Die All-Cash-Formel der Immobilieninvestoren für den Kauf eines Hauses

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Wenn Sie in das Geschäft des Kaufs und Verkaufs von Häusern einsteigen, müssen Sie anfangen zu prüfen, wie erfolgreich Investoren Angebote machen. Angenommen, Sie haben bereits Ihr Marketing eingerichtet. Du erhältst Leads, und du weißt, wie du diese Leads vorab screenen kannst, indem du drei Fragen stellst:

1. Ist das Haus unberührt oder vernachlässigt (hübsch oder hässlich)?

2. Können Sie das Haus mit sofortigem Eigenkapital kaufen, das an dem Tag gebaut wurde, an dem Sie es kaufen, oder können Sie Eigenkapital schaffen?

3. Wie hoch ist die Motivation des Verkäufers? Die Art und Weise, wie Sie das beantworten können, ist durch einen Blick auf den WWW:

W : Was ist das Eigentum WERT (Wert)?

W : Wie viel wollen sie WANT (Preisvorstellung)?

O : Wie viel verdienen sie OWE (der Kreditsaldo, falls vorhanden)?

W : WARUM verkaufen sie (ihre Motivation)?

Nehmen wir an, ein Blei kommt auf einem Grundstück vor, das auf 100.000 Dollar geschätzt wird (nach dem Haus) wird von einem zertifizierten Gutachter repariert, aber der Verkäufer verlangt 75.000 Dollar. Sie schulden dem Haus nichts, und der Grund, warum sie es verkaufen, ist, dass es geerbt wurde.

Sie haben jetzt Hinweise, um alle drei oben genannten Fragen zu beantworten. Für den Verkäufer ist dieses Haus wenig mehr als ein freier Geldstapel, der ihnen von einem Verwandten geschenkt wird. Sie sind nicht nur nicht emotional an sie gebunden, sondern sie erzählen Ihnen auch von ihrem Preis, dass sie bereit sind, Eigenkapital im Wert von 25.000 Dollar aufzugeben. Das beantwortet sofort die Fragen zwei und drei. Du weißt, dass du sie in die richtige Richtung gelehnt hast. Ihre Motive sind zu Ihren Gunsten.

Wenn man sich den durchschnittlichen Hauspreis auf dem Bleimarkt anschaut, kann man erkennen, ob es ein schönes Haus oder ein hässliches Haus ist. Nehmen wir an, der Marktdurchschnitt in diesem Bereich beträgt 200.000 US-Dollar. Da dieses Haus unter dem Marktdurchschnitt liegt (weil es nur 100k wert ist), würden wir uns darauf einstellen, dass es sich wahrscheinlich um ein hässliches Haus handelt, das wahrscheinlich einige Reparaturen benötigt. Jetzt gibt es wirklich nur zwei Kaufstrategien, wenn es darum geht, hässliche Häuser zu kaufen – entweder All-Cash oder Split-Fonds!

Die anderen vier Kaufstrategien sind für hübsche Häuser nur, weil Ihre Exit-Strategie, um ein loszuwerden Eigentum, dass Sie eine Tat erhalten, zum Beispiel ist, Eigentümereigentums- oder Leasingoption diese Eigenschaft, wenn Sie sie verkaufen. Sie übernehmen die Hypothek von jemand anderem und dann werden Sie mit Ihrem Käufer eine Finanzierung schaffen, die sich um die Hypothek kümmert, die Sie übernommen haben. Sie werden das nur mit hübschen Häusern tun, weil Sie an einen höheren Käufer verkaufen werden – sie sind in der Regel verantwortungsbewusster und können größere Anzahlungen leisten.

Selbst wenn Sie einen super Deal bekommen können Bei einem Haus, das bares Geld kauft, machst du es nie in einem schönen Haus, weil es nur zwei Möglichkeiten gibt, Geld in Immobilien zu verlieren – einen großen Scheck zu schreiben, um ein Haus zu kaufen oder einen großen Bankkredit zu unterzeichnen Kauf. Selbst wenn Sie ein 800.000 $ Haus für 500.000 $ in bar erhalten könnten, verletzen Sie diese Regeln nicht. Es kommt nicht in Frage, dass dies zu Ihrem Vorteil kommen kann, aber es ist selten – es wird vielleicht ein- oder zweimal in Ihrer gesamten Karriere als Immobilieninvestor passieren, wenn überhaupt. In der Regel ist es sicherer, eine Option auf ein hübsches Haus zu wählen, anstatt Ihr Geld zu riskieren.

Wir werden uns in diesem Beispiel auf die All-Cash-Strategie konzentrieren dass es ein hässliches Haus ist, müssen wir bedenken, dass es repariert werden muss. Sie müssen nicht absolut genau sein, was diese Schätzung sein wird. In der Tat, Sie können unterschätzen und immer noch nicht schlecht verletzt werden, denn wenn Sie die All-Cash-Formel verwenden, werden Sie garantiert einen Gewinn machen. Basierend auf dem, was der Besitzer sagt, benötigt das Haus – neue Farbe, Teppiche, kleinere Upgrades als solche – können wir eine Baseball-Schätzung machen, dass Reparaturen etwa 10.000 Dollar kosten werden. Was können Sie aufgrund dieses Szenarios anbieten?

Das maximale Angebot für einen Bareinkauf beträgt 65% des ARV (After Repair Value) des Hauses.

Das lässt einen Gewinn von 35%, Hedge-Faktor, Polster, wie auch immer Sie es nennen wollen. Für dieses Beispiel, sagen wir, dass der ARV, basierend auf legitimen Comps, bestätigt, dass das Haus tatsächlich 100.000 $ wert ist. Multiplizieren Sie das mit 0,65, dann subtrahieren Sie die $ 10.000 in Reparaturen, und Ihr maximales Angebot wäre $ 55.000.

Der Grund, warum wir bei 65% kaufen, ist, weil wir eine unserer Verkaufsstrategien – Großhandel – offen lassen. Wenn Sie das Haus an jemanden verkaufen, verkaufen Sie es normalerweise an einen Investor, der es in bar von Ihnen kaufen wird, dann rehabilitieren und es wieder verkaufen. Wenn Sie bei 65% kaufen, können Sie es in der Regel ziemlich schnell an einen Anleger bei 70% verkaufen und einen 5% igen Großhandelsgewinn erzielen.

Diese Formel ändert sich nur, wenn Sie einen Scheck schreiben und für ein Haus bar bezahlen Sie aktuelle Immobilienmarktbedingungen im Wert sinken. In solchen Fällen möchten Sie möglicherweise Ihren Formel-Faktor für den Kauf von Bargeld von 0,65 auf 0,50 senken. Bevor Sie das Angebot machen, vergewissern Sie sich, dass Sie verlässliche Comps auf dem Haus haben und einen Reparatur-Kostenvoranschlag, eine Baseball-Platznummer, die vernünftigerweise berücksichtigt wird, enthalten. Auch wenn Sie ein Angebot machen, möchten Sie nicht aus dem Tor kommen, um Ihr MAO zu machen (maximal zulässiges Angebot). Vielleicht möchten Sie in diesem Fall oder irgendwo, wo Sie möchten, rund $ 48.000 anfangen, aber Sie wissen, dass Ihr MAO von $ 55.000 am meisten angeboten wird.

Wenn wir einen Scheck für irgendetwas schreiben, wir bekommen es entweder mit einem großen Rabatt oder wir machen es nicht. Solange die ARV korrekt ist und Sie Reparaturen einigermaßen genau einbeziehen, werden Sie mit dieser Formel nie verletzt.

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Source by Tim C Taylor