Grundlegendes zu gewerblichen Immobilienverpachtungen

Wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung aufführen, müssen Sie die Art des Mietvertrags verstehen, mit dem Sie zu tun haben. Es gibt deutliche Unterschiede bei Mietverträgen auf allen Ebenen und daher muss ein Mietvertrag vollständig gelesen werden, bevor Sie fortfahren.

Leasingverhältnisse sind die Grundlage für die Leistung von Immobilien. Die besten Verkäufer verstehen den Leasingprozess und den hohen Wert, den er für den zukünftigen Verkauf mit sich bringt. Ein guter Mietvertrag kann den Verkaufspreis erhöhen, wenn der Zeitpunkt gekommen ist.

Wie erwähnt, gibt es viele verschiedene Arten von Mietverträgen, aber es gibt einige Regeln und gemeinsame Grundelemente, die es Ihnen ermöglichen, den Mietvertrag oder das Potenzial zu verstehen Leasing, das Sie auf eine Immobilie anwenden können. Es geht nur um die Interpretation des Pachtdokuments und das bedeutet, dass Sie das Dokument lesen müssen.

Gewerbliche Immobilien-Dienstleistungen

Nach vielen Jahren der Arbeit in der Industrie habe ich gesehen die besten Leute die Grundlagen des Erfolgs rund um den Leasing-Prozess. Dies bedeutet, dass sie sich mit Investitionskompetenz und -wissen durch Leasing von Immobilien für ein paar Jahre geerdet haben. Sehen wir uns nun an, wie Sie diesen Pfad der Kompetenzentwicklung in Bezug auf Leasing nach unten verschieben können.

Je besser Sie verhandeln und je umfassender Sie einen Leasingvertrag auslegen, desto professioneller sind Sie und Sie erscheinen den Menschen als solche Du arbeitest mit oder servierst

Du kannst und sollst strategischen Wert im Klienten bei jedem Mietvertrag, den du ausgehandelt hast, hinzufügen. Ein Leasing ist nicht nur ein Dokument, das einem Mieter erlaubt, Räumlichkeiten zu belegen; es ist ein taktischer Cash-Flow, der die Immobilie anlocken oder davon ablenken kann.

Die Art und Weise, wie Mietverträge für den Immobilieninvestor funktionieren, wird sich auf die Immobilie und ihre Leistung für die Dauer des Leasingverhältnisses auswirken. Wenn Sie mit Mietern oder Käufern für die Immobilie arbeiten, wirkt sich die Art des Leasingvertrags auch auf die Verhandlungen aus. Schauen wir uns die wichtigsten Mietformen an und erweitern Sie einige der für Sie relevantesten Themen.

Bruttolease:

Bei einem Bruttomietpreis zahlt der Mieter eine volle Miete Dazu gehört eine Komponente für die Ausgaben und der Gebäudeeigentümer zahlt alle Betriebskosten des Gebäudes (auch Ausgaben genannt). Dies bedeutet, dass der Mietvertrag selbst Mietspiegel vorsieht, die nur die Bruttomiete eskalieren.

Bei einem Mietvertrag dieser Art muss der Vermieter wissen, dass er die Gebäudeausgänge über die Laufzeit des Mietvertrags auf einem vorhersehbaren Niveau halten kann Der Vermieter trägt das Risiko, die Ausgaben zu bezahlen. Es ist zu erwarten, dass die Höhe der Mietspiegel-Eskalationen im Mietvertrag die Eskalation der Ausgaben in den kommenden Jahren übertreffen oder übertreffen wird, andernfalls wird der Vermieter Geld verlieren.

Im Miet- und Bürobereich sind Bruttoverträge üblich. Ihre Wahl bei der Nutzung dieser Miet- und Pachtart sollte im Verhältnis zu den vorhergesagten Ausgaben und zukünftigen Änderungen für die betreffende Immobilie abgewogen werden.

Offensichtlich wird ein älteres Gebäude eine stete Eskalation in den Ausgaben haben, die über denen eines Gebäudes liegen jünger. Wenn ein Gebäude altert und sich verschlechtert, wird die Bruttomietmethode für den Vermieter weniger attraktiv und risikoreicher.

