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Angenommen, du möchtest deinen Laden abschließen, egal ob du in den Ruhestand gehst, der Markt ist hart oder einfach nur bereit, auf etwas anderes zu ziehen.

Erste Idee, die in viele Einzelunternehmer eindringt?

Ausgehend von Geschäftsverkäufen. Nun, in der Tat diese Art von Verkauf ist die Antwort auf die Liquidierung Inventar schnell, aber einfach Posting ein paar gehen aus Business Sales Zeichen auf Ihren Fenstern nicht verkaufen Inventar.

Wenn die Konsumenten ein solches Zeichen sehen, schreit es nur eine Sache, "Angebote". Ihnen ist es ein Verkauf, aber für sie ist die Gelegenheit, ihre Gier zu befriedigen und alles zu kaufen, was sie für Groß- und Kleinhandel haben können. Sie erwarten alles, um 70% bis 80% Rabatt zu haben, aber das ist nicht das, was du als Unternehmer willst.

Überhaupt nicht.

Einfache, heißt es Strategie.

Sehen Sie sich auf ein paar Laden schließen Zeichen auf Ihrem Fenster erhalten Sie etwas Verkehr, aber es wird wahrscheinlich nicht der Verkehr sein, den Sie wollen. Das ist aber immer noch ein wichtiger Bestandteil eines erfolgreichen Verkaufs und man muss wissen, wie man das richtig macht.

Die Zeichen an den Fenstern allein machen den Job nicht. Stattdessen musst du sicherstellen, dass die Leute es sehen und ihm folgen können.

Hast du jemals ein offenes Hausschild gesehen, während du durch die Vorstädte gehst? Einige dieser Agenten sind wirklich gut in der Platzierung Zeichen in jedem möglichen Punkt, wo sie den Verkehr verlieren können und andere nicht. Ich weiß nicht, ob das wegen eines Mangels an Budget ist, aber etwas so einfaches, wie das der Unterschied zwischen einem erfolgreichen Verkauf und einem nicht erfolgreichen machen kann.

Nun, wenn Ihr wird die falschen Leute zeichnen, wie bekommst du die richtigen Leute? Der erste Platz ist Ihre Kundendatenbank.

Es gibt einen großen Fehler, den die Leute machen, wenn sie ihren eigenen Kunden erzählen, dass sie aus dem Geschäft gehen und das ist das Timing.

Du willst es nicht erzählen Jeder auf einmal, was ist das, was die meisten Unternehmer tun.

Letzt haben wir Schulden. Leider für viele Unternehmer, sie schließen ihre Läden und sind mit riesigen Schulden verlassen, um sich auszahlen. Geheimlich haben viele Unternehmer ihre Läden geschlossen und alle Schulden loszuwerden und viele Male Gewinn zu machen, weil dieser Tipp, den ich im Begriff bin zu teilen.

Wenn du aus dem Geschäft gehst, kannst du verhandeln Deine Schulden 10 mal besser, aber du musst es zur richtigen Zeit und in der richtigen Weise machen. Wenn du nicht weißt, wann du das tust, kann ich dir sagen, dass du es dir in Kürze tun wirst.

Leider gibt es keine festgelegte Zeit, die ich mit dir teilen kann, sonst würde ich. Es hängt alles von deinem Inventar und von der spezifischen Situation ab.

Hier ist, was ich für Sie von diesem nehmen möchte. Wenn Sie planen, einen Laden zu verbringen, der den Verkauf selbst abschließt, kann ich fast garantieren, dass Sie nicht fast so gut tun werden, als wenn Sie einen Profi mieten, um es für Sie zu tun.

Ich habe gerade einen getroffen, der getan hat Das seit 25 Jahren und ich dachte mir Aus dem Geschäft ist nicht etwas, was du jeden Tag tust. In der Tat ist es in der Regel ein einmaliges Ereignis und es gibt einfach keine Möglichkeit, dass man fast so gut tun kann wie jemand, der das schon seit Jahren gemacht hat.

Jetzt, bevor du dich irgendjemanden professionell beendest, lass mich Gib dir einen Tipp, dich jemanden zu stellen, der dir dabei hilft. Sie wollen nicht Liquidation Unternehmen, die nur suchen, um Ihre Inventar Großhandel kaufen. Sie wollen jemanden, der sich darauf spezialisiert hat, diese Verkäufe zu betreiben und auf Leistung zu arbeiten. Mit anderen Worten, sie werden nicht bezahlt, wenn es Ihnen nicht gelingt.

Das allein wird 90% der Firmen herausfinden und Ihnen eine gute Chance geben, erfolgreich zu sein. In der Regel wird sich ihre Gebühr für viele Male bezahlen.

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Source by Jorge Zarate

Die Rendite in der Immobilienwirtschaft: Eine detaillierte Analyse von Immobilienrenditen zur besseren Vergleichbarkeit dieser und zur besseren Beurteilung von Immobilieninvestments

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Konvertieren Sie Ihren Carport in eine Garage kann Home Value erhöhen

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Alle Sachen gleich, die Umwandlung Ihres Carports in der Garage kann den Hauswert erhöhen. Ein Carport ist besser als keine Garage, eine Einzelwagengarage ist besser als ein Carport, und eine Doppelgarage ist besser als die Einzelgarage. Allerdings musst du wirklich mit Häusern in der Gegend vertraut sein, und ob dein Zuhause mit anderen Häusern vergleichbar ist, außer für den Carport.

Und bevor du entscheidest, ob du einen Carport einsetzst, solltest du zuerst herausfinden Wenn andere vergleichbare Häuser in der Nachbarschaft ein Auto oder eine Garage für zwei Autos haben. Wenn andere vergleichbare Häuser in der Gegend eine Garage haben, dann sollte Ihr Haus eine Garage haben. Wenn Sie in eine Garage für zwei Autos gehen, dann machen Sie es zu einer echten Garage für zwei Autos, und nicht eine Garage für einen Roller und ein ATV.

Konvertieren Sie Carport in eine Garage kann Sie überall von $ 15.000 kosten Auf $ 50.000, so dass Sie wirklich wissen müssen, was andere vergleichbare Häuser gehen, so dass Sie wissen, wie viel Sie in die Umwandlung Ihrer Carport investieren sollten. Sie sollten auch eine Einschätzung Ihres Hauses haben, um den Unterschied im Wert zwischen Ihrem Haus und anderen vergleichbaren Häusern in der Gegend zu kennen.

Da die Umwandlung eine ganz große Investition sein wird, muss man wirklich sicher sein Dass du lange genug im Haus sein wirst, um deine Investition zu erholen. Das ist die Faustregel für jede andere Heimat Verbesserung, die Sie machen könnten.

Wenn Sie $ 50.000 in Ihre Garage investieren, ist es nicht wahrscheinlich, dass Sie so viel Geld in sich wiederherstellen werden Kurzfristig, wenn überhaupt. Allerdings, wenn andere vergleichbare Häuser in der Gegend für $ 20.000 mehr verkaufen als die Bewertung erhalten Sie für Ihr Zuhause mit einem Carport, dann investieren $ 15.000 auf einer Garage ist nicht so eine schlechte Idee, nachdem alle.

Wenn Sie entscheiden Um Sie Carport in eine Garage umzuwandeln, dann stellen Sie sicher, dass Sie Ad Regale andere Arten von Stauraum. Wenn man sich die Garagen ansieht, sucht sie nicht nur nach einem Ort, um ihr Auto zu lagern und zu schützen. Sie sind auch auf der Suche nach einem Ort, wo sie arbeiten können, und speichern Dinge wie Werkzeuge, Gartengeräte, etc.

Wenn Sie Regale und andere Arten von Stauraum hinzufügen, dann werden Sie Ihre Garage zu machen Das ist viel attraktiver. Allerdings, wenn Sie mit dem Hinzufügen von Isolierung, Heizung und Kühlung beginnen, können Sie gut über das Budget, das Sie etabliert haben. Es hängt alles davon ab, wie viel Sie bereit sind, auf Ihrer Garage zu verbringen, und wie viel Sie planen, sich zu erholen, wenn Sie verkaufen.

Wenn Sie weggetragen werden, werden Sie viel mehr ausgeben, als Sie geplant hatten, zu verbringen , Also musst du an deinem budget bleiben Es kann sein, dass du fünf oder zehn Jahre oder vielleicht noch länger warten musst, um deine Investition zu erholen. Wenn Sie schauen, um sofort zu verkaufen, dann sollten Sie konservativ sein, wie viel Geld Sie bei der Umwandlung eines Carports in eine Garage verbringen. Das Wichtigste ist zu wissen, was der Wert deines Hauses mit einer Garage statt eines Carports wäre.

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Source by Marco D Benavides

Marketing-Tipps für den Verkauf von Honig auf einer kleinen Skala

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Eine der größten Herausforderung, wenn Sie anfangen, Honig zu verkaufen, ist zuerst, wie man es macht? Viele Menschen sind nicht in dieser Art von Sachen erlebt.

Die Schlüsselsache ist, klein zu beginnen. Kleine Schritte werden Sie schließlich erreichen, wo Sie hin wollen und Sie werden definitiv Tonnen lernen, während es dabei ist.

Es gibt ein paar Dinge, die Sie beachten müssen, nämlich den Zielmarkt, wie Sie sich an sie verteilen, dh Ihren Marketing-Kanal, die Verpackung von Ihr Produkt und wie Sie es fördern werden.

Die meisten Menschen beim Start werden nicht viele Bienenstöcke haben. Normalerweise kannst du mit ein oder zwei anfangen, nur um einen Hang zu bekommen, wie man Bienenzucht macht. Also, um das Wasser im Marketing-Honig zu testen, zuerst weg und am einfachsten, um es unter engen Freunden oder Verwandten zu fördern. Es könnte sein, dass, wenn Sie beginnen, laden Sie sie für Tee mit einer Ausbreitung von Honig und lassen Sie sie schmecken! Sie können ihr Feedback erhalten und es von dort nehmen.

