Leitfaden für Einsteiger in Ihre Gewerbeimmobilien-Vermietung

Kostenlose Immobilienbewertung

Der Versuch, den Leasing-Prozess in einigen Absätzen vollständig zu erfassen, würde seine Bedeutung unterbewerten. Ihre Miete wird eine, wenn nicht die größte monatliche Ausgabe sein. Wenn Sie einen Standort als zufriedenstellend befunden haben, müssen Sie in der Lage sein, den Mietvertrag zu Konditionen auszuhandeln, die Ihren Start erleichtern, mit Ihrer erwarteten Eröffnung zusammenfallen (was in unserer Branche unerlässlich ist), Ihre langfristige Rentabilität sicherzustellen und es Ihnen ermöglichen um Ihr Geschäft rechtzeitig an jemanden zu verkaufen, der erfolgreich weiterarbeiten kann. Um dies zu tun, müssen Sie verstehen, dass alles in einem Mietvertrag verhandelbar ist. Alles ist faires Spiel zur Diskussion. Und je stärker Ihr Geschäftsplan und Ihre Finanzen sind, desto flexibler werden die Vermieter sein.

Die Verhandlungen über eine Gewerbeimmobilie müssen keine Schlacht sein. Denken Sie daran, und Sie sollten den Vermieter nicht daran erinnern, dass es in beiden Ihrer besten Interessen ist, dass Sie erfolgreich sind. Wenn Sie schlechte Konditionen verpachten, gehen Sie aus dem Geschäft, und sie haben keinen Mieter. Tatsächlich erkennen viele Vermieter jetzt an, dass die Bereitstellung eines "erstklassigen Mieterservices" damit beginnt, den Mietverhandlungsprozess für die Mieter so einfach und effizient wie möglich zu gestalten. So wichtig es auch ist, zu einem Pachtvertrag zu gelangen, der sowohl den Bedürfnissen des Mieters als auch denen des Vermieters entspricht, lange Verzögerungen bei kleinen Details dienen keiner der Parteien.

Es ist alltäglicher geworden, dass Vermieter "Standard" -Ausweichsklauseln vorbereitet haben ersetzen, sollte die Situation diktieren. Dies verhindert, dass sich der Rechtsbeistand wiederholt in einer bestimmten Sprache neu vorbereiten muss.

Wenn Sie sich für einen Agenten entscheiden, achten Sie darauf, dass er auf Ihr Interesse achtet. Nur einen Agenten einzustellen, verpflichtet sie nicht zu Ihrem Erfolg. Denken Sie daran, dass sie oft vom Vermieter bezahlt werden, um den Raum zu füllen. Der Aufbau einer Beziehung zu Ihrem Agenten kann genauso erfolgen wie der Aufbau einer Beziehung zu Ihrem Banker, zu Ihrem Immobilienmakler, mit dem Sie Ihr Haus gekauft haben, oder zu Ihrem Werbeagenten – mit Kommunikation. Fragen Sie nach anderen Agenten, stellen Sie Fragen an den Agenten, lassen Sie nichts in Frage.

Terminologie

Einige grundlegende Begriffe, um den Erklärungsprozess zu vereinfachen.

Request For Proposal ( RFP): Über Ihren Agenten an den Vermieter zu senden, um eine Kopie des Standard-Mietvertrages zu erhalten. Das RFP wird viele wichtige Punkte ansprechen, sollte aber immer einen Abschnitt enthalten, der die Erwartungen des Mieters in Bezug auf Common Area Maintenance (CAM) und Tax Escalation umreißt

Standard-Mietvertrag: Der Standard-Mietvertrag, auf den sich jeder Vermieter vorbereitet hat jede gewerbliche Immobilie zu vermieten. Begriffe und Sprache können sich von Objekt zu Objekt unterscheiden, Vermieter zu Vermieter, bleiben aber strukturell sehr ähnlich.

Grundmiete: Der Preis für den Raum selbst, ohne Steuern, Wartung, Versicherung oder jegliche Art (19459002)

CAM: Gemeinsame Flächenpflege. Nimm weder CAM für Triple Net an oder verwechsle sie, noch wirst du eine Überraschung erleben.

Triple Net: Die Summe aus CAM, Steuern und Versicherung. Abhängig von der Anzahl der anderen Mieter können Sie einen anteiligen Anteil an diesen Kosten übernehmen, oder wenn Sie eine freistehende Einheit sind, haben Sie möglicherweise die gesamten Kosten.

Bruttomiete: Die Basismiete plus das Dreifache Netz. Dies sollte der Betrag sein, den Sie während des gesamten Mietverhältnisses zu zahlen erwarten.

Vanilla Box: Sehr vage Terminologie, die sehr unterschiedlich sein kann. Allgemein definiert als grundierte Trockenbauschale, Betonboden, kommerzielle Grundbeleuchtung, elektrische Schutzschalterbox und grundlegende HLK. Je nachdem, was der Vermieter von einer "Vanilleschachtel" versteht, können Sie sich mehr oder weniger davon nähern. Stellen Sie sicher, dass die "Vanilla Box" im Mietvertrag eindeutig definiert ist.

