wollen, sich in einem Restaurant niederzulassen, um dort zu essen.

Locations and Timing

Während des Tages Sie können Ihren Einkaufswagen in der Nähe von Bürogebäuden, Einkaufszentren, Bildungseinrichtungen oder Verkehrsknotenpunkten positionieren. Nachts ist ein guter Handel außerhalb von Bars und Clubs oder großen Fabriken mit Nachtschicht möglich.

Einige Standorte sind möglicherweise nur für einige Stunden am Tag geeignet. Sie können feststellen, dass Sie Ihren Gewinn maximieren können, indem Sie sich bewegen, wenn Sie über eine Genehmigung verfügen, die es Ihnen erlaubt. Halten Sie genaue Aufzeichnungen über Ihre Hot-Dog-Verkäufe an verschiedenen Orten fest, und Sie werden bald erfahren, wo Sie sein sollten und wann Sie dort sein sollten. Sobald sie sich darauf verlassen, dass Sie sich zu einer bestimmten Zeit an einer bestimmten Stelle befinden, werden sie enttäuscht, wenn sie feststellen, dass Sie nicht da sind. Denken Sie daran, dass Ihre Kunden auch Zeitpläne haben. Wenn Ihre Hot Dogs Teil eines Kundenzeitplans werden können, haben Sie sich zu einem Stammkunden entwickelt, der Ihnen auf lange Sicht viel wert sein wird.

Wettbewerb

Sie sollten zwar nicht unbedingt Angst vor Stellen haben, die bereits von anderen Lebensmittelherstellern bearbeitet werden, Sie sollten diesen Faktor jedoch berücksichtigen. Ein gesunder Wettbewerb könnte bedeuten, dass die Gegend ein hervorragendes Potenzial bietet und Sie einspringen können und Ihren Anteil am Kuchen gewinnen können. Ein Ort ohne Konkurrenz könnte eine Goldgrube sein oder es gibt einige sehr gute Gründe, warum andere Anbieter dort keinen Erfolg hatten.

Fußverkehr oder Fahrzeugverkehr

Hot Dog Stände an der Ostküste befinden sich typischerweise in dicht besiedelten Stadtgebieten und werden hauptsächlich an Fußgänger verkauft. Fußverkehr ist in der Regel einfacher zu verkaufen. Im Süden und Westen der USA führen einige Hot-Dog-Anbieter Straßenstände, die vorbeifahrende Autofahrer ansprechen. Wenn die Menschen Ihr Schild sehen, genug Zeit haben, um langsamer zu fahren, und einen Platz zum Parken haben, können Sie auf einer stark befahrenen Straße wirklich gut abschneiden.

Orte brauchen Zeit für die Entwicklung

Während Sie nach ein paar Tagen ein Gefühl für ein Standortpotenzial bekommen, ist es schwierig, nach so kurzer Zeit ein Urteil zu fällen. Es kann mehrere Wochen oder sogar Monate dauern, bis die Einwohner vor Ort sind, um Ihren Wagen zu entdecken und Ihre Hot Dogs auszuprobieren.

Nach einiger Zeit werden Sie Beziehungen zu den Menschen in der Umgebung aufbauen und einige Kunden gewinnen, die regelmäßig zu Ihnen kommen . Geben Sie also nach ein paar Tagen nicht auf. Wenn die Dinge nicht wirklich schlecht aussehen, sollten Sie einem Ort mindestens einen Monat Zeit geben, um Ihnen sein Potenzial zu zeigen.

Verkauf von Hot Dogs bei Veranstaltungen und Festivals

Eine ausgezeichnete Gelegenheit Für einen Hot Dog Standbesitzer besteht das Recht, einen Konzessionsstand auf Messen, Konzerten, Shows oder anderen Veranstaltungen zu betreiben. Wenn eine solche Veranstaltung von einer großen Anzahl von Menschen besucht wird, sollten Sie es gut können, wenn Sie wissen, wie man einen Stand effizient betreibt.