Im Grunde für einen Anfang, wäre das Ziel Markt vor Ort in Ihrem Kreis von Freunden oder Nachbarn und Sie können auch ein Road Side Store oder wenn Ihr Platz ist (19459002)

Es lohnt sich Zeit zu nehmen und kommt mit einem einfachen, aber attraktiven Schild und etwas, das groß genug ist. Deutsch: www.globetrotters.ch/reisenotizen/g….asp?func=69 Für Fahrer zu bemerken und wollen vorbei fallen. Grafiken und Visuals ziehen an. Setzen Sie auf Ihre kreative Kappe, um Ideen zu finden und Feedback zu bekommen … gosh gibt es viele Möglichkeiten, vielleicht sogar eine Vielzahl von Design, wie die Leute fragen, um zu wählen, was am besten ist. Heutzutage können Sie es auch online machen – fragen Sie Ihre Facebook-Freunde:)

Neben Ihrer Beschilderung ist auch die Produktverpackung entscheidend. Auch wenn es ein Sprichwort gibt: "Beurteilen Sie kein Buch, da es sich um Deckung handelt", wissen Sie, dass in der realen Welt die meisten von uns beurteilen, wie jemand oder etwas aussieht! Wie oft haben Sie diese "nette" kleine Schachtel im Supermarkt abgeholt, weil es toll aussieht (obwohl Sie es nicht ursprünglich geplant haben, es zu kaufen)?

Kreativität spielt eine wichtige Rolle. Sie müssen nicht eine Million Dollar Forschung zu tun, aber die Verpackung sollte anständig genug, dass jemand will es kaufen. Das bedeutet, dass die Etiketten richtig haften und es ist sauber. In der Regel ist die Gewinnstrategie in Honig, um es in klare Glas- oder Plastikflaschen zu legen, damit die Leute sehen können, was die Farbe ist.

Du möchtest auch ein Branding machen, indem du deinen Firmennamen und deine Art von Honig einschickst Vermutlich Kontakt Nr. Oder Website, wenn Sie haben. Nun, du weißt, welche Gelegenheit das bringen wird.

Ja, es werden einige Kosten geben. Nimm dies als Teil und Geschäft. Heutzutage können Sie Quelle für billigere Lösungen wie die Container für eBay oder Walmart.

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Source by Mike Jasons

8 Wege, um Ihr Buch zu verkaufen

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Es gibt viele Möglichkeiten, um Ihr Buch zu verkaufen. Seien Sie kreativ und denken Sie an einzigartige Möglichkeiten, Ihr Buch in Ihrer Community und online zu verkaufen. Es ist wichtig, dass du dich wohl fühlst, mit anderen zu reden und Leute zu bitten, dein Buch zu kaufen. Nehmen Sie einen Verkaufskurs, um Sie zu gehen. Acht Möglichkeiten, Ihr Buch zu verkaufen, sind unten aufgeführt. Wählen Sie eine von ihnen und bekommen alles so eingerichtet, dass bis zu dem Zeitpunkt, in dem Ihr Buch veröffentlicht wird, Sie bereit sind, Ihr Buch zu verkaufen.

1. In Online-Buchhandlungen gelistet. Barnes und Noble und Amazon sind zwei, die du auflisten kannst, wenn dein Buch eine ISBN-Nummer hat. Finden Sie Online-Dienste, die auf Ihre Art von Buch wie zB religiöse, Selbsthilfe, persönliche Erfolg, Geschäft, etc. spezialisiert.

2. Ihre Website. Wenn Sie bereits eine Website haben, dann richten Sie eine Seite für Ihr neues Buch ein und fördern Ihr Buch darüber. Sie müssen Wörter oder Phrasen entwickeln, die Sie fühlen, dass jemand in eine Suchmaschine eintritt, um ein Buch wie Ihr zu finden. Das Internet ist die mächtigste und preiswerteste Art, alles zu verkaufen, wenn Sie wissen, wie man es macht. Allerdings konkurrieren Sie mit Millionen von Websites da draußen, die Geschäfte machen wollen. Wenn Sie nicht vertraut sind mit der Wichtigkeit zu wissen, wie man Menschen auf Ihre Website (Verkehr) und wie man Keyword-Suche und verwenden Sie es, dann mieten Sie ein Keyword-Experte, dies für Sie zu tun. Es lohnt sich das Geld, um es das erste Mal richtig gemacht zu haben.

3. "Pay-per-Click" Werbung. Mit Pay-per-Click, bezahlt der Werbetreibende nur, wenn jemand tatsächlich Ihre Website besucht. Sie kaufen Schlüsselwörter, die Sie denken, dass Ihre Art Leser nach suchen würde. Sie wollen nicht die beliebtesten Keywords zu kaufen, weil es zu teuer ist. Testen Sie verschiedene Wörter oder Phrasen, die Ihre Aussicht sucht und nur kaufen, die vernünftig sind. Keywords können $ 1,00 pro Klick kosten – das ist zu viel. Sie müssen Ihr Keyword unter 25 Cent halten. Sei vorsichtig damit. Melden Sie sich nur an, wenn Sie wissen, was Sie tun. Holen Sie sich einen Experten, um Ihnen dabei zu helfen. Schauen Sie sich die örtlichen Hochschulen an. Es könnte nur ein Student da draußen warten, um Ihnen zu helfen.

4. Unterzeichnen von Veranstaltungen. Finden Sie einige unabhängige Buchhandlungen in Ihrer Gemeinde, wie sie Ihnen mehr Aufmerksamkeit als eine große Box Buchhandlung geben können. Finden Sie auch große Veranstaltungen, die Ausstellungsfläche bieten. Teilen Sie die Kosten mit einem anderen kleinen Unternehmen, wo Sie jeweils die Hälfte der Tischplatte verwenden. Erstellen Sie eine Aufmerksamkeit, die Anzeige für Ihr Buch erhält. Verwenden Sie Blumen, helle Farben, Banner, etc. Seien Sie proaktiv und laden Sie Besucher zu Ihrem Tisch, um Bücher zu unterzeichnen. Bitten Sie sie um eine offene Frage, um sie in die Interaktion mit Ihnen zu bringen. Zum Beispiel könnte ich als Buchtrainer fragen: "Was ist dir wichtiger – zieht mehr Klienten an oder wird als Experte erkannt?" Ein gutes Gespräch könnte beginnen, sobald ich die Antwort auf meine Frage kenne.

5. Verkauf an Bibliotheken. Senden Sie eine Mail an die Bibliotheken, um Ihr Buch zu bestellen. Die meisten Bibliotheken kaufen Bücher, die auf der Rezension Liste der Publishers Weekly, die Booklist oder das Library Journal sind. Ihr Buch muss eine Menge Buzz für Bibliotheken geschaffen haben, um sich daran zu interessieren. Sie können eine Menge Bücher an Bibliotheken verkaufen, wenn Ihr Buch gut ist.

6. Verkaufen, um Clubs zu buchen. Vergessen Sie nicht, Ihr Buch zu fördern – ein paar Bewertungen – um Clubs zu buchen.

7. Verkaufen Sie Ihre Bücher an Unternehmen als Geschenke. Telefonieren Sie die Führungskräfte, die Sie kennen und fragen sie, ob sie daran interessiert sind, Bücher für Management und Schlüsselpersonen in ihrem Unternehmen zu kaufen. Sie werden alle von ihnen persönlich für sie signiert. Überprüfen Sie mit Ihrem Verleger, um herauszufinden, wie viele Kopien ein Unternehmen braucht, um zu kaufen, um einen Rabatt zu bekommen. Wenn sie interessiert sind, schicken Sie ihnen eine Kopie des Buches mit einem persönlichen Brief.

8. Verkaufen Sie Ihre Bücher an Firmen mit Firmenprägungen. Laden Sie Firmen ein, große Mengen mit dem Firmenaufdruck zu kaufen. Sie können sie bei Firmenbesprechungen, Parteien usw. aussenden. Prüfen Sie mit Ihrem Drucker und fragen Sie, was das Mindestvolumen mit einem Firmenaufdruck zu drucken ist.

Schließen Sie den Verkauf

Sobald Sie einen potenziellen Buchkäufer haben, fragen Sie die richtigen Fragen, um ihn oder sie zu kaufen, um das Buch zu kaufen. Du kannst nicht schüchtern sein Wenn Sie Ihren introvertierten Stil nicht loswerden können, dann fragen Sie einen dynamischen Freund, mit dem Sie etwas verkaufen können, um Ihnen zu helfen. Vergeben Sie Ihren Freund mit einer Starbucks oder American Express Karte für einen ausgewählten Dollar Betrag, um ihnen als Geschenk der Wertschätzung zu geben. Sobald Sie eine Aussicht angezogen haben, sobald Sie das Buch erklärt haben, teilten die Vorteile, ist es Zeit, den Verkauf zu schließen. Angenommen, sie wollen das Buch und fragen etwas wie: "Soll ich dir dieses Buch oder einem Freund widmen?" Oder "Wenn du einen für einen Freund kaufst, kann ich ihn für dich versenden." Für Unternehmer können Sie fragen: "Möchten Sie einige dieser signierten Bücher als Geschenke an Ihre Mitarbeiter geben?" Immer begeistert sein und Spaß haben, dein Buch zu fördern und zu verkaufen. Sei beharrlich und bleib auf Planen, um dein Buch zu verkaufen. Sie sind auf dem Weg zu einem Bestseller

Copyright 2008, Joan Clout-Kruse

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Geldanlage für Faule: 5. aktualisierte Auflage

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Wie findet man schnell und unkompliziert die passende Geldanlage? Und wie schützt man sich vor Fallstricken? Dieser Ratgeber ist ein Wegweiser für alle, die keine Lust haben viel Zeit zu investieren, und trotzdem mehr aus ihrem Geld machen wollen. Er führt ganz bequem vom persönlichen Anlageziel zur passenden Geldanlage und zum sicheren Abschluss. Mit den neuesten Produktempfehlungen von den Finanztest-Experten.



