Die Macht der "Nicht-Pfandrecht Schuld" an einen Immobilieninvestor

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Ist es nicht großartig, dass es heute so viele Möglichkeiten gibt, Finanzmittel für Immobilieninvestitionsprojekte zu erhalten? Das ist wichtig, da Verkäufer für ihre Häuser bezahlt werden möchten, wenn sie sie verkaufen … Richtig? Nur weil es scheinbar unendlich viele Quellen für Fonds gibt, heißt das nicht, dass diese Fonds leicht zu beschaffen sind … oder wenn Sie sie beschaffen können …, sind sie leicht zu leisten. In vielen Fällen muss der Kreditnehmer "Jump through Hoops" (Durch die Reifen springen), um das benötigte Geld zu erhalten. Kreditgenehmigung, Gutachten, LTV / ARV … und selbst dann bekommen sie es normalerweise nicht. Alles was sie brauchen, ist "Haut im Spiel".

Gute Schulden vs. Forderungsausfall

Die meisten Immobilieninvestoren kennen den Begriff "Good Debt vs. Bad Debt". Das Problem ist, dass die meisten den Unterschied nicht vollständig verstehen. Meine Tochter kannte den Unterschied, als sie 8 Jahre alt war. Ich erinnere mich, als wir zum Mittagessen gingen und sie mich nicht mehr bat, "Plusses und Minus" zu machen, sondern Story-Probleme. Um "sie in jungen Jahren zu trainieren", gab ich ihrer Geschichte Probleme mit dem Geschäft. Sie würde versehentlich Erfahren Sie alles über Ausgaben, Gewinne … einschließlich der Unterschiede zwischen gute und schlechte Schulden. Ihr Verständnis war so groß, dass sie die Definition rezitieren und, was noch wichtiger ist, erklären konnte, wenn sie darum gebeten wurde.

Leider wird uns heute in der Schule nichts davon beigebracht. Uns wird beigebracht, wie man Geld ausgibt / spart, anstatt wie man Investoren / Unternehmer ist. Mit anderen Worten, es wird uns nie beigebracht, wie "Geld funktioniert", aber es wird uns mit Sicherheit beigebracht, wie man "für Geld arbeitet". Den Unterschied zwischen guten und schlechten Schulden zu kennen, ist keine Gehirnoperation, aber die negativen Auswirkungen von Ignoranz können enorm sein. Der Unterschied ist sehr einfach. Bad Debt kostet Sie Geld, Good Debt macht Sie Geld. Ja, so einfach ist das.

Was die Banken wissen, was wir nicht wissen

Die Banken sind sich des Unterschieds bewusst. Schauen Sie sich den Unterschied zwischen dem an, was sie für Ihre Einzahlungen "zahlen" (und ich verwende das Wort "zahlen" sehr locker) und dem, was sie Ihnen "berechnen", wenn Sie Guthaben "verkaufen". Verstehen Sie das Geschäft der Banken, um Kredite zu verkaufen. Sie kennen und verstehen auch das Sprichwort: "Besitze nichts, aber kontrolliere alles". Sie leben davon. Was Spaß macht, ist, dass der Immobilieninvestor mit der Verwendung von nicht-haftpflichtigen Schulden das Gleiche tun kann. Sie können fast ihre eigene Bank werden.

Eine uneinbringliche Forderung kostet Sie Geld, da das Nettoergebnis darin besteht, dass Sie weniger haben, als Sie anfingen. Gute Schulden bringen Ihnen Geld ein, denn das Nettoergebnis ist, dass Sie mehr haben, als Sie anfingen. Im Business vergleichen Sie Profit mit Expense. In unserem Privatleben vergleichen wir das Einkommen mit "Einkommensersatz", was manchmal auch als Kreditkarten bezeichnet wird.

Die offensichtlichen Beispiele für gute Schulden wären SF-Mieten, Mehrfamilienmieten, Gewerbeimmobilien und andere nennenswerte Cashflow-Vermögenswerte. Beispiele für Forderungsausfälle sind die zuvor genannten Kreditkarten, Boote, Wohnmobile usw. Das Eigenkapital in unserem eigenen Haus ist keine Investition. Es macht uns kein Geld, es kostet uns Geld, es zu bauen. Wenn wir es nun in Form eines Darlehens abschließen, wird es zu einer Verschuldung. Welche Art von Verschuldung davon abhängt, wofür es verwendet wird. Beachten Sie, dass ich nicht sage, dass wir alle ausgehen und unsere Häuser refinanzieren, das Eigenkapital auszahlen und investieren sollten. Wenn Sie sich dazu entschließen, haben Sie meinen Segen nicht. Sie gefährden Ihr Zuhause. Nicht klug. Zumal es so viele andere sicherere Möglichkeiten gibt, um Gelder zum Investieren zu bekommen.