Sobald Sie die richtigen Verbindungen hergestellt haben und lernen, wie man das macht Zugang zu diesen Auftritten erhalten Sie buchstäblich Ihren eigenen Gehaltsscheck. Viele Hot-Dog-Anbieter arbeiten an solchen Veranstaltungen nur vier oder fünf Tage im Monat und verdienen so viel wie diejenigen, die an festen Standorten arbeiten.

Als Hot-Dog-Cart-Inhaber müssen Sie Ihre Augen immer geschoren sehen für vielversprechende neue Verkaufsstellen für Ihre Produkte. Das alte Sprichwort der Immobilienbranche bezieht sich auch auf das Hot Dog-Geschäft "Standort, Standort, Standort". Zu wissen, wo man Hot Dogs verkauft, ist ein Talent, das genauso wichtig ist wie das Wissen, wie man einen Stand betreibt.

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Source by Alan Jefferson

Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen

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Schlauer als Makler und Bankberater

Seit dem Crash auf den Finanzmärkten blüht das Geschäft mit Immobilien. Großstädte werden leergekauft, wo noch ein Plätzchen frei ist, wird neu gebaut. Aber lohnt sich die Anlage in Immobilien für jeden? Gerd Kommer mahnt zur Skepsis. In der Neuauflage seines Standardwerks lehrt er die Leser das Rechnen. Denn ein Angebot, das zu gut klingt, um wahr zu sein, hat meistens einen Haken. Wer mit Kommers Know-how gerüstet ist und mit dem Online-Rechentool das Angebot überprüft, kann (fast) nicht übers Ohr gehauen werden. Und gewinnt noch dazu gute Argumente für weitere Verhandlungen.

„Sie wollen ein Eigenheim kaufen? Weil alle sagen, das rechne sich langfristig immer? Lesen Sie zuerst dieses Buch – und entscheiden Sie dann wie ein Immobilienprofi.“

Markus Zydra, Finanzkorrespondent, Süddeutsche Zeitung

„Der einzige deutschsprachige Ratgeber zur wichtigen Frage ‚Kaufen oder mieten?‘, der historische Renditen aus den vergangenen vier Jahrzehnten enthält. Wer diese nicht kennt, läuft Gefahr Hunderttausende im Blindflug zu investieren. Klare Kaufempfehlung.“
Professor Dr. Olaf Gierhake, Institut für Vermögensschutz, Rapperswil bei Zürich

„Ein Augenöffner erster Güte, der aufklärt über die Tiefen und Untiefen von Finanzierung und Besitz einer Wohnimmobilie sowie der erstaunlich oft interessanteren Alternative: mieten.“

Dipl.-Kfm. Alfred Gesierich, Steuerberater, Gilching bei München



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Was ist die Unlösbarkeit des Titels unter dem Torrens-System in Australien?

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Die Unzulässigkeit des Titels unter dem Torrens-System ist der garantierte Titel eines eingetragenen Inhabers. Das Gesetz sieht vor, dass das Torrens-System kein historischer Titel oder abgeleiteter Titel ist, sondern den Titel bei jeder Registrierung neu registriert. Nach Barwick CJ, der in Breskvar v Wall kurz und bündig sagte:

"Das Torrens-System … ist kein System der Registrierung des Titels, sondern ein System des Titels durch Registrierung."

Once Ein Interesse an Torrens Titelland wurde registriert, so dass der eingetragene Titel nicht aus Gründen des vorherigen Torrens-Titels widerrufen werden kann, wodurch dem registrierten Eigentümer ein unzulässiger Titel verliehen wird. Der Begriff "Unhaltbarkeit des Titels" wird, obwohl nicht ausdrücklich in den Torrens-Rechtsvorschriften erwähnt, durch Vorrangbestimmungen in s42 des Real Property Act (NSW) verliehen. Dieser Abschnitt gibt dem eingetragenen Inhaber eines Titels eine gesetzliche Eigentumsgarantie gegen fast alle anderen, die nicht im Folio und die meisten anderen im Folio eingetragen sind, mit einigen gesetzlichen Ausnahmen;