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Flipping Immobilien Immobilien ist nicht für jedermann, aber es ist der schnellste Weg, um einen Dollar in der Immobilien-Geschäft zu machen. Die meisten haben schon von jemandem gehört, der ein "heruntergekommenes" Haus für einen guten Preis unterhalb des Marktwertes kauft, es festhält und es zu einem fairen Marktpreis verkauft. Das Spiegeln eines "Fixierer-Oberens" ist definitiv ein Weg, um einen vernünftig schnellen Gewinn zu machen. Ich kenne einige Leute, die es so machen, aber sie sind mehr in den Auftragnehmer und Renovierungsgeschäft, als sie von der Investor-Denkweise sind.

Einige dieser "Fixierer-oberen" Eigenschaften benötigen umfangreiche Reparatur und werden Beinhalten elektrische Arbeit, Zimmerei Arbeit, etc. Wenn der Investor beteiligt ist und macht einige oder alle dieser Arbeit dann könnte es genug Gewinn gibt, aber wenn der Investor landet die erforderliche Arbeit, konnten Gewinne schnell aufgeholt werden. Für diese Art von Spiegeln Immobilien-Investitionen, muss der Kaufpreis zu einem großen Rabatt und in der Regel irgendwo in der Abschottung Stadium gefunden werden.

Für die Person, die in der Denkweise der investieren, anstatt in in Die Renovierung Geschäft dann Spiegeln Immobilien wird nur beinhalten Spiegeln der Papier Vertrag der Eigenschaft, ohne auch nur in Besitz von ihm. Sie können durch die Eintragung einer Vereinbarung, um eine Immobilie zu kaufen, dann verkaufen Sie den Vertrag an einen anderen Investor vor der Nähe der Escrow.

Mit dieser Technik wird nicht einmal verlangen, dass Sie Ihren Namen auf den Titel setzen. Gewinne werden in der Regel weniger als der Fixierer-oberen Investor, aber viel weniger Arbeit und der ganze Prozess ist viel schneller. Ein Fixierer-Oberer Investor würde nicht glücklich sein, einen Gewinn von ein paar tausend Dollar für ein paar Monate Arbeit an Renovierungen zu machen, sondern ein Investor, der einfach einen Vertrag für ein paar Stunden oder Tage Arbeit umziehen kann.

Vermeiden Sie die Offenlegung Ihrer Gewinne an den neuen Käufer mit einem Doppel-Schließen.

Nach einem süßen Deal und Flipping einen Vertrag mit einem saftigen Profit können Sie nicht alle diese Details zu Ihrem Käufer offenbart werden. Die Lösung ist eine doppelte Schließung, die Übergabe der Immobilie an Sie zunächst und dann wieder sofort an der gleichen Anwaltsbüro nur eine Stunde später zu Ihrem Käufer.

Es gibt einen Nachteil hier und das ist ein doppelter Satz von Schließkosten Also musst du es ausmachen, um zu sehen, ob es sich lohnt, auf deine besondere Situation oder nicht. Darüber hinaus können Sie eine Titelversicherung für die tatsächlichen Schließungen verwenden. Für die Erteilung der Titelversicherungspolice wird die Titelversicherungsgesellschaft die Abschlussdokumente vorbereiten und die Transaktion in der Regel ohne Zusatzgebühr abschließen.

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Source by Johnny Ferreira

Home Inspections – Eine Frage und Antwort Guide

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Eine Hausinspektion ist eine Bewertung der sichtbaren und zugänglichen Systeme und Komponenten eines Hauses (Sanitär, Heizung und Kühlung, Elektro, Struktur, Dach usw.) und ist beabsichtigt Um dem Kunden (Käufer, Verkäufer oder Hausbesitzer) ein besseres Verständnis des Hauses allgemeine Zustand zu geben. Meistens ist es ein Käufer, der eine Inspektion des Hauses anfordert, er oder sie ist ernst über den Kauf. Eine Hausinspektion liefert Daten, so dass Entscheidungen über den Kauf bestätigt oder befragt werden können und können schwerwiegende und / oder teure zu defekten Mängel aufdecken, die der Verkäufer / Eigentümer nicht bewusst sein kann. Es ist nicht eine Einschätzung des Eigentums Wert; Noch regelt es die Kosten der Reparaturen. Es garantiert nicht, dass das Haus mit den örtlichen Bauvorschriften übereinstimmt oder einen Kunden schützt, falls ein Gegenstand in der Zukunft fehlschlägt. [Note: Warranties can be purchased to cover many items.] Eine Hausinspektion sollte nicht als eine "technisch erschöpfende" Bewertung angesehen werden, sondern eine Bewertung des Eigentums am Tag der Inspektion unter Berücksichtigung der normalen Verschleißerscheinungen für das Alter und den Standort des Hauses. Eine Hausinspektion kann auch für zusätzliche Gebühren, Radon-Gas-Tests, Wasser-Tests, Energie-Audits, Schädlingsbekämpfung, Pool-Inspektionen und einige andere spezifische Elemente, die einheimisch sein können, um die Region des Landes, wo die Inspektion stattfindet. Home Inspektionen werden auch (weniger oft) von einem Verkäufer verwendet, bevor die Auflistung der Eigenschaft zu sehen, ob es irgendwelche versteckten Probleme, die sie nicht bewusst sind, und auch von Hausbesitzern einfach nur für ihre Häuser kümmern wollen, verhindern Überraschungen und halten die Heimat Investitionen Wert so hoch wie möglich

Die wichtigsten Ergebnisse, die bei einer Hausbesichtigung zu beachten sind, sind:

1. Hauptfehler, wie große Differentialrisse im Fundament; Struktur aus der Ebene oder Lot; Decks nicht installiert oder unterstützt richtig, etc. Dies sind Gegenstände, die teuer zu beheben sind, die wir als Gegenstände, die mehr als 2% des Kaufpreises zu reparieren, klassifizieren.

2. Dinge, die zu größeren Defekten führen könnten – ein dachblinkendes Leck, das größer werden könnte, beschädigte Downspouts, die zu Backup- und Wassereindringungen führen könnten, oder ein Stützbalken, der nicht ordnungsgemäß an die Struktur gebunden war.

3. Sicherheitsrisiken, wie z. B. eine exponierte elektrische Verdrahtung, Mangel an GFCI (Erdschluss-Unterbrecher-Unterbrecher) in Küchen und Bädern, fehlende Sicherheitsgeländer auf Decks mehr als 30 Zoll vom Boden, etc.

Ihr Inspektor wird beraten Sie darüber, was zu tun ist, über diese Probleme. Er / sie kann eine Bewertung empfehlen – und auf ernsthafte Fragen, die sicherlich werden – durch lizenzierte oder zertifizierte Fachleute, die Spezialisten in den Defektgebieten sind. Zum Beispiel wird Ihr Inspektor Ihnen empfehlen, einen lizenzierten Bauingenieur anzurufen, wenn sie Abschnitte des Hauses finden, die nicht in Einklang stehen, da dies auf einen ernsthaften strukturellen Mangel hindeuten könnte.

Home Inspektionen werden nur durch durchgeführt Ein Käufer, nachdem sie einen Vertrag unterschrieben haben, richtig?

Das ist nicht wahr! Wie Sie sehen werden, wenn Sie lesen, kann eine Haus-Inspektion für Zwischen-Inspektionen in Neubau verwendet werden, als Wartungs-Tool von einem aktuellen Hausbesitzer, eine proaktive Technik von Verkäufern, um ihre Heimat verkaufen mehr verkaufen und von Käufern wollen, um die zu bestimmen Zustand des potenziellen Hauses.

Verkäufer können insbesondere von einer Hausbesichtigung profitieren, bevor sie das Haus auflisten. Hier sind nur einige der Vorteile für den Verkäufer:

· Der Verkäufer kennt das Haus! Der Hausinspektor wird in der Lage sein, Antworten auf seine Fragen über die Geschichte von Problemen zu bekommen, die sie finden.

· Eine Hausinspektion wird dem Verkäufer helfen, objektiv zu sein, wenn es darum geht, einen fairen Preis zu setzen

· Der Verkäufer kann den Bericht nehmen und es zu einem Marketing-Stück für das Haus machen.

· Der Verkäufer wird auf alle Sicherheitsfragen, die im Haus gefunden werden, benannt, bevor sie es öffnen

Warum sollte ich eine Hausbesichtigung bekommen?

Ihr neues Zuhause hat Dutzende von Systemen und über 10.000 Teile – vom Heizen und Kühlen bis zur Lüftung und Geräten. Wenn diese Systeme und Geräte zusammenarbeiten, erleben Sie Komfort, Energieeinsparungen und Haltbarkeit. Schwache Verbindungen im System können jedoch zu ähnlichen Problemen führen, die zu einem Wertverlust und einer verkürzten Lebensdauer der Komponenten führen. Würden Sie ein Gebrauchtwagen kaufen, ohne einen qualifizierten Mechaniker zu betrachten? Ihr Zuhause ist viel komplizierter und hat eine gründliche Inspektion, die in einem Bericht dokumentiert ist, der Sie mit erheblichen Informationen über Entscheidungen zu dokumentieren hat.

Warum kann ich die Inspektion selbst nicht machen?