VPI: Verbraucherpreisindex. CPI ist eine vom Staat abgeleitete Zahl, um den Wert eines Dollars im Vergleich zu früheren Jahren zu messen. CPI ist typischerweise der Faktor, der verwendet wird, um einen Anstieg der Leasingbeträge von Jahr zu Jahr oder während Optionsperioden zu berechnen, da die Regierung die Zahl in regelmäßigen Abständen aktualisiert und leicht zugänglich ist.

Build Out: Auch TI oder Mieter Verbesserung. Dies ist die geschätzte Geldmenge, die von "Vanilla Box" zu einem fertigen Club minus Ausrüstung geht. Bauen ist ein wichtiges Verhandlungswerkzeug für Sie, insbesondere wenn Sie versuchen, mit wenig Bargeld zur Hand zu gehen.

Optionsperioden: Optionsperioden sind die Zeiträume, die nach der anfänglichen Pachtdauer vorhanden sind. Optionsperioden sind aufgrund der möglichen Fluktuation von Leasingraten sehr wichtig. Dies zeigt die Bedeutung des VPI auf und fordert eine Begrenzung des Anstiegs. Sie müssen die Kosten, die in der Zukunft Ihres Unternehmens anfallen, so stringent wie möglich definieren. Wenn nicht, können Sie am Ende zahlen, was auch immer der Markt tragen wird, und das könnte Sie entweder aus dem Geschäft bringen, Ihre Profite oder Geschäftswert töten, oder machen ist einfach unmöglich zu verkaufen.

Bevor wir auf Einzelheiten eingehen Denken Sie an Ihr Ziel: Sichern Sie den Platz, den Sie wollen, zum bestmöglichen Preis und halten Sie so viel Geld in Ihrer Tasche wie möglich, bis Sie sich entscheiden, dass Sie zu einem guten Preis an jemanden verkaufen können / können, der weitermachen kann Geld verdienen. Wenn Sie Ihr Geschäft verkaufen, verkaufen Sie auch diesen Mietvertrag, also stellen Sie sicher, dass Sie damit verhandeln.

Ein kurzer Überblick über die Grundlagen eines Mietvertrages:

Eine anfängliche Mietdauer von ( x) Jahre, Optionsperioden, die nach der ersten Periode verlängert werden. Wenn der Vermieter mit den Optionszeiträumen nicht einverstanden ist, können Sie Ihre Anfangszeit je nach Ihrer Einschätzung des Gebiets auf 7 oder sogar 10 Jahre verlängern. Wenn Ihr Geschäftsplan und Ihre Finanzen für eine längere Leasingdauer stark genug sind, können Sie einen niedrigeren Leasingbetrag pro Quadratfuß aushandeln. Sicherheit über einen längeren Zeitraum ist für den Vermieter wertvoller als kurzfristige, wackelige Mieter.

Bei der Verhandlung von Optionszeiträumen ist es Ihr Ziel, Ihre zukünftige Miete so genau wie möglich zu definieren. Um dies zu tun, sollte die Miete relativ zum VPI angepasst werden, und eine Obergrenze von nicht mehr als drei Prozent jährlich sollte vorhanden sein.

Ich empfehle, für einige Monate eine kostenlose Miete und / oder eine halbe Miete zu verlangen für mehrere Monate, ab dem Datum der Ausstellung der Bescheinigung der Belegung. Ihr Unternehmen braucht Zeit, um gesund zu werden und zu wachsen, und das erleichtert keine Miete / reduzierte Mietdauer.

Bei der Aushandlung des Aufbaus wäre das ideale Szenario für Sie, dass der gesamte Betrag vom Vermieter bezahlt wird. Wenn Sie die Finanzdaten und den Geschäftsplan haben, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass dies geschieht. Auch wenn Sie keine starken Aussagen haben, können Sie hier noch Hilfe bekommen. Sie erhalten möglicherweise einen Prozentsatz des bezahlten Buildouts (idealerweise die größeren Ticketgegenstände – HVAC, Elektrik usw.), oder der Vermieter kann den Betrag in Ihren Mietvertrag einrechnen und Sie zahlen ihn im Laufe der Zeit oder in einer Kombination zurück. Seien Sie vorsichtig, dass eine Konzession im Namen des Vermieters nicht in Ihrem Dollar pro Quadratfuß Leasingbetrag überkompensiert wird. Wenn der Vermieter sich weigert, für einen der Ausbauten zu zahlen, müssen Sie sie eventuell dazu bringen, die kostenlose / vergünstigte Mietdauer oder eine andere Facette des Mietvertrags zu nutzen.

Sie sollten in der Lage sein, Unterstellplätze zu vermieten Ihr eigener Raum für ein anderes kleines, verwandtes Geschäft. Dies kann Chiropraktik, Massage oder physikalische Therapie sein. Alle Überlegungen sollten berücksichtigt werden, von der Versicherung und Haftung bis hin zum Zugang zu dem Gebäude für diese Unterauftragnehmer.