1. Betrug; die Aufschiebung der Unlösbarkeit;

2. Ein anderer Inhaber beansprucht dasselbe Land aus einem früheren Folio;

3. Unterlassung oder falsche Beschreibung von Land (Dienstbarkeiten)

4. Das Recht der Personen, sich an dem Land zu beteiligen; profit a prendre

5. Die falsche Beschreibung der im Folio enthaltenen Flurstücke oder Grenzen;

6. Ein Mieter mit einem Vertrag, der nicht älter als drei Jahre ist; und

7. Nicht-gesetzliche Ausnahmen wie persönliche Pflichten und persönliche Gerechtigkeit.

Bis zum Aufkommen des Torrens-Systems bestand das Hauptproblem im alten englischen System in der Komplexität und den damit verbundenen Folgekosten. Eine solche komplexe Angelegenheit war die Kündigungslehre und die Verpflichtung einer Untersuchung durch den Käufer zum Nachweis des Eigentums.

Im Wesentlichen bestand das Torrens-System darin, bei jeder Registrierung das Land an die Krone zurückzugeben und von dort Dort würde die Krone das Land dem eingetragenen Inhaber gewähren und damit die Kündigungspflicht aufheben. Dies schuf das, was als unlösbar für den Titel bekannt wurde; Brüche in der Dokumentenkette und der darin enthaltenen Behauptung waren irrelevant, da mit jeder Registrierung eine neue Kette geschaffen wurde.

Die Begriffe "undurchführbar" oder "undurchführbar" werden im Real Estate Act nicht erwähnt, sondern entstanden von Robert Torrens selbst und anschließend Rechtsprechung. Der Geheimen Rat erwähnte 1891 in Gibbs gegen Messer "unhaltbar". Gibbs gegen Messer stellte auch einen Präzedenzfall in Bezug auf die erste der gesetzlichen Ausnahmen dar; Betrug.

Die Ausnahme von Betrug stammt von Gibbs / Messer, in der der Begriff der verzögerten Unausführbarkeit dargelegt wurde. Es wurde festgestellt, dass das betrügerische Titeldokument im Namen einer fiktiven Person war; dass der gute Titel tatsächlich nicht an Dritte weitergegeben wurde. Wenn jedoch der nicht-fiktive Dritte den Titel an einen vierten übergeben hätte, wäre dies tatsächlich ein guter Titel, der die Unzulässigkeit aufhebt. Diese Idee wurde in Frazer v Walker weiter ausgeführt, in dem die Idee der verzögerten Unzulässigkeit von der Idee der unmittelbaren Unlösbarkeit unterschieden wurde. Der Titelinhaber hat die Unterschrift einer nicht fiktiven Person gefälscht und damit einen guten Titel bestanden, obwohl Betrug vorlag. Es wurde die Auffassung vertreten, dass der Dritte, solange er ein unschuldiger, gutgläubiger Käufer war und in keiner Weise an dem Betrug beteiligt war, die sofortige Untreißbarkeit des Eigentums ermöglichen würde. In Australien wurde dies durch das Urteil des Obersten Gerichtshofs in der Rechtssache Breskvar / Walln erteilt, das nach wie vor die Autorität für die Unzulässigkeit des Titels besitzt. Die Entscheidung wurde in späteren und neueren Fällen bestätigt, wie beispielsweise Westfield Management Limited gegen Perpetual Trustee Company Limited, Halloran gegen Minister für die Verwaltung von Nationalparks und Wildtieren von 1974, Farah Constructions Pty Ltd gegen Say-Dee Pty Ltd und Black gegen Garnock.

Für eine Ausnahme des gesetzlichen Betrugs muss es einen Betrug im Gegensatz zum gerechten Betrug und eine tatsächliche persönliche Unehrlichkeit oder eine mündliche Verletzung des eingetragenen Inhabers geben, die manchmal mit willkürlicher Blindheit oder freiwilliger Ignoranz einhergeht. Es muss auch das eigentliche Wissen oder die Kenntnis irreführender Verhaltensweisen und ein tatsächlicher Verlust oder Schaden eines eingetragenen Inhaberinhabers vorliegen.