Die meisten Hauskäufer fehlen das Wissen, die Fähigkeit und die Objektivität, um ein Haus selbst zu inspizieren. Durch die Nutzung der Dienste eines professionellen Hausinspektors, erhalten sie ein besseres Verständnis der Zustand der Eigenschaft; Vor allem, ob irgendwelche Gegenstände nicht "beabsichtigt" oder "beeinträchtigen die Bewohnbarkeit der Wohnung" oder "eine weitere Untersuchung" durch einen Spezialisten beeinträchtigen.

Warum kann ich nicht ein Familienmitglied fragen, wer ist praktisch oder wer ist ein Auftragnehmer, um mein neues Zuhause zu untersuchen?

Obwohl dein Neffe oder Tante sehr geschickt sein kann, ist er oder sie nicht in professionellen Hausinspektionen geschult oder erfahren und fehlt in der Regel die spezialisierten Prüfgeräte und Kenntnisse, die für eine Inspektion erforderlich sind. Home Inspection Training und Know-how repräsentieren einen eigenen, lizenzierten Beruf, der strenge Standards der Praxis beschäftigt. Die meisten Unternehmer und andere Fachleute mieten einen professionellen Hausinspektor, um ihre eigenen Häuser zu untersuchen, wenn sie selbst ein Haus kaufen!

Was kostet eine Hausinspektion?

Dies ist Oft die erste Frage gefragt, aber die Antwort sagt am wenigsten über die Qualität der Inspektion. Die Gebühren basieren je nach Größe, Alter und verschiedenen anderen Aspekten des Hauses. Inspektionsgebühren von einem zertifizierten professionellen Haus Inspektor in der Regel beginnen unter $ 300. Ein durchschnittlicher Preis für ein 2.000 Quadratmeter Hause national ist etwa $ 350- $ 375. Was Sie beachten sollten, ist nicht die Gebühr, sondern die Qualifikation Ihres Inspektors. Sind sie national zertifiziert (hat die NHIE-Prüfung bestanden)?

Wie lange dauert die Inspektion?

Das hängt von der Größe und dem Zustand des Hauses ab. Sie können in der Regel 1,2 Stunden für alle 1.000 Quadratmeter. Zum Beispiel würde ein 2.500 Quadratmeter großes Haus ca. 3 Stunden dauern.

Haben alle Häuser eine Hausbesichtigung?

Ja und Nein Obwohl es in den meisten Staaten nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, fühlen wir, dass jeder Käufer, der keine Hausbesichtigung erhält, sich selbst einen großen Bärendienst macht. Sie können sich mit kostspieligen und unangenehmen Überraschungen nach dem Umzug in die Heimat und leiden finanzielle Kopfschmerzen, die leicht vermieden werden konnte.

Sollte ich bei der Inspektion sein?

Es ist eine gute Idee für Sie bei der Inspektion anwesend – ob Sie Käufer, Verkäufer oder Hausbesitzer sind. Mit Ihnen dort kann der Inspektor Ihnen irgendwelche Mängel zeigen und ihre Bedeutung erklären sowie auf Wartungsfunktionen hinweisen, die in Zukunft hilfreich sein werden. Wenn Sie nicht dort sein können, ist es kein Problem, da der Bericht, den Sie erhalten, sehr detailliert sein wird. Wenn Sie nicht anwesend sind, dann sollten Sie sicher sein, Ihren Inspektor zu bitten, alles zu erklären, was im Bericht nicht klar ist. Lesen Sie auch die Inspektionsvereinbarung sorgfältig durch, damit Sie verstehen, was abgedeckt ist und was nicht in der Inspektion abgedeckt ist. Wenn es ein Problem mit der Inspektion oder dem Bericht gibt, sollten Sie die Probleme schnell anrufen, indem Sie den Inspektor, in der Regel innerhalb von 24 Stunden. Wenn Sie möchten, dass der Inspektor nach der Inspektion zurückkehrt, um Ihnen Dinge zu zeigen, kann dies arrangiert werden und ist eine gute Idee, aber Sie werden für die Zeit des Inspektors auf einer Komplettlösung bezahlen, da dies nicht im Originaldienst enthalten war. [19459002

Der Verkäufer ist bei der Inspektion willkommen (es ist immer noch ihre Heimat), obwohl sie verstehen sollten, dass der Inspektor arbeitet der Käufer. Die Konversation, die der Inspektor mit dem Käufer hat, kann dem Verkäufer stören, wenn der Verkäufer sich nicht bewusst war, dass die Gegenstände darauf hingewiesen wurden, oder der Verkäufer kann übermäßig über irgendwelche Mängel emotional sein. Dies ist ein Grund, warum der Verkäufer vielleicht eine eigene Inspektion in Erwägung ziehen sollte, bevor er das Haus auflistet.

Kann ein Haus eine Hausinspektion nicht ausschließen?

Nein. Eine Hausbesichtigung ist eine Untersuchung des aktuellen Zustandes Ihrer zukünftigen Heimat. Es handelt sich nicht um eine Beurteilung, die den Marktwert bestimmt oder eine kommunale Inspektion, die die Einhaltung der lokalen Vorschriften bestätigt. Ein Hausinspektor kann also kein Haus nicht passieren oder versagen.

Was ist in der Inspektion enthalten?

Die folgende Liste ist: nicht erschöpfend. Nicht alle diese können in der Inspektion, die Sie bekommen, aber der Inspektor wird eine standardisierte Checkliste für das Haus folgen:

· Standortentwässerung und -abstufung

· Auffahrt

· Eintrittsschritte, Handläufe

· Decks

· Mauerwerk

· Landschaft (wie es sich auf das Haus bezieht)

· Stützmauern

· Bedachungen, Blöcke, Schornsteine ​​und Dachboden

· Traufe, Leibungen und Faszien

· Wände, Türen, Fenster, Terrassen, Gehwege

· Fundament, Keller und Krabbeln

· Garage, Garagenwände, Boden und Türbetrieb

· Küchengeräte (Geschirrspüler, Reichweite / Backofen / Kochfeld / Motorhaube, Mikrowelle, Entsorgung, Müllverdichter)

· Wäschereianlagen (Waschmaschine und Trockner)

· Decken, Wände, Böden

· Küchenzähler, Fußböden und Schränke

· Fenster- und Fensterdichtungen

· Innentüren und Hardware

· Sanitärinstallationen und Armaturen

· Elektrische Anlage, Paneele, Eingangsleiter

· Elektrische Erdung, GFCI, Steckdosen

· Rauch- (Feuer-) Detektoren

· Lüftungssysteme und Isolierung

· Heizgeräte und Steuerungen

· Kanäle und Verteilungssysteme

· Kamine

· Klimaanlage und Kontrollen

· Wärmepumpen und Kontrollen

· Sicherheitselemente wie Ausstoß, TPRV-Ventile, Geländer usw.

Andere Gegenstände, die nicht Bestandteil der Standardinspektion sind, können gegen Aufpreis hinzugefügt werden:

· Radon-Gas-Test

· Wasserqualitätstest

· Termite Inspektion (in der Regel durch ein eigenes Unternehmen durchgeführt)

· Gasleitungs-Dichtheitsprüfung (in der Regel von der Gasgesellschaft durchgeführt)

· Sprinkler-System-Test

· Schwimmbad- und Spa-Inspektion

· Formgedruckung (manchmal durch ein eigenes Unternehmen durchgeführt)

· Septische Systeminspektion (in der Regel durch ein eigenes Unternehmen durchgeführt)

· Alarmanlage (in der Regel von einer separaten Firma durchgeführt)

Wir empfehlen, einen Radon-Test zu bekommen, wenn Ihr zukünftiges Zuhause in ein Gebiet des Landes mit bekanntem Radon-Sickerwasser fällt, da Radon-Gas Krebs-Sekunde nur produziert Zigarettenrauchen und kann leicht durch die Installation eines Entlüftungssystems gemildert werden. Wir empfehlen auch einen Wassertest, um sicherzustellen, dass Sie keine Bakterien in der Wasserversorgung haben. Wasser kann auch für Radon getestet werden

Was ist nicht in der Inspektion enthalten?

Die meisten Menschen gehen davon aus, dass alles am Inspektionstag eingehend geprüft wird. Dieses Missverständnis hat viele Hausbesitzer mit ihrem Inspektor verärgert. Die Inspektionen, die wir machen, sind nicht erschöpfend und es gibt einen guten Grund dafür. Wenn Sie jemanden mit Lizenzen für Heizung und Kühlung, Elektro-, Sanitär-, Ingenieurwesen, etc., um Ihr Haus zu inspizieren, würde es etwa 14 Stunden dauern und kostet Sie etwa $ 2000! Es ist viel praktischer, einen professionellen Inspektor einzustellen, der über fundierte Kenntnisse über Heimsysteme verfügt, weiß, worauf zu achten ist, und kann bei Bedarf eine weitere Inspektion durch einen Fachmann empfehlen. Ihr Inspektor folgt auch sehr spezifischen Richtlinien, da er / sie Ihr Haus inspiziert. Dies sind entweder nationale Richtlinien (ASHI – American Society of Home Inspectors, InterNACHI – International Association of Certified Home Inspectors) oder staatliche Richtlinien. Diese Richtlinien werden sorgfältig geschrieben, um sowohl Ihr Zuhause als auch den Inspektor zu schützen. Hier sind einige Beispiele: Wir sind darauf gerichtet, die Systeme nicht einzuschalten, wenn sie zum Zeitpunkt der Inspektion ausgeschaltet sind (Sicherheitsgründe); Wir dürfen keine Möbel bewegen (etwas schaden); Darf das Wasser nicht ausschalten, wenn es ausgeschaltet ist (mögliche Überschwemmung), und darf nicht durch eine versiegelte Dachbodenluke (möglicher Schaden) brechen. Der Nachteil dieser Praxis ist, dass, indem sie nicht eine Kontrolle, indem sie nicht unter den Möbeln, und nicht in den Dachboden oder Crawlspace, werden wir vermissen, ein Problem zu erkennen. Allerdings stellen Sie in die Perspektive, die Chancen, etwas Ernstes zu fehlen, weil dies ist ziemlich niedrig, und die Leitlinie, wie es sich auf Sicherheit und nicht schaden etwas in der Heimat ist ein guter. Es gibt andere Gegenstände, die 95% der Inspektoren außerhalb einer normalen Inspektion betrachten, und dies beinhaltet die Inspektion der meisten Dinge, die nicht verschraubt werden (installiert im Haus) wie Elektronik, Niedervolt-Beleuchtung, Raumheizungen, tragbare Klimaanlagen oder spezialisierte Systeme Wie Wasserreiniger, Alarmanlagen usw.