Die Kraft des Compoundierens … Vervielfältigung von Steroiden

Banken verstehen das alles. Sie setzen Ihre Vermögenswerte / Einlagen in Krediten / Schulden um. Das ist, Kredit von ihnen und Schulden an Sie. Sie besitzen nichts und können tatsächlich Kredite nutzen, um Ihnen "virtuelles Geld" zu verkaufen, das um ein Vielfaches dem "Nennwert" Ihres Guthabens entspricht, das Sie bei ihnen hinterlegt haben. Dieses Thema ist für ein anderes Mal. Verstehen Sie für diese Diskussion, dass die Bank die Macht der Vervielfältigung ausnutzt. Tatsächlich nutzen sie das, was Albert Einstein als "größte Erfindung des 20. Jahrhunderts" bezeichnete … Zinseszins. Er ging sogar noch weiter und stellte fest, dass diejenigen, die es verstehen (Banken), von denen leben, die es nicht verstehen (der Rest von uns).

Sie wollen ein sehr starkes Beispiel? Beginnen Sie mit a Penny … nur 1 Cent. Dann verdoppeln Sie es für die nächsten 30 Tage. Also, Tag 1 wäre 2 Cent, Tag 3 wäre 4 Cent, Tag 4 wäre 8 Cent und so weiter. Mach es auf Papier. Es wird einen viel größeren Einfluss auf Sie haben. Wie lautet die Antwort? Versuch es. Sie werden begeistert sein. Was Sie sehen werden, ist ein Beispiel dafür Compoundieren vom Feinsten.

Wie machen wir als Immobilieninvestoren dasselbe? Können wir dasselbe tun? Die Antwort auf die zweite Frage ist durchschlagend Ja ! Die Antwort auf die erste Frage lautete, Sie haben es erraten, mit der Verwendung von Nicht-Pfandrechten.

Die Macht der Nicht-Pfandrecht Schulden … Compoundierung auf Steroiden

Wie fragst du? Einfach. Denken Sie zunächst daran, dass es sich bei der typischen Finanzierung von Immobilieninvestitionen um Verbindlichkeiten handelt. Es gibt ein Pfandrecht für den Vermögenswert … die Immobilie, die wir kaufen. Wenn wir eine nichtschuldnerische Forderung geltend machen, besteht kein Grundpfandrecht auf dem Grundstück. In der Tat gibt es überhaupt keine Bindung an die Eigenschaft. Das ist kritisch. Das macht diese Arbeit. Das macht uns zu unserer eigenen Bank. Wie?

Was ist das erste, was beim Schließen passiert, nachdem der Berg der Papiere unterschrieben ist? Die Antwort lautet: Der ursprüngliche Kreditgeber des Verkäufers wird ausgezahlt. Mit anderen Worten, die Pfandrecht ist ausbezahlt. Der Verkäufer sieht nicht einmal das Geld. Möchten Sie es beim Verkauf nicht wenigstens anfassen … auch nur für eine Minute? Wie wäre es, mehr zu tun? Wie wäre es in der Lage zu sein Wiederverwendung es immer und immer wieder? Ja, du kannst. Diese Antwort galt allen, die dies lasen und sagten: "Weißt du nicht?". Hier erfahren Sie, warum … und wie.

Sehen wir uns eine typische Immobilienfinanzierung an. Erstens wird ein Darlehen angenommen und wir kaufen und rehabilitieren die Immobilie. Wir drehen das Haus um und machen beim Verkauf zwei Dinge: 1) Wir zahlen die ursprüngliche Finanzierung zurück (Pfandrecht); 2) Wir machen einen Gewinn (hoffentlich). Um voranzukommen, müssen wir uns jetzt neu finanzieren und uns erneut mit den "App-Drillingen" befassen. Sie wissen, neuer Antrag, Bewertung und Genehmigung. Alles kostspielig, zeitaufwändig und ohne Garantie.