Der Titel eines ganzen oder eines auf einem früheren Blatt registrierten Grundstücks kann ein Eigentum sein Vorrang haben vor einem Teilpaket oder einem auf einem späteren Folio registrierten Paket. Dies ist in s42 (1) (a) beschrieben. Überzeugende, nicht verbindliche Rechtsprechung dafür ist National Trustees Co / Hassett, bei der ein Zaun fünf Zoll südlich der nördlichen Grenze errichtet wurde und dort einige Jahre bestand. Cousins ​​J sagt bei 414

… [t]. Diese Tatsachenfeststellungen sind nicht von Bedeutung, da das Land in der Eigentumsurkunde des Klägers enthalten ist, die wie sein Kronenzuschuss dem Datum vorausgeht Die des Beklagten.

Hassett ist auch eine überzeugende Rechtsprechung in Bezug auf die gesetzliche Ausnahme von fehlerhaften oder falschen Landbeschreibungen im Folio. § 42 Abs. 1 Buchst. C enthält die gesetzliche Regelung dieser Ausnahme. Die Auslassung oder falsche Beschreibung von Parzellen, Teilparzellen oder Grenzen kann einen eingetragenen Inhaber mit einem verlässlichen Interesse gemäß diesem Abschnitt ergeben. § 45 und § 118 bieten jedoch einen gewissen Schutz für einen Käufer von Bona Fide.

§ 42 (a1) verweist ausdrücklich auf Dienstbarkeiten und deren falsche Beschreibung oder Auslassung aus dem Folio. Im Wesentlichen wird das Recht, das in der Dienstbarkeit besteht, vom Dienstwohnungsbesitz auf das beherrschende Wohnsitz übertragen. Daher, wie Kirby P. in Dobbie v. Davidson sagt, 19459002

Der allgemeine Zweck von Abschnitt 42 (b) [repealed now 42(a1)] besteht darin, die Rechte von Personen in Bezug auf nicht aufgezeichnete Erleichterungen vor dem Verlust dieser Rechte durch die Operation zu schützen

Dies bedeutet, dass Abschnitt 42 (a1) die Rechte des Inhabers des Wohnsitzes schützt, der z. B. Zugang zu seinem Land über den allgemeinen Grundsatz der Unantastbarkeit des Eigentums hat.

Bona fide Käufervorschriften und freiwillige Helfer

Wie bereits erwähnt, sehen die Abschnitte 42 (1) (c), 45 und 118 des Real Property Act (NSW) einem "Bona Fide-Käufer" gesetzliche Ausnahmen vor " vom Land. Der Schutz der Unbestechlichkeit des Eigentums steht jedoch nicht nur einem "Käufer" von Land zur Verfügung, sondern auch einem Freiwilligen, der für ein Geschenk keine Gegenleistung gezahlt hat. In Bogdanovic / Koteff wurde festgestellt, dass für Freiwillige derselbe Standard gilt wie für Käufer, die den vollen Wert haben, vorausgesetzt, sie erfüllen bestimmte Kriterien, was ein Geschenk und eine Eintragung ihres Titels ausmacht.

1. Der Spender muss alles Notwendige tun, um den Titel zu übertragen und alles Notwendige zu tun, um diese Übertragung über ihre Abberufung hinauszugehen.

2. Der Täter muss der eingetragene Inhaber werden.

Es sollte darauf hingewiesen werden, dass Bogdanovic gegen Koteff eine Entscheidung des NSW Court of Appeal ist und die Forschung keine Entscheidung des High Court über Freiwillige und Unzulässigkeit fand. In Ermangelung eines endgültigen Urteils des Obersten Gerichts muss jedoch geltend gemacht werden, dass die Regeln der Gerechtigkeit für den allgemeinen Grundsatz eines untragbaren Titels eines Freiwilligen gelten.