Was ist, wenn es Dinge gibt, die man nicht inspizieren kann (wie Schnee auf dem Dach)?

Es passiert einfach so Dass einige Tage die Witterungselemente mit einer vollen Hausbesichtigung interferieren! Es gibt nicht viel, was wir auch machen können. Wenn es Schnee auf dem Dach gibt, werden wir Ihnen sagen, dass wir nicht in der Lage waren, es zu inspizieren. Natürlich werden wir uns die eves und den Dachboden anschauen, und alle anderen Bereiche, in denen wir eine Vorstellung von Bedingung bekommen können, aber wir werden in dem Bericht schreiben, dass wir das Dach nicht inspizieren konnten. Es ist unpraktisch für uns, einen anderen Tag zurückzukehren, sobald der Schnee schmilzt, weil wir ganze Zeitpläne haben. Allerdings können Sie in der Regel zahlen einen Inspektor eine kleine Gebühr zu Rückkehr und inspizieren die ein oder zwei Elemente, die sie nicht in der Lage zu inspizieren, wenn sie dort waren das erste Mal. Das ist genau so, wie es geht Wenn Sie den Inspektor um eine Re-Inspektion bitten, werden sie in der Regel die Artikel dann ohne Aufpreis (jenseits der Re-Inspektionsgebühr) inspizieren.

Wird der Inspektor gehen Auf dem Dach?

Der Inspektor wird auf dem Dach gehen, wenn es sicher, zugänglich und stark genug ist, so dass es keinen Schaden gibt, indem er auf ihm geht. Einige Dächer – wie Schiefer und Fliesen, sollten nicht weitergehen. Manchmal wegen der schlechten Witterungsbedingungen, extrem steilen Dächern oder sehr hohen Dächern, kann der Inspektor nicht in der Lage sein, das Dach zu gehen. Der Inspektor wird versuchen, an den Rand zu kommen, und wird auch mit dem Fernglas, wo die Zugänglichkeit ein Problem ist. Sie werden auch das Dach von den oberen Fenstern untersuchen, wenn das möglich ist. Es gibt eine Menge, die der Inspektor aus einer visuellen Untersuchung von einer Leiter und aus dem Boden bestimmen kann, und sie werden in der Lage sein, noch viel mehr aus dem Dachboden über den Zustand des Daches zu erzählen.

Soll ich mein Haus auf Radon prüfen lassen? Was genau ist Radon?

In vielen Gebieten des Landes ist die Antwort ein definitives Ja. Sie können Ihren Immobilienmakler darüber fragen oder gehen Sie ins Internet für eine Radonkarte des Landes. Radon ist ein farbloses, geruchloses, geschmackloses radioaktives Gas, das sich während des natürlichen Abbruchs von Uran in Boden, Fels und Wasser bildet. Radon verlässt den Boden und kann in Ihr Haus durch Risse und Löcher in der Stiftung sickern. Radon-Gas kann auch gut Wasser verunreinigen.

Gesundheit Beamte haben festgestellt, dass Radon-Gas ist ein ernstes Karzinogen, die Lungenkrebs verursachen können, an zweiter Stelle nur Zigarettenrauchen. Der einzige Weg, um herauszufinden, ob Ihr Haus Radon-Gas enthält, ist ein Radon-Mess-Test durchzuführen, die Ihr Haus-Inspektor tun kann. Vergewissern Sie sich, dass die Person, die Ihren Test durchführt, an die National Environmental Health Association (NEHA) oder die National Radon Safety Board (NRSB) Standards geschult wurde.

Was ist mit einem neu errichteten Haus? Braucht es eine Hausbesichtigung?

Ja! In der Tat, wir finden weit mehr Probleme, einige ziemlich ernst, in neu gebauten Häusern als in Wohnungen, die seit Jahren gelebt haben. Dies ist nicht auf die Fahrlässigkeit Ihres Bauers zurückzuführen – er / sie hat die beste Arbeit geleistet, die sie mit Subunternehmern und Planungen machen konnten – es ist nur so, dass es so viele Systeme in einem Haus gibt, dass es nahezu unmöglich ist, alles zu inspizieren und es vorher zu korrigieren Die Belegungsbescheinigung wird ausgestellt. Dann, aus irgendeinem Grund, die Subunternehmer nicht mehr wollen, um auf dem Haus zu arbeiten, und endgültige Arbeitsplätze und Details sind verpasst. Wir empfehlen, mehrere professionelle Haus Inspektionen in der Nähe der Fertigstellung Stadien des Hauses zu entdecken alles, was korrigiert werden sollte. Wenn das Haus noch neu ist, aber für eine Weile vor dem Verkauf sitzt, ist es noch wichtiger, eine Hausbesichtigung zu bekommen. Wir haben Wasserlinien gesehen, die nicht angeschnallt sind, Klempnerzeugnisse, die nicht eingehakt sind, Abwasserkanäle, die nicht eingehakt sind, die Lüftungsschlitze nicht aufgehängt sind, und eine Vielzahl anderer ernster, aber leicht korrigierbarer Probleme!

Ich habe eine Haus gebaut Der Erbauer versichert mir, dass er alles inspizieren wird. Soll ich einen unabhängigen Inspektor haben, der regelmäßige Inspektionen durchführt?

Absolut ja! Egal wie gut dein Erbauer ist, er / sie wird die Dinge vermissen. Sie sind so mit dem Haus beschäftigt, sie kommen so nah an ihre Arbeit, wie die Subunternehmer, dass wichtige Gegenstände können und werden, übersehen. Haben Sie einen professionellen Inspektor machen mindestens 4-6 Zwischen-Inspektionen.

Was ist die Voruntersuchungsvereinbarung?

Die meisten Service-Profis haben eine Dienstleistungsvereinbarung und Hausbesichtigung ist nicht anders. In der Tat gibt es genug Verwirrung darüber, was ein Haus Inspektion sollte liefern, dass die Vereinbarung ist noch wichtiger. Einige Hausbesitzer, die eine Hausbesichtigung erwarten, erwarten alles im Haus, um nach den Reparaturen perfekt zu sein. Das ist nicht der Fall! Stellen Sie sich vor, einen Anruf von einem Hausbesitzer ein Jahr später, wer sagt, die Toilette ist nicht spülen – denken Sie daran, dass die Inspektion ist ein Moment in der Zeit Schnappschuss. In der Inspektionsvereinbarung ist der Inspektor klar, was die Inspektion liefert und die Dinge, die nicht abgedeckt sind, sowie was Sie tun sollten, wenn Sie nicht mit den Dienstleistungen zufrieden sind. Wir denken wirklich, dass durch die Überprüfung dieser Vor-Hand werden Sie viel mehr über die Inspektion zu verstehen und glücklicher mit den Ergebnissen.

Welche Art von Bericht bekomme ich nach der Inspektion?

Es gibt so viele Versionen eines "Berichts", wie es Inspektionsgesellschaften gibt. Leitlinien diktieren, dass der Inspektor dem Kunden einen schriftlichen Bericht abgibt. Dies kann von einer handgeschriebenen Checkliste reichen, die mehrere Pressekopien ohne Bilder und 4 Seiten lang zu einem computergenerierten professionell produzierten Bericht mit digitalen Bildern hat, der 35 Seiten lang ist und in Adobe PDF für Speicher und E-Mail umgewandelt werden kann. Seien Sie sicher, mit Ihrem Inspektor über den Bericht zu überprüfen, den er oder sie benutzt. Wir empfehlen den computergenerierten Bericht, da die Checkliste detaillierter und einfacher für den Hausbesitzer / Käufer / Verkäufer ist, um die Probleme mit Fotos auszudrücken. In dieser modernen Zeit fühlen wir die Berichte müssen Web-Zugriffe und E-Mailable, um die Technologien, die die meisten von uns verwenden.

Es gibt einige großartige Dinge, die Sie den Bericht verwenden können, zusätzlich zu den Reichtum von Informationen, die es Ihnen einfach in Ihrem neuen Zuhause gibt:

· Verwenden Sie den Bericht als Checkliste und führen Sie den Auftragnehmer, um Reparaturen und Verbesserungen durchzuführen oder Schätzungen und Anführungszeichen von mehr als einem Auftragnehmer zu erhalten.

· Verwenden Sie den Bericht als Budgeting-Tool mit den Empfehlungen des Inspektors und die verbleibende erwartete Lebensdauer der Komponenten, um das Eigentum in Top-Form zu halten.

· Wenn Sie ein Verkäufer sind, verwenden Sie den Bericht, um Reparaturen und Verbesserungen zu machen Der Wert des Hauses und beeindruckt die Käufer.

· Verwenden Sie den Bericht als "Punch-Liste" bei einer erneuten Inspektion und als Grundlage für die laufende Instandhaltung.

]

Ist der Bericht per E-Mail oder als Adobe PDF-Datei erhältlich?

Ja.