Es sollte auch eine spezielle Klausel in Ihrem Mietvertrag geben, die Ihr Recht zur Übertragung des Mietvertrages ohne unberechtigte Einmischung des Vermieters betrifft. An jedem Punkt, an dem Sie entscheiden, dass es an der Zeit ist, dass Sie verkaufen, ist es ein Kopfschmerz, den Sie vermeiden wollen, sich mit einem allgemeinen Recht auf Zuweisung einer Klausel zu befassen. Dies ist eine Klausel, die Sie vielleicht von Ihrem Anwalt erstellen lassen sollten, um sicherzustellen, dass sie stark genug ist, um ein Problem zu verhindern.

Das Mietverhältnis sollte Ausschlüsse enthalten, dass der Vermieter konkurrierende Unternehmen im selben Zentrum nicht akzeptiert oder spezifizierter Bereich. Dies sollte alle anderen Fitness-Zentren umfassen, und kann Bräunungszentren, Gewichtsverlust Zentren, Nahrungsergänzungsmittel Stores / Saft Bars, Masseure, etc. enthalten

Signage sollte nicht vom Mieter übersehen werden, wie Sie sicher sein können der Vermieter hat nicht. Stellen Sie zunächst sicher, dass Ihre gesetzlichen Rechte in Ihrer Gemeinde für die Beschilderung gelten. Recherchiere Zeichencodes und schreibe genau, was diese Rechte und Codes vom Vermieter sind. Es muss für beide Parteien absolut klar sein, was die Erwartungen an die Beschilderung sind. Größe, Farben, Attachment etc. müssen alle definiert und verstanden werden, um Überraschungen aufgrund von Verstößen in letzter Minute zu vermeiden.

Eine letzte Anmerkung, die aber sicherlich nicht an Bedeutung verliert, ist die geforderte Garantie auf der Mietvertrag. Ähnlich wie bei Banken, werden die meisten Vermieter Sie als Unternehmen verpflichten wollen, da ein persönlicher Bürge und möglicherweise ein Mitunterzeichner benötigt werden. Es liegt in Ihrem eigenen Interesse, persönlich nicht als persönlicher Garant zu unterzeichnen, wenn irgend möglich. Wenn das Geschäft den Mietvertrag garantiert und etwas schief geht, haftet das Geschäft, aber Sie sind nicht persönlich. Wenn Sie persönlich den Mietvertrag garantieren, dann kann der Vermieter nach Ihren persönlichen Vermögenswerten kommen, um die Höhe des Mietvertrages zu erfüllen. Dies ist äußerst wichtig, wenn Sie in einer Partnerschaft oder einer Körperschaft involviert sind, in der die finanzielle Belastung nicht ausgeglichen ist, was bedeutet, dass jemand in der Gruppe mehr finanzielle Verluste hat. Die persönliche Garantie spiegelt auch direkt den Abschluss jeder Person wider. Dies wird sehr wichtig sein, wenn Sie entscheiden, ob Sie einzeln oder als Firma mehr Geld leihen möchten. All dies sollte im Geschäftsplan vorweg behandelt werden. Wenn die Finanzdaten stark sind, können Sie möglicherweise als Unternehmen unterschreiben und sich nicht um die persönliche Garantie kümmern. Wenn nicht, ist eine Möglichkeit zu verhandeln, nach einer Klausel zu fragen, die Sie persönlich für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben lässt, und dann, wenn Ihre Geschäfts- und Finanzberichte gesund genug sind, nur als Unternehmen zurückzutreten, die persönliche Garantie zu entfernen, und Fortsetzen des restlichen Mietvertrags

Um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass Sie den Mietvertrag unterzeichnen, den Sie benötigen und erhalten werden, für den Sie bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie:

o Beschreiben Sie ausführlich die Verantwortung des Vermieters gegenüber dem Mieter. Zum Beispiel legt ein sorgfältig ausgearbeiteter Mietvertrag die Stunden fest, in denen Heizung und Klimaanlage zur Verfügung gestellt werden, und vereinbart Temperatur- und Luftfeuchtigkeitsbereiche.

o Definieren Sie, was einen Verzug des Vermieters darstellt und beschreiben Sie den Rechtsmittel, die dem Mieter zur Verfügung stehen, wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Viele Vermieterleasingformen beseitigen diese Bestimmungen vollständig oder verschärfen die dem Mieter zur Verfügung stehenden Rechtsmittel

o Bereitstellung einer Methode zur schnellen, kostengünstigen und endgültigen Lösung von Streitigkeiten über den Mietvertrag.

o Werden Sie nicht zu emotional über einen Raum oder Zeitrahmen und stellen Sie sicher, dass Sie Ihr Geld haben, bevor Sie etwas unterschreiben.

o Verhandeln Sie über die Zukunft Ihres Unternehmens.

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Source by Nick Berry