Öffentliche Rechte und Lasten – Das Recht eines Ministers Straßen, Erleichterungen und öffentliches Wegerecht über Land schaffen.

Enteignungsrechte der Regierung – Die Rechte der Regierung, Land für das öffentliche Interesse zu beanspruchen, zum Beispiel den Bau von Verkehrsinfrastruktur usw.

Dienstbarkeitsentschädigungen – Das Recht einer vorgeschriebenen Behörde, eine Erleichterung über Land zu schaffen, um Hilfsmittel wie Gas, Wasser, Entwässerung, Kanalisation usw. bereitzustellen.

Planungseinschränkungen – InHillpalm v Heavens Door wurde von Meagher gehalten JA, dass das Umweltplanungs- und -bewertungsgesetz Vorrang vor dem Immobiliengesetz haben muss, das die Unabweisbarkeit einräumt.

Baukonformitätsgesetze – umfasst auch Angelegenheiten wie illegale oder nicht genehmigte Bauarbeiten; Übergriffe; und Nichteinhaltung der Zoneneinteilung.

Bergbau- oder Explorationszuschüsse – Bergbaugesellschaften können bei der Regierung einen Pacht- oder Explorationslizenzvertrag für das Land einer Person beantragen. Diese Frage ist gegenwärtig beim Kohlebergbau in Queensland von großer Bedeutung.

Ungesetzliche Pflichten und persönliche Gerechtigkeit

Die Verpflichtungen des Käufers und des eingetragenen Landbesitzers Gesetz oder in Billigkeit können den Titel unter bestimmten Umständen nicht mehr machbar machen. Lord Wilberforce in der Rechtssache Frazer v Walker sagte:

[t] habe das Prinzip [of indefeasibility of title] keinesfalls das Recht eines Klägers bestritten, gegen einen eingetragenen Inhaber einen persönlichen Antrag zu stellen, der entweder rechtskräftig oder in Billigkeit begründet sei. für eine solche Befreiung, die ein in Personam handelndes Gericht gewähren kann.

Arten von Ausnahmen in Personam

1. Frühere vertragliche Verpflichtungen des eingetragenen Inhabers;

2. Gleichberechtigte Rechtsbehelfe (wie z. B. Treuhandvermögen)

Vertragliche Verpflichtungen – Bahr / Nicolay ist der behördliche Fall im Hinblick auf persönliche Ansprüche und die Unausführbarkeit des Eigentums. A verkaufte B ihr Land im Rahmen eines Vertrags, in dem B es für drei Jahre an A verpachtete. Eine Option in diesem Vertrag war, dass B nach der dreijährigen Pacht A eine Option zum erneuten Erwerb des Grundstücks geben würde. C kaufte dann das Land von B und akzeptierte die Bedingungen des bestehenden Vertrags ausdrücklich. Bei der Registrierung weigerte sich C, das Land unter Berufung auf die Unausführbarkeit seines Titels an A zurückzuveräußern.

In diesem Fall wurde entschieden, dass die eingetragenen Eigentümer dem Vertrag unterlagen, mit dem das Land ihnen übergeben wurde. und C musste daher A die Option anbieten, das Grundstück wieder zu kaufen. Dies wurde in den heutigen Rechtssachen wie Farah Constructions Pty Ltd gegen Say-Dee Pty Ltd, TEC Desert Pty Ltd gegen Commissioner of State Revenueaund Bank von South Australia Limited gegen Ferguson

Equitable Remedies- Farah Constructions Pty Ltd bestätigt v Say-Dee Pty Ltd ist der behördliche Fall in Bezug auf die persönliche Ausnahmeregelung der persönlichen Gerechtigkeit bei Unzulässigkeit des Titels. Diese Ausnahme besteht in Fällen, in denen der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie die Geltendmachung des wirtschaftlichen Eigentums nicht beanstandet. Es gibt eine Reihe von Präzedenzfällen, die uns eine Reihe von Grundsätzen geben, aus denen wir arbeiten können. Dies sind

1. Wenn eine Person zum rechtmäßigen Eigentümer von Land wird, indem sie wissentlich die Pflicht ihres Treuhänders verletzt. In Chan v Zacharia lösten Dr. Chan und Dr. Zacharia ihre geschäftliche Partnerschaft auf; Dr. Chan erneuerte jedoch wissentlich den Pachtvertrag für das Grundstück zu seinen Gunsten.