Wäre dies eine Form der Nichtschuld, müssten wir das geliehene Geld nicht zurückzahlen … zumindest nicht sofort. Dies bedeutet auch, dass wir nicht nur mit unserem Gewinn davonlaufen, sondern mit ihm davonlaufen Alle Einnahmen aus dem Verkauf. Verkaufen Sie ein Haus für 75.000 US-Dollar mit einer Schuldenlast von 50.000 US-Dollar, und wir machen nur 25.000 US-Dollar Gewinn. Verkaufen Sie dasselbe Haus mit nicht-verpfändbaren Schulden, und wir gehen mit den gesamten 75.000 US-Dollar … abzüglich der Abschlusskosten davon. Was würdest du lieber tun?

"Bad Debt" in "Good Debt" verwandeln

OK, bevor ich weitermache, muss ich allen Lesern antworten, die sagen "Ich muss die Schulden noch zurückzahlen". Tatsächlich kommen monatliche Zahlungen auf mich zu, die normalerweise sehr hoch sind, da die Bedingungen für die meisten NLDs zutreffen. Also, was ich tue, ist, ich finanziere a Barreserve als Teil der NLD. Das Barreserve ist Ihr stiller Partner, dessen einzige Aufgabe es ist, die monatlichen Zahlungen zu leisten, bis Sie Ihr System so entwickeln können, dass es autark und autark ist. Kombinieren Sie die Gewinne aus den ersten paar Flips und kaufen / rehabilitieren Sie ein zweites "Flip House", das Sie auch immer wieder verwenden werden, da das zweite Haus überhaupt nicht verschuldet wäre … Sie kauften, wenn für alles Bargeld. Die Idee ist, das Prinzip NIEMALS für etwas anderes als die Kosten des nächsten Flip House zu verwenden. Sie arbeiten jetzt nach dem 2. Flip mit zwei "Flip Houses"

Drehen Sie diese beiden Häuser um, kombinieren Sie die beiden Gewinne und kaufen / rehabilitieren Sie ein drittes Flip House. Wieder werden Sie die Kosten für alle drei Häuser wiederverwenden, um die nächsten 3 Flip Houses in der Reihe zu kaufen / zu rehabilitieren. Sie haben jetzt drei Zeilen mit Flip Houses. Egal wie oft Sie Versuchen um das Prinzip auszugeben … sie geben es dir immer wieder zurück. Nun, hier beginnt der wahre Spaß.

Während Sie Ihr System weiterentwickelt haben, schwindet Ihre Barreserve auf nichts. Es ist also an der Zeit, dass Sie es erstatten, denken Sie nicht, und sich mehr Zeit "kaufen". Denken Sie daran, dass diese Zahlungen, die Sie aus der Barreserve tätigen, tatsächlich die Schulden tilgen … oder nicht funktionieren. Wenn Sie also berechnen, wie viel Sie in die Barreserve stecken müssen, denken Sie daran. Nun zum wahren Spaß.

Wie gesagt, die Barreserve ist "nicht mehr", also erstatten Sie sie … mit einem der Gewinne von einem der drei Flip-Houses. Was machst du mit den anderen beiden Gewinnen? Kaufen / rehabilitieren Sie ein "Hold House" für den Cashflow … mit allem Geld. Drehen Sie dann einfach die drei Flip Houses immer und immer wieder um, indem Sie die "Gewinne nur" verwenden, um mehr "Cashflow" -Häuser mit allem Bargeld zu kaufen, und erstatten Sie häufig die Barreserve, bis die Schulden beglichen sind … und Sie sind völlig schuldenfrei.

Die Geschichte vom Band … Einstein war ein ziemlich kluger Kerl

Frage 1: Wie oft haben wir für diese Gelder bezahlt?

Antworten: Einmal … wir haben es einfach nicht auf einmal zurückgezahlt, wie wir es hätten, wenn es eine Schuld gewesen wäre.

Frage 2: Für wie viele Häuser können wir diese Mittel verwenden (denken Sie daran, wir werden sie nur einmal bezahlen)?

Antwort: Ich weiß es nicht. Ich werde Sie informieren, wenn ich aufhöre, sie wiederzuverwenden.

Wir sind einfach unsere eigene Bank geworden. Wir setzen jetzt unser eigenes Geld ohne zusätzliche Kosten für uns selbst ein. Jedes Mal, wenn wir diese Mittel ohne Aufpreis wiederverwenden, senken wir die Kosten für die Verschuldung pro Haus. Das heißt, wir haben auch gerade die Anschaffungskosten für diese Art der Finanzierung gemacht unbedeutend.

Einstein hatte recht. Compoundierung ist eine schöne Sache. In Kombination mit nicht-haftpflichtigen Schulden kann dies für Immobilieninvestoren eine "Goldmine" sein.

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Source by Joe Villeneuve

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