Semi-Gross-Leasing:

Bei dieser Art von Pacht ist der Vermieter legt zunächst eine Bruttomiete fest, die vom Mieter bezahlt wird und über die Laufzeit des Mietvertrags überprüft wird, jedoch erhält der Vermieter auch regelmäßig Geld für Ausgaben, die nach einer bestimmten Berechnung steigen. So wird es gemacht:

Der Vermieter reklamiert gezielt die Eskalation der Ausgaben oberhalb eines nominierten Ausgangsjahres. Dieses Basisjahr wird zu Beginn des Leasingverhältnisses ausgewählt und ist in der Regel das letzte abgelaufene Ausgabenjahr vor Beginn des Leasingverhältnisses, das normalerweise das vorherige Geschäftsjahr zum Beginn des Leasingverhältnisses ist (weil es vollständig abgeglichen ist und als festgelegter Wert bekannt ist).

Da der neue Semi-Gros-Mietvertrag über seine Laufzeit läuft, muss der Mieter die Eskalation der Ausgaben über das nominierte Basisjahr hinaus bezahlen. Wenn beispielsweise in einem Leasingvertrag das Basisjahr für die Zwecke der Ausgaben als Geschäftsjahr 08/09 festgelegt wurde und die bekannten Ausgaben für dieses Jahr 85 Mio. USD pro Jahr betrugen, dann werden die Ausgaben im Geschäftsjahr 09/10 auf 97 USD eskaliert m2, muss der Mieter Ausgaben von $ 12m2pa bezahlen. Wenn das Mietverhältnis altert und im Geschäftsjahr 12/13, könnten die Ausgaben $ 108m2 betragen, und in diesem Fall muss der Mieter $ 23m2 bezahlen

Bei dieser Art von Leasing wird das Basisjahr festgelegt und Die "Lücke" der Ausgaben wird wahrscheinlich mit zunehmendem Alter des Mietvertrags deutlich steigen. Diese Art von Pacht ist für den Vermieter mit jüngeren Objekten gut, da sie den Vermieter vor der Eskalation der Ausgaben über das Basisjahr schützt und dem Vermieter dennoch erlaubt, eine Bruttomiete als Grundlage für Miet – und Inkassogebühren zu verwenden

Bei dieser Art von Leasing ist es üblich, dass das Ausgangsjahr der Ausgaben zum Zeitpunkt einer Marktmietprüfung während des Leasingvertrags aktualisiert wird. Marktüberprüfungen bei dieser Art von Leasing würden durchgeführt werden, wenn der Leasingvertrag lang war (über 3 Jahre) und so würde die Marktmietprüfung etwa alle 3 oder 4 Jahre stattfinden.

Es ist keine Marktmiete erforderlich Überprüfung zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem Mietvertrag, da die Angelegenheit bei Mietbeginn verhandelbar ist, jedoch bewusst sein, dass die Grundlage für die Ausgaben und die Auswirkungen auf den Vermieter neu festgelegt werden.

Als weitere Interpretation dieser Art von Leasing sollten Sie die Art der Ausgaben betrachten, die in der Berechnung wiedergewonnen werden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass "Leasing-versierte Mieter" wie die Regierung oder Großkonzerne die Art von Ausgaben vorschlagen, auf die die Eskalationen im Basisjahr zutreffen.

Natürlich ist es besser, wenn der Vermieter die Eskalation zurückerobert alle Ausgaben in einem Gebäude über dem Basisjahr, jedoch sind die Mieter der Regierung und der Unternehmen bekannt dafür, die Berechnung auf Raten- und Steuereskalationen zu begrenzen.

Ein Mietvertrag ist eindeutig ein Produkt einer Verhandlung, aber Sie müssen verstehen was getan werden kann und dann den besten Mietvertrag für Ihren Kunden möglich machen.

Nettoverkündigungen:

Der Begriff "Nettoleasing" ist zunächst generisch; Daher sollten Sie sich bewusst sein, dass es innerhalb der Kategorie 3 Arten von Nettoleasing gibt. Sehen wir uns diese an:

Nettoleasing: In diesem Pachtvertrag zahlt der Pächter einen Teil oder die Gesamtheit der Gebühren und Steuern für das Grundstück oder die Räumlichkeiten.