2. Kenntnis des Zugangs von Treuhandvermögen infolge von Verstößen gegen das Vertrauen oder von Pflichten des Treuhänders oder Kenntnis von Unterstützung bei der Verletzung. In der National Commercial Banking Corporation von Australia Ltd. gegen Batty wurde vom Schöpfungsempfänger ein Scheck auf das Treuhandkonto seines Unternehmens hinterlegt, wissend, dass der Scheck auf den Namen eines anderen Unternehmens ausgestellt wurde.

3. Gemeinsame Mietverhältnisse Zum Beispiel Joint Ventures in der Wirtschaft oder ein Zusammenbruch in einer Beziehung, in der Ehemann und Ehefrau Mitmieter waren.

Richtlinien für persönliche Ausnahmen von der Unzulässigkeit des Titels.

Laut dem Australian Property Law Journal Die australischen Gerichte haben bei der Betrachtung persönlicher Ausnahmen bestimmte Richtlinien aufgestellt:

Persönliche Ansprüche umfassen nur bekannte rechtliche oder gerechte Klagegründe.

Das Rechtsmittel kann nicht dazu benutzt werden, die Grundbegriffe zu untergraben des Torrens-Systems

Das Verhalten, aus dem sich ein persönlicher Anspruch ergibt, kann vor oder nach der Registrierung auftreten. und

Es muss ein unvernünftiges Verhalten des derzeit eingetragenen Inhabers mit sich bringen.

Die Unbesonnenheit reicht nicht aus, um einen persönlichen Anspruch durchzusetzen. Es ist "ein notwendiges, aber nicht ausreichendes Kriterium" und

Die Ausdrücke "persönliche Gerechtigkeit" und "Recht in Personam" liefern keine leere Leinwand, auf die ein Kläger ein Bild malen kann.

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Source by Wayne P Davis

 Identifizieren von aufstrebenden Immobilienmärkten

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Wenn Sie Interesse an einer Karriere in Immobilieninvestitionen haben, ist es wichtig, aufstrebende Märkte erkennen zu können, bevor sie ihr volles Potenzial erreichen. So können Sie früh einsteigen und das Wachstum des Marktes unterstützen, während Sie gleichzeitig sicherstellen, dass Sie so viel Geld wie möglich aus Ihrer ursprünglichen Investition verdienen können.

Das hört sich natürlich viel einfacher an, als es tatsächlich ist, da es nicht immer leicht zu erkennen ist, wo der nächste Markt entstehen wird und es oft schwierig sein kann, alle Teile des Puzzlespiels zu bekommen ausrichten, so dass Sie es nutzen können.

Im Folgenden werden einige Tipps beschrieben, die Ihnen helfen, wenn Sie Ihre Investitionen in Betracht ziehen.

Take Away Personal Taste

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, müssen Sie als Erstes Ihren persönlichen Geschmack weglassen. Schließlich ist die Immobilie nicht für den Eigengebrauch bestimmt, also ist das, was Sie davon halten, eigentlich kein so großes Problem.

Versuchen Sie stattdessen zu überlegen, wie das Grundstück in die Umgebung passt und ob es eine Nachfrage nach dem gibt, was es zu bieten hat. Billigwohnungen zum Beispiel mögen nicht Ihrem persönlichen Geschmack entsprechen, aber sie können der Gegend, in der sie gebaut werden, durchaus einen Zweck erfüllen. Nehmen Sie Ihr Geschäft in die Hand und versuchen Sie, das Gesamtbild in Bezug auf den Markt in einem bestimmten Bereich zu sehen.