Was wäre, wenn ich den Inspektor etwas verpasst hätte

Inspektoren sind Mensch, und ja, sie vermissen Gegenstände. Allerdings verwenden sie routinemäßig fortgeschrittene Werkzeuge und Techniken, um die Möglichkeit zu reduzieren, dass sie etwas vermissen werden. Hierbei handelt es sich um sehr detaillierte Checklisten, Referenzhandbücher, computerbasierte Listen und eine methodische, immer getaufte Art und Weise, sich physisch um Ihr Zuhause zu bewegen. Das ist einer der Gründe, dass ein Inspektor einen Artikel verpassen kann, wenn sie unterbrochen werden. Der Inspektor wird einen festgelegten Weg haben, die Inspektion wieder aufzunehmen, falls dies geschieht. Wenn am Ende etwas verpasst wird, rufen Sie den Inspektor an und besprechen Sie es. Es kann den Inspektor nachvollziehen, um etwas zu sehen, das du gefunden hast. Denken Sie daran, der Inspektor tut den besten Job, den sie wissen, wie zu tun, und vermutlich vermisst nicht das Einzelteil, weil sie lax in ihrer Technik waren oder sich nicht interessierten.

Was, wenn der Inspektor mir sagt Ich hätte einen professionellen Ingenieur oder einen zugelassenen Klempner oder einen anderen professionellen Auftragnehmer, um etwas zu sehen, was sie gefunden haben? (19459004)

Sie können enttäuscht sein, dass weitere Untersuchungen erforderlich sind, aber glauben Sie uns, Ihr Inspektor tut genau das, was sie tun sollten. Der Zweck der Inspektion ist, Mängel zu entdecken, die Ihre Sicherheit und das Funktionieren des Hauses beeinflussen; Der Inspektor ist ein Generalist, kein Spezialist. Unser Ethik-Kodex sowie nationale und staatliche Leitlinien diktieren, dass nur Auftragnehmer, die in ihrem Fachgebiet lizenziert sind, an diesen Systemen und Gebieten arbeiten sollten. Wenn sie Ihnen sagen, dass ein Spezialist benötigt wird, kann es eine größere, kritischere Frage, die Sie wissen müssen. Wenn du in die Heimat gehst, ohne diese Bereiche von einem qualifizierten Fachmann zu überprüfen, könntest du für einige böse und teure Überraschungen sein. Der Inspektor will Ihnen nicht mehr Kosten oder Sorgen verursachen, also wenn sie eine weitere Bewertung empfehlen, sind sie ernst damit, Sie und Ihre Investition zu schützen.

Wird der Inspektor eine Garantie auf die

Die meisten Inspektoren geben dem Hausbesitzer keine Garantie auf geprüfte Gegenstände. Denken Sie daran, eine Haus-Inspektion ist eine visuelle Prüfung an einem bestimmten Tag, und der Inspektor kann nicht vorhersagen, welche Probleme im Laufe der Zeit nach der Inspektion entstehen könnte. Allerdings sind einige Inspektoren jetzt eine Garantie von der größten Hausgarantie-Unternehmen in Amerika – American Home Warranty Corporation, sowie andere, auf die Inspektion Artikel für 60 oder 90 Tage.

Haben die meisten Inspektionsgesellschaften Geld zurück Garantien?

Die meisten Inspektionsunternehmen bieten keine Zufriedenheitsgarantie an, noch nennen sie sie in ihrer Werbung. Es ist immer eine gute Sache, wenn Sie zusätzliche Dienstleistungen für keine zusätzlichen Kosten von Ihrem Inspektionsunternehmen erhalten können, und natürlich eine Zufriedenheitsgarantie ist ein Hinweis auf überlegenen Kundenservice. Sie müssen in der Regel Ihre Inspektion Firma direkt nach der Inspektion und Betrachtung des Berichts zu erzählen, dass Sie nicht zufrieden sind. Wenn du mit den Diensten nicht zufrieden bist, solltest du zuerst mit deinem Inspektor reden und ihm / ihr das Problem mitteilen, dass du mit dem ersten Mal unglücklich bist, da der Inspektor versucht, ein ehrliches Leben zu machen, genau wie der Rest von uns,

Was passiert, wenn mein Bericht mit nichts wirklich defekt im Haus zurückkommt? Soll ich um mein Geld zurückkommen?

Nein, bitte nicht um dein Geld zurück – du hast gerade eine gute Nachricht erhalten! Jetzt können Sie Ihren Hauskauf mit Frieden des Verstandes über den Zustand des Eigentums und aller seiner Ausrüstung und Systeme abschließen. Sie haben wertvolle Informationen über Ihr neues Zuhause aus dem Bericht des Inspektors und werden diese Informationen für zukünftige Referenz behalten wollen.

Was ist, wenn die Inspektion schwerwiegende Mängel aufweist?

Wenn die Inspektion schwerwiegende Mängel aufweist In der Heimat (wir definieren einen schweren Defekt als etwas, das mehr als 2% des Kaufpreises zu beheben kostet) dann klopfen Sie sich auf den Rücken für eine Inspektion. Du hast dir nur eine Menge Geld verdient. Natürlich ist es enttäuschend, auch herzzerreißend, um herauszufinden, dass Ihr gut recherchiertes Haus jetzt ein Problemhaus ist, aber Sie wissen jetzt die Fakten und können entweder mit dem Verkäufer verhandeln oder weitergehen. Sie mögen das Haus so sehr, dass es sich lohnt, den Preis zu verhandeln und dann die Reparaturen durchzuführen. (19459002)

Kann ich meinen Hausinspektor bitten, die Reparaturen durchzuführen

Sie können, aber wenn Ihr Inspektor ist ethisch, wird er / sie verweigern, und richtig so; Es ist ein Interessenkonflikt für die Person, die Ihr Haus kontrolliert hat, um es auch zu reparieren! Die Inspektoren sind ausdrücklich von dieser Praxis durch die Genehmigungsbehörden ausgeschlossen, und es ist eine gute Praxis – ein Inspektor muss völlig unparteiisch bleiben, wenn er oder sie Ihr Zuhause inspiziert. Dies ist ein Grund, warum Sie einen professionellen Hause Inspektor inspizieren sollten Ihr Haus und nicht ein Auftragnehmer – der Auftragnehmer wird die Reparaturarbeiten wollen und Sie sind wahrscheinlich nicht eine objektive Inspektion von dieser Person, obwohl sie gut bedeuten und sind technisch kompetent.

Muss der Verkäufer die Reparaturen durchführen?

Die Ergebnisse des Inspektionsberichts stellen keine Verpflichtung des Verkäufers dar, die im Bericht erwähnten Reparaturen zu reparieren. Sobald die Heimat Zustand bekannt ist, sollten der Käufer und der Verkäufer sich hinsetzen und diskutieren, was in dem Bericht ist. Der Bericht wird klar sein, was ist eine Reparatur und was ist eine diskretionäre Verbesserung. Dieser Bereich sollte zwischen den Parteien klar ausgehandelt werden. Es ist wichtig zu wissen, dass der Inspektor aus dieser Diskussion herausbleiben muss, weil es außerhalb des Umfangs der Arbeit ist.

Nach der Hausbesichtigung und Beratung mit dem Verkäufer bei den Reparaturen kann ich wieder einsetzen Der Inspektor, um das Haus wieder zu besichtigen, um sicherzustellen, dass alles behoben wurde?

Sie können sicherlich und es ist eine wirklich gute Idee. Für eine kleine Gebühr wird der Inspektor zurückkehren, um festzustellen, ob die Reparaturen abgeschlossen sind, und wenn sie ordnungsgemäß fertiggestellt wurden.

Was passiert, wenn ich Probleme finde, nachdem ich in mein neues Zuhause gezogen bin?

Eine Hausbesichtigung ist keine Garantie, dass sich die Probleme nach dem Einzug nicht entwickeln werden. Wenn Sie jedoch glauben, dass ein Problem zum Zeitpunkt der Inspektion sichtbar war und in der Bericht, dein erster Schritt sollte sein, um den Inspektor anzurufen. Er oder sie wird gut damit sein, und will, dass Sie anrufen, wenn Sie denken, dass es ein Problem gibt. Wenn das Problem nicht mit einem Telefonanruf gelöst wird, werden sie zu Ihnen nach Hause kommen, um es zu betrachten. Sie werden wollen, dass Sie zufrieden sind und alles tun werden, um das zu tun. Ein Weg, um sich zwischen der Inspektion und dem Einzug zu schützen, ist, eine abschließende Komplettlösung am Schlusstag durchzuführen und sowohl den Inspektionsbericht als auch eine Walkthrough Checkliste zu verwenden, um sicherzustellen, dass alles so ist, wie es sein sollte.