Net-Net-Pacht: In diesem Pachtvertrag wird der Pachtvertrag abgeschlossen Der Mieter bezahlt die in der "Net-Lease" -Methode festgelegten Tarife und Steuern, zahlt dann aber auch Versicherungsprämien für das Objekt und die Räumlichkeiten.

Net-Net-Net-Leasing: In diesem Mietvertrag zahlt der Mieter die Preise und Steuern, die Versicherung der Räumlichkeiten, und sie werden dann auch für die mit den Räumlichkeiten verbundenen Reparatur- und Instandhaltungskosten aufkommen

Welche Leasingart ist also die beste für den Vermieter? In den meisten Fällen ist der Net-Net-Net Lease der richtige Weg, es kommt jedoch darauf an, ob der Mieter diese Art von Leasing akzeptiert und unterzeichnet.

Als Verhandlungsgegenstand wäre es klug ein Net-Lease oder ein Net-Net-Lease, um eine höhere Startmiete für den Vermieter und eine bessere Mietrückstellung zu erhalten, die die geringere Verwertung für den Vermieter ausgleicht.

Net-Net-Net-Mietverträge sind auf Immobilien üblich die sind voll von einem Mieter besetzt. Dies ist eine Methode der Pacht-Struktur ist weit verbreitet in gewerblichen Eigentums-und Büroimmobilien.

Prozent Leasing:

Diese Art der Leasing ist häufiger in Einzelhandelsimmobilien als die Berechnung gesehen Der Mietpreis ist an die Handelszahlen des Mieters gekoppelt. Bei den meisten Mietverträgen dieser Art zahlt der Mieter zunächst eine feste Grundmiete, die sich an eine bestimmte Art der Mietzinsüberprüfung richtet, und dann zahlt der Mieter auch eine zusätzliche Miete, die sich aus ihrem Umsatz oder Umsatz errechnet. Wenn der Mieter seinen Handel verbessert, eskaliert die Miete.

Ein wesentlicher Teil dieser Mietstruktur besteht darin, den Mieter zu verpflichten, Ihnen genaue und regelmäßige geprüfte Umsatzzahlen zu geben. Der Mietvertrag muss den Prüfungsprozess für den Vermieter unterstützen und durchsetzen. Monatliche Umsatzzahlen sind der beste Weg, dies zu tun, wobei der Mieter die geprüften Zahlen dem Vermieter bis zum 7. des nächsten Monats zur Verfügung stellt. Der Vermieter berechnet dann dem Mieter die Umsatzmiete auf der Basis der geprüften Zahlen.

Diese Art von Leasing findet auch in neuen Einkaufszentren statt, da neue Mieter die Sitten und den Umsatz stabilisieren, in Supermärkten aus denselben Gründen, und in Hotels oder Motels. Die Grundstrategie bei der Umtauschmiete ist, dem Vermieter ab Beginn des Mietvertrags einen gewissen Cash-Flow aus der Bildung einer Grundmiete zu geben und dann eine zusätzliche Miete zu sammeln, da die Immobilie erfolgreicher wird und Verkäufe und Kunden generiert.

Buchstabieren

In allen Mietverträgen muss die Erholung von Miete und Ausgaben klar geregelt werden, um Debatten und Unstimmigkeiten mit dem Mieter zu vermeiden. Wie Sie jetzt sehen können, wird die Auswahl des Mietvertragstyps, den Sie für eine Immobilie verwenden, die Zukunft des Vermieters erheblich beeinflussen. Es wird sich auch auf jede Verkaufssituation auswirken.

Es zahlt sich aus, zu wissen, was auf dem Markt in Bezug auf Leasing- und Mietformen passiert, so dass Sie ähnliche oder bessere Leasingverträge abschließen als der Rest des Marktes. Die richtige Leasingstruktur, Dokumente und Mieten helfen, Immobilien zu besseren Preisen zu verkaufen.

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Source by John Highman