Get In Early

Der Begriff "aufstrebend" ist hier zu berücksichtigen, da Ihre Investition weniger wert ist, wenn Sie auf einen bereits etablierten Waggon springen. Halten Sie Ihre Augen für Nachrichten über potenzielle Investitionen offen und versuchen Sie, so früh wie möglich an Bord zu kommen, damit Sie zu einem späteren Zeitpunkt die größten Gewinne einfahren können.

Natürlich bedeutet dies nicht nur, dass Sie in alles investieren sollten, was gerade erst in Betrieb ist. Berücksichtigen Sie den Ruf der Menschen hinter dem Projekt und ihre bisherigen Erfolge. Stellen Sie sicher, dass Sie sich mit ihnen treffen, um ihre Pläne und die Forschungsergebnisse zu besprechen, die sie in das Projekt einbringen, und seien Sie sehr vorsichtig bei allen, die nicht direkt mit Ihnen sprechen möchten, aber dennoch möchten, dass Sie in ihr Unternehmen investieren.

Know The Local Market

Der Immobilienmarkt ist äußerst komplex. Die nationalen Zyklen entsprechen nicht immer der Art und Weise, wie der Markt an verschiedenen Standorten abläuft. Daher ist es äußerst wichtig, dass Sie die Forschung in jedem Bereich durchführen, in den Sie investieren möchten. Ebenso wichtig ist es, dass Sie die Veränderungen in diesem Markt beobachten, die immer zwangsläufig eintreten werden.

Einfach ausgedrückt, Sie werden kein Geld verdienen, wenn Sie in ein Projekt investieren, in dem keine Nachfrage besteht. Finden Sie heraus, ob es sich bei dem Bereich um einen Markt für einen Mieter handelt oder um einen bequemen Ort, an dem Sie ein erstes Zuhause kaufen können, und suchen Sie nach Projekten, die dieser Nachfrage gerecht werden.

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Source by Bill Len

Stilvoll wohnen mit Farbe: Ideen für alle Räume. Inspirationen für Möbel, Wände und mehr

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Was ist eine beschränkte Agentur?

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Die meisten Leute verstehen, dass ein Buyers Agent der Agent ist, der einen Käufer durch eine Immobilientransaktion und den Sellers Agent vertritt. vertritt den Verkäufer während der Transaktion. Käufer wissen oft nicht genau, was " Limited Agency " (manchmal auch als "Dual Agency" bezeichnet) ist und wie sich dies auf ihren Verkauf oder Kauf auswirkt. In Utah lautet die genaue Definition von Limited Agency, die direkt von einem Limited Agency Consent Agreement der Utah Association of REALTORS® genommen wurde, wie folgt:

"Ein Limited Agent vertritt sowohl Verkäufer als auch Käufer in derselben Transaktion Unterstützung bei der Aushandlung einer für beide Seiten akzeptablen Transaktion. Ein Limited Agent hat sowohl gegenüber dem Verkäufer als auch dem Käufer treuhänderische Pflichten. Diese Pflichten sind jedoch "beschränkt", da der Agent beiden Parteien keine ungeteilte Loyalität, volle Vertraulichkeit und vollständige Offenlegung aller Informationen bieten kann, die dem Unternehmen bekannt sind Aus diesem Grund muss ein Limited Agent in der Vertretung eines Verkäufers und eines Käufers neutral bleiben und darf keine Informationen an die Parteien weitergeben, die die Verhandlungsposition der anderen Partei schwächen könnten, wie beispielsweise der höchste Preis, den der Käufer bezahlt oder den niedrigsten Preis, den der Verkäufer akzeptieren wird.Ein Limited Agent muss jedoch beide Informationen offen legen, die dem Limited Agent bekannt sind, und zwar in Bezug auf einen Mangel des Eigentums und / oder oder die Fähigkeit jeder Partei, vereinbarte Verpflichtungen zu erfüllen, und muss Informationen, die dem beschränkten Vertreter vertraulich von einer der beiden Parteien zur Verfügung gestellt wurden, offenlegen, wenn die Nichtoffenlegung eine wesentliche Falschdarstellung in Bezug auf die Immobilie darstellt. "