Copyright 2010 Von Lisa P. Turner

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Ein kompletter Führer für Restaurant Immobilien Investments

Kostenlose Immobilienbewertung

Restaurants sind eine beliebte Gewerbeimmobilie für viele Investoren weil:

  1. Die Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z.B. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Das bedeutet, neben der Miete zahlen auch die Mieter für die Grundsteuern, die Versicherung und alle Wartungskosten. Das einzige, was der Investor zu zahlen hat, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersagbaren Cashflow bietet. Es gibt entweder keine oder wenige Vermieter Verantwortlichkeiten, weil der Mieter ist verantwortlich für die Wartung. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Alles was Sie tun ist, nehmen Sie die Miete Scheck an die Bank. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile bei der Investition in ein Restaurant oder Einzel-Mieter Eigentum.
  2. Ob reich oder arm, die Leute müssen essen. Amerikaner essen öfter aus, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen nachher zu kochen und zu bereinigen, was oft das Schlimmste ist! Entsprechend der nationalen Gaststätte-Vereinigung, die Nation Gaststättenindustrie gegenwärtig umfaßt 937.000 Gaststätten und wird erwartet, um $ 537 Milliarde im Verkauf 2007 zu erreichen, verglichen mit gerade $ 322 Milliarde im Jahre 1997 und 200 Milliarden Dollar 1987 (in den gegenwärtigen Dollars). Im Jahr 2006, für jeden Dollar Amerikaner für Lebensmittel ausgeben, wurden 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es Zivilisation auf der Erde gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sehr gut auf Ihre Immobilie achten werden, weil es in ihrem besten Interesse ist, dies zu tun. Nur wenige Kunden, wenn überhaupt, wollen in ein Restaurant gehen, das ein schmutziges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Allerdings sind die Restaurants aus der Sicht der Anlage nicht gleich

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden. Das ist aber nur ein urbaner Mythos, da es keine abschließenden Studien dazu gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio während der Zeit von 1996 bis 1999 ( Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa beobachtete, dass Meeresfrüchte-Restaurants die sichersten Ventures waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus, OH erleben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH in den Jahren 1996 bis 1999 geschlossen. Neben der wirtschaftlichen Versagen, die Gründe für Restaurants Schließung gehören Scheidung, schlechte Gesundheit und Unwilligkeit, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu begehen. Auf der Grundlage dieser Studie kann es sicher sein, vorherzusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr sein, damit der Vermieter weiterhin die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine gewisse minimale Menge an nicht ausgeliehenen Bargeld / Kapital haben, zB $ 300.000 für McDonald's, zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr über $ 30.000 bis $ 50.000 bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigetragen. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer eine Schulung, wie man ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbaut und betreibt, ohne sich um den Marketing-Teil zu kümmern. Infolgedessen bekommt ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt wird. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft nicht an der Stelle ausführen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat $ 34.2B im Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von $ 2.4M in Umsatz pro US-Standort . McDonald's ist derzeit über 50% Marktanteil der $ 64 Milliarden US Hamburger Restaurant Markt. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Entfernt hinter ist Wendys (durchschnittlicher Umsatz von $ 1.5M) mit $ 8.5B im Verkauf und 5904 Läden. Burger King steht auf Platz drei (durchschnittliche Umsatz von $ 1,2M) mit $ 8.4B im Verkauf, 7264 Läden und 13% der Hamburger Restaurant Marktanteil (unter allen Restaurant-Ketten, Subway ist die Nummer zwei mit $ 11.4B im Verkauf, 23.850 Filialen und Starbucks Nummer 3 mit $ 9.8B im Verkauf und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist offensichtlich nicht das Ergebnis, wie köstlich der Big Mac schmeckt, aber etwas anderes komplexer ist. Pro eine Umfrage von 28.000 Online-Abonnenten der Consumer Report Magazin, McDonald's Hamburger Rang zuletzt unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 das Beste war, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9 ), Back Yard Burger (7,6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burgers (7.9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner zunehmend ihr Frühstück früh kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Saft zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. "19459002]

Mit unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden umher kommen und das Essen probieren können. Diese Betriebe sind besonders hart in den ersten zwölf Monaten der Eröffnung, vor allem bei Besitzern von minimaler oder nicht nachgewiesener Erfolgsbilanz. Also im Allgemeinen sind "Mama und Pop" Restaurants riskante Investitionen aufgrund der anfänglichen schwachen Einnahmen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Nicht-Markennamen-Restaurant zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rückkehr proportional zu den Risiken ist, die Sie nehmen werden.

Manchmal ist es nicht leicht für Sie zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist Oder Nicht-Markennamen. Einige Restaurantketten funktionieren nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist WhatABurger Restaurant Kette mit über 700 Standorten in 10 Staaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurant-Kette in Texas und Georgia. Allerdings ist es noch unbekannt an der Westküste ab 2012. Markennamen Ketten neigen dazu, eine Website mit allen Standorten plus andere Informationen zu haben. Also, wenn Sie eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden können Sie schnell erkennen, wenn ein unbekannter Name ist ein Markenname oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen über fast alle Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen Dollar

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten im Hinblick auf den Umsatzwechsel von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Kerle Burger und Pommes mit $ 921M im Umsatz und 32,8% ändern.
  2. Chipotle Mexican Grill mit $ 2.261B im Umsatz und 23.4% änderung
  3. Jimmy John's Gourmet Sandwich Shop mit $ 895M im Umsatz und 21,8% ändern.
  4. Yard House mit $ 262M im Umsatz und 21,5% Veränderung
  5. Firehouse Subs mit $ 285M im Umsatz und 21,1% Veränderung
  6. BJ's Restaurant & Sudhaus mit $ 621M im Umsatz und 20,9% Veränderung
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B im Umsatz und 20.1% ändern.
  8. Die Hühnerfinger der Flügel mit 206 Millionen Dollar Umsatz und 18,2% änderung
  9. Nudeln & Unternehmen mit $ 300M im Umsatz und 14,9% Wechsel von

Lease & Rent Guaranty

Die Mieter unterzeichnen oft eine langfristige absolute Dreifachnetz (NNN) Leasing. Das bedeutet neben der Grundmiete auch für alle Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger wird das Risiko der Instandhaltungskostenunsicherheit beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können auch die Miete mit eigenen oder gemeinschaftlichen Vermögenswerten garantieren. Deshalb, falls sie das Geschäft schließen müssen, werden sie weiterhin die Miete für das Leben der Miete bezahlen. Unten sind ein paar Dinge, die Sie über die Leasinggarantie wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen, je stärker die Garantie ist, desto geringer die Rückkehr Ihrer Investition. Die Garantien von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensbewertung einer öffentlichen Gesellschaft ist viel besser als ein kleines Unternehmen im Besitz eines Franchisenehmers mit ein paar Restaurants. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald's Corporate Leasing normalerweise eine niedrige 4,5-5% Cap (Return of Investment in der 1 st Jahr des Eigentums), während McDonald's mit einem Franchisenehmer garantieren (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz Durch Franchisenehmer) kann 5-6% Mütze anbieten. Also herauszufinden, die Höhe der Risiken, die Sie bereit sind zu nehmen, wie Sie nicht bekommen, sowohl geringe Risiken und hohe Renditen in einer Investition.
  2. Manchmal wird eine Multi-Location-Franchise bilden eine Muttergesellschaft, um alle Restaurants zu besitzen. Jedes Restaurant wiederum ist im Besitz einer einzigen Gesellschaft Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten abzuschirmen. Also die Mietgarantie durch die Ein-Entität LLC bedeutet nicht viel, da es nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht keine Zitrone ein gutes Auto. In ähnlicher Weise macht eine starke Garantie kein lausiges Restaurant zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter alle Anstrengungen unternehmen wird, um Ihnen die Miete zu zahlen. Also nicht eine Eigenschaft in erster Linie auf die Garantie beurteilen
  4. Die Garantie ist gut, bis die Gesellschaft, die es garantiert, Konkurs erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seinen Betrieb durch die Schließung von Standorten mit niedrigem Umsatz und hält die guten Standorte (d. H. Mit starken Verkäufen). So ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es geschieht, eine schwache Garantie zu haben (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite
  5. Wenn Sie in ein "Mom & Pop" Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Principals, z.B. Sowohl Mama als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen.

Lage, Lage, Lage

Ein lausiges Restaurant kann es tun Gut an einer guten Lage, während die mit einem guten Menü an einem schlechten Ort scheitern kann. Ein guter Standort wird für den Betreiber einen starken Umsatz generieren und ist für Sie als Investor in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hoher Verkehrsaufkommen : Das wird mehr Kunden in das Restaurant ziehen und damit einen hohen Umsatz erzielen. Also ein Restaurant am Eingang zu einer regionalen Mall oder Disney World, ein großes Einkaufszentrum oder Colleges ist immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Das hohe Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sicht von der Straße begleitet werden. Dies wird die Werbekosten minimieren und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste zu kommen.
  3. Leichtigkeit des Austritts und Ausstiegs : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird viel Verkehr und hat große Sichtbarkeit, ist aber nicht in einer großartigen Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Darüber hinaus ist es nicht möglich, links abbiegen zu können. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer
  4. Ausgezeichnete Demographie : Ein Restaurant sollte gut in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen tun, da es mehr Menschen mit Geld zu verbringen hat. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um für höhere Mieten zu zahlen.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten verketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, gibt es eine gute Chance, dass er es überspringen wird und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt ca. 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Platz. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's braucht mehr Parkplätze als sitzen Restaurants, z.B. Olivengarten
  6. Hohe Umsatzerlöse : Der jährliche Bruttoeinkommen allein erzählt Ihnen nicht viel, da größer – in der Quadratmeterzahl – das Restaurant tendenziell höhere Einnahmen hat. So ist die Mietzinserhöhung ein besseres Maß an Erfolg. Bitte beziehen Sie sich auf die Ertragsquote im Bereich der Due Diligence für weitere Diskussionen.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Ort in der Nähe zu replizieren: Der Bereich hat einfach kein erträglicher Land, oder der Masterplan erlaubt es nicht mehr Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baustoffe zu bauen.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen ist der Zinssatz Ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Einzel-Mieter Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen ist, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Lenders bevorzugen auch nationale Markennamen Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht zu out-of-state Investoren vor allem, wenn die Restaurants befinden sich in kleineren Städten. So kann es eine gute Idee für Sie sein, in ein Franchise-Restaurant in großen Metro-Gebieten zu investieren, z.B. Atlanta, Dallas Im Jahr 2009 ist es eine Herausforderung, die Finanzierung für Sit-down-Restaurant-Akquisitionen, vor allem für Mama und Pop-und regionale Restaurants aufgrund der engen Kreditmarkt zu bekommen. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Tarif und die Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an den nationalen Franchise-Restaurants in den großen Metros halten.

Wenn die Cap Rate höher ist als Der Zinssatz des Darlehens, z Cap-Rate beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie übernehmen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash on Cash) höher als die Cap Rate. Darüber hinaus, da die Inflation in der nahen Zukunft wird erwartet, dass höher aufgrund der steigenden Kosten für Kraftstoff, das Geld, das Sie leihen, um Ihren Kauf zu finanzieren wird weniger wert sein.

Due Diligence Investigation

Vielleicht möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich entscheiden, mit dem Kauf voranzukommen:

  1. Die Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter generiert jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar. Die Kosten für Waren, z.B. Nahrungsmittel und Versorgungsmaterialien sollten ungefähr 30-35% des Umsatzes sein; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. So überprüfen Sie die Gewinne und Verluste (P & L) Aussagen, falls vorhanden, mit Ihrem Buchhalter. In der P & L-Anweisung sehen Sie das Akronym EBITDAR. Es steht für ] [19459019] [19459019] R ent. Wenn Sie nicht sehen, Lizenzgebühren in P & L von einem Franchise-Restaurant oder Werbekosten in der P & L von einem unabhängigen Restaurant, können Sie den Grund, warum zu verstehen. Natürlich werden wir unserstellen wollen, dass das Restaurant nach der Miete rentabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoeinkommens sehen. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft einen Schlag gemacht. Als Ergebnis haben die Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von rund 3-4% erlebt. Das scheint am meisten betroffen zu sein, wenn nicht alle, Restaurants überall. Darüber hinaus kann es ein neues Restaurant mehrere Jahre, um potenzielle Umsatzziel zu erreichen. Also erwarte nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Die Kreditgeschichte des Mieters : Wenn der Mieter eine Privatgesellschaft ist, können Sie die Kreditgeschichte des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet Paydex-Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d.h. persönliche Kredit-Geschichte-Score. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, mit höherer Punktzahl, die eine bessere Zahlungsleistung anzeigt. Ein Paydex-Score von 75 entspricht der FICO-Punktzahl von 700. Wenn also Ihr Mieter einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie wahrscheinlich die Mietschecks sofort erhalten.
  3. Rent to Revenue Ratio : Dies ist das Verhältnis der Basismiete über den jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d.h. je niedriger das Verhältnis, desto besser die Lage. Als Faustregel gilt das Verhältnis weniger als 10%, was bedeutet, dass der Standort einen starken Umsatz hat. Wenn das Verhältnis weniger als 7% ist, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich eine Menge Geld nach der Zahlung der Miete machen. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wohl nicht wichtig. Allerdings ist die Mietzinserhöhung nicht ein präziser Weg, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn macht oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Grundsteuern als Teil der Miete. Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des beurteilten Wertes – variieren von Staaten zu Staaten. Zum Beispiel in Kalifornien sind es etwa 1,25% des beurteilten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Einkommensquote von 8% in einem Staat rentabel sein und doch in einem anderen Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants neigen dazu, eine höhere Anzahl von Parkplätzen zu benötigen, weil die meisten Gäste dazu neigen, in einem kleinen Zeitfenster zu stoppen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter (SF) des Restaurantraums. Fast Food Restaurants können etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter eine Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, sollte es ein Feuer geben, das einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie zerstört. Natürlich ist dies nicht wünschenswert für Sie, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10% So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie wollen auch sicherstellen, dass die Versicherung auch Mieteinnahmen für 12-24 Monate deckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie zahlen, z.B. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohem Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : idealerweise sollten Sie in eine Eigenschaft investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z.B. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Das gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, also wird er da sein, um die Miete zu bezahlen. Starbucks neigen dazu, eine Prämienmiete $ 2 bis 4 pro SF monatlich zu zahlen, da sie sich oft an einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als $ 4 pro SF monatlich bezahlt, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen können, weil es schwer ist, einen Gewinn im Restaurantgeschäft zu machen, wenn der Mieter eine höhere Miete bezahlt. Einige Restaurants können eine Prozentsatzklausel haben. Das bedeutet neben der minimalen Grundmiete, der Betreiber zahlt auch einen Prozentsatz seines Umsatzes, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mietzinserhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel entweder eine jährliche Mietzinserhöhung von 2% oder eine Steigerung von 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mietzinserhöhung bevorzugen, da 5 Jahre eine lange Zeit ist, auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Zunahme als 10% Zunahme alle 5 Jahre. Außerdem, wie die Miete erhöht jedes Jahr so ​​auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapelle gleich bleibt, wird Ihre Investition im Wert schätzen. So gibt es keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z.B. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Leasinglaufzeit : Im Allgemeinen begünstigen Investoren langfristige, z.B. 20 Jahre Leasing, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedrigem Aufblasvorgang, z.B. 1% bis 2%, das ist gut Wenn jedoch das Aufblasen hoch ist, z.B. 4%, das heißt, Sie werden technisch weniger Miete bekommen, wenn die Mietzinserhöhung nur 2% beträgt. Also nicht ausschließen Eigenschaften mit ein paar Jahren links von der Miete, da es starkes Aufwärtspotenzial sein kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen abläuft, kann der Mieter möglicherweise viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegen Investitionsrenditen : Als Investor mögen Sie Eigenschaften, die eine sehr hohe Rendite bieten, z.B. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie angezogen werden, um eine brandneue Franchise-Restaurant zum Verkauf angeboten von einem Entwickler. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbel, Fixtures und Equipment (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20-jährigen absoluten NNN-Leasing, der eine sehr großzügige Miete pro SF bezahlt, z.B. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist bereit, dies zu tun, weil er nicht brauchen, um mit jedem Geld zu kommen, um ein Geschäft zu eröffnen. Die Anleger sind begeistert von der hohen Rendite; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Wer Geld verdient hat, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer darf nicht bereit sein, in harten Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital im Eigentum hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers fehlschlagen, können Sie nicht in der Lage sein, einen Mieter zu finden, der bereit ist, eine so hohe Miete zu bezahlen, und Sie können mit einem freien Restaurant enden.
  11. Aufzeichnungen des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 vor kurzem geöffneten Restaurants betrieben wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um Ihnen die Miete zu zahlen.
  12. Handelsbefestigungen : Einige Restaurants werden mit Handelsbeilagen verkauft, so stellen Sie sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds tun gut während des Abschwungs, sitzen-down Familie Restaurants neigen dazu, empfindlicher auf die Rezession aufgrund höherer Preise und hohe Kosten. Diese Restaurants können einen zweistelligen Rückgang des Jahresumsatzes erleben. Infolgedessen wurden viele Sit-down-Restaurants während der Rezession stillgelegt.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurücklehnen, zB 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist, so dass er das Eigentum verkaufen muss, um für seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder kann nicht der Fall sein; Allerdings ist dies eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurant-Betreiber, Geld aus den Aktien aus gutem Grund zu bekommen: Business Expansion. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist vielleicht nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann das Geld nicht ausgleichen, da die Kreditgeber oft nur 65% des Immobilienwertes in einer Refinanzierungssituation verleihen.
  2. Das Darlehen wird als langfristige Schulden in der Bilanz zeigen, die oft nicht positiv gesehen wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.

Sie sehen oft 2 verschiedene Auszahlungsstrategien, wenn man sich die Miete des Restaurants ansieht Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete bezahlt, damit sein Restaurantgeschäft eine gute Chance hat, rentabel zu sein. Er bietet auch eine konservative Cap-Rate für Investoren an, z.B. 7% Mütze Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag klein bis mäßig. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, weil der Mieter eher die Miete leisten kann.
  2. Deutlich höher als Marktmiete : Der Betreiber will sein Geld ausschöpfen, indem er die Immobilie viel höher als sein Marktwert kostet, z.B. $ 2M für eine $ 1M Eigenschaft. Investoren werden manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z.B. 10% Der Betreiber kann $ 5 der Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Eigenschaften $ 3 pro Quadratfuß ist. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort einen Verlust durch höhere Mieten erleiden. Allerdings erhält der Betreiber so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein.

Bodenvermietung

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Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant auf Boden Leasing zum Verkauf. Der Begriff Boden Leasing kann verwirrend sein, wie es bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und vermieten das Grundstück eines anderen Investors auf einer langfristigen, z.B. 50 Jahre, Bodenvermietung
  2. Sie kaufen das Land, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und dann in der Regel unterzeichnet eine 20 Jahre NNN Leasing, um das Los zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, dann wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgesandt. Die Kappenrate ist oft um 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie kaufen Land und Gebäude.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (ob seine eigenen oder geliehenen Gelder) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Ort ist Für sein Geschäft. Darüber hinaus, wenn der Mieter nicht die Mietzahlung zu machen oder nicht zu verlangsamen, das Gebäude mit erheblichem Wert wird Ihnen als Grundbesitzer zurückkehren. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl Geschäft als auch Gebäude, wenn er seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt man zweimal daran, die Mietschecks nicht zu schicken. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, das Sie sowohl das Land als auch Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Cap-Rate sind die großen Nachteile für Bodenleasing

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da die IRS Ihnen nicht erlaubt, ihren Grundstückswert abzuschreiben. So sind Ihre Steuerschulden höher. Die Mieter hingegen können 100% des Wertes der Gebäude und Ausrüstungen abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z.B. Tornados, einige Leasingverhältnisse können den Mietern erlauben, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu beenden, ohne die Liegenschaften in den letzten Jahren des Mietverhältnisses wieder aufzubauen. Leider ist dieser Autor nicht bewusst von Versicherungsgesellschaften, die Feuerversicherung verkaufen würde, da Sie nicht das Gebäude besitzen. So ist das Risiko erheblich, wie Sie am Ende besitzen eine sehr teure leere Menge ohne Einkommen und eine riesige Eigentumssteuer Rechnung.
  3. Einige der Leasingverhältnisse erlauben es den Mietern, keine Strukturen zu machen, z.B. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren der Miete. Dies kann verlangen, dass Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten ausgeben und damit negative Auswirkungen auf den Cashflow der Immobilie haben werden.

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Source by David V. Tran