In Utah ist es legal, als Limited Agent zu handeln, aber ist es in einem Käufer oder Verkäufer am besten, zu erlauben Begrenzte Agentur? Wenn Sie ausschließlich mit einem Käuferagenten zusammenarbeiten, sollte dieser Agent daran arbeiten, Ihr Zuhause ausfindig zu machen und in Ihrem Auftrag das beste Angebot auszuhandeln. Sie sollten sich Ihrer finanziellen Situation bewusst sein und wissen, wie viel Sie letztendlich für den Kauf eines neuen Eigenheims ausgeben möchten. Der Verkäufer wird von einem Verkäufer beauftragt, die Immobilie mit der Absicht zu verkaufen, einen Käufer zu produzieren. Dieser Agent ist sich normalerweise der Position der Verkäufer bewusst und weiß, wie viel sie für die Immobilie übernehmen würden.

Hier kann sich der Konflikt präsentieren. Vertritt der Agent sowohl den Käufer als auch den Verkäufer in derselben Transaktion, sind sie gegenüber beiden Kunden treuhänderisch verpflichtet. Es wäre unmöglich, den besten Preis zu erhalten, wenn der Vertretungsvertreter neutral bleiben muss. Die Verhandlungen werden nur zu einem beiderseitigen " akzeptablen " Deal führen. Dies kann der "beste Deal" sein oder auch nicht.

Ein Käuferagent, der ein Kundeninteresse vertritt, wird in der Lage sein, einschlägige Informationen auszutauschen, die erlernt und zu einem niedrigeren Angebot als der Kunde führen kann zunächst vorgestellt. Alternativ kann ein Verkäufer-Agent feststellen, dass der Käufer wahrscheinlich einen Zähler akzeptiert, der zu einem höheren Netto für den Verkäufer führt. Die erlernten Informationen können während einer Exklusivagentur weitergegeben werden. Wenn die Limited Agency jedoch ein Faktor ist, können diese Informationen nicht weitergegeben werden. In Utah hat jeder Kunde die Wahl, eine beschränkte (oder doppelte) Agentur abzulehnen oder zu akzeptieren. Die Exclusive Buyer Broker-Vereinbarung enthält einen bestimmten Abschnitt, in dem die Limited Agency ausführlich erläutert wird (und zur Unterschrift eine Unterschrift erforderlich ist). Sollte sich die Situation der Limited Agency tatsächlich ergeben, muss der Kunde erneut eine Vereinbarung unterzeichnen. Jede Partei (Käufer oder Verkäufer) hat das Recht, einen unabhängigen Agenten zu erhalten.

Viele Kunden weisen oft darauf hin, dass der Agent die Provision verdoppelt. Dies sollte keine der Beteiligungen von Limited Agency sein. Sie müssen sich daran erinnern, dass dieser Agent eine Provision für die Auflistung von Provisionen erhält, unabhängig davon, wer sie verkauft. Wenn der Agent bereits mit dem Käufer zusammenarbeitet, wird auch alles, was der Käufer erwirbt, eine Provision erhalten. Im Wesentlichen könnte jeder Deal eine "Doppelprovision" sein, wenn ein Agent mit Käufern und Verkäufern unabhängig arbeitet. Es ist also unfair, die Agentenkommission für beide Parteien zu einem Faktor oder Verhandlungsinstrument zu machen.

Limited Agency … sollten Sie mitmachen? Ich denke, es hängt davon ab, wie gut Sie Ihren Agenten kennen. Wirst du das beste Angebot bekommen? Möglicherweise. Möglicherweise müssen Sie sich auf einige Ihrer eigenen Instinkte und Nachforschungen stützen, um herauszufinden, was der beste Deal ist, da Sie keine vollständigen Offenlegungen und Ratschläge von Ihrem Immobilienfachmann mit beschränkter Agentur erhalten.

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Source by Paula J Smith