Was ist die Unlösbarkeit des Titels unter dem Torrens-System in Australien?

Kostenlose Immobilienbewertung

Die Unzulässigkeit des Titels unter dem Torrens-System ist der garantierte Titel eines eingetragenen Inhabers. Das Gesetz sieht vor, dass das Torrens-System kein historischer Titel oder abgeleiteter Titel ist, sondern den Titel bei jeder Registrierung neu registriert. Nach Barwick CJ, der in Breskvar v Wall kurz und bündig sagte:

"Das Torrens-System … ist kein System der Registrierung des Titels, sondern ein System des Titels durch Registrierung."

Once Ein Interesse an Torrens Titelland wurde registriert, so dass der eingetragene Titel nicht aus Gründen des vorherigen Torrens-Titels widerrufen werden kann, wodurch dem registrierten Eigentümer ein unzulässiger Titel verliehen wird. Der Begriff "Unhaltbarkeit des Titels" wird, obwohl nicht ausdrücklich in den Torrens-Rechtsvorschriften erwähnt, durch Vorrangbestimmungen in s42 des Real Property Act (NSW) verliehen. Dieser Abschnitt gibt dem eingetragenen Inhaber eines Titels eine gesetzliche Eigentumsgarantie gegen fast alle anderen, die nicht im Folio und die meisten anderen im Folio eingetragen sind, mit einigen gesetzlichen Ausnahmen;

1. Betrug; die Aufschiebung der Unlösbarkeit;

2. Ein anderer Inhaber beansprucht dasselbe Land aus einem früheren Folio;

3. Unterlassung oder falsche Beschreibung von Land (Dienstbarkeiten)

4. Das Recht der Personen, sich an dem Land zu beteiligen; profit a prendre

5. Die falsche Beschreibung der im Folio enthaltenen Flurstücke oder Grenzen;

6. Ein Mieter mit einem Vertrag, der nicht älter als drei Jahre ist; und

7. Nicht-gesetzliche Ausnahmen wie persönliche Pflichten und persönliche Gerechtigkeit.

Bis zum Aufkommen des Torrens-Systems bestand das Hauptproblem im alten englischen System in der Komplexität und den damit verbundenen Folgekosten. Eine solche komplexe Angelegenheit war die Kündigungslehre und die Verpflichtung einer Untersuchung durch den Käufer zum Nachweis des Eigentums.

Im Wesentlichen bestand das Torrens-System darin, bei jeder Registrierung das Land an die Krone zurückzugeben und von dort Dort würde die Krone das Land dem eingetragenen Inhaber gewähren und damit die Kündigungspflicht aufheben. Dies schuf das, was als unlösbar für den Titel bekannt wurde; Brüche in der Dokumentenkette und der darin enthaltenen Behauptung waren irrelevant, da mit jeder Registrierung eine neue Kette geschaffen wurde.

Die Begriffe "undurchführbar" oder "undurchführbar" werden im Real Estate Act nicht erwähnt, sondern entstanden von Robert Torrens selbst und anschließend Rechtsprechung. Der Geheimen Rat erwähnte 1891 in Gibbs gegen Messer "unhaltbar". Gibbs gegen Messer stellte auch einen Präzedenzfall in Bezug auf die erste der gesetzlichen Ausnahmen dar; Betrug.

Die Ausnahme von Betrug stammt von Gibbs / Messer, in der der Begriff der verzögerten Unausführbarkeit dargelegt wurde. Es wurde festgestellt, dass das betrügerische Titeldokument im Namen einer fiktiven Person war; dass der gute Titel tatsächlich nicht an Dritte weitergegeben wurde. Wenn jedoch der nicht-fiktive Dritte den Titel an einen vierten übergeben hätte, wäre dies tatsächlich ein guter Titel, der die Unzulässigkeit aufhebt. Diese Idee wurde in Frazer v Walker weiter ausgeführt, in dem die Idee der verzögerten Unzulässigkeit von der Idee der unmittelbaren Unlösbarkeit unterschieden wurde. Der Titelinhaber hat die Unterschrift einer nicht fiktiven Person gefälscht und damit einen guten Titel bestanden, obwohl Betrug vorlag. Es wurde die Auffassung vertreten, dass der Dritte, solange er ein unschuldiger, gutgläubiger Käufer war und in keiner Weise an dem Betrug beteiligt war, die sofortige Untreißbarkeit des Eigentums ermöglichen würde. In Australien wurde dies durch das Urteil des Obersten Gerichtshofs in der Rechtssache Breskvar / Walln erteilt, das nach wie vor die Autorität für die Unzulässigkeit des Titels besitzt. Die Entscheidung wurde in späteren und neueren Fällen bestätigt, wie beispielsweise Westfield Management Limited gegen Perpetual Trustee Company Limited, Halloran gegen Minister für die Verwaltung von Nationalparks und Wildtieren von 1974, Farah Constructions Pty Ltd gegen Say-Dee Pty Ltd und Black gegen Garnock.

Für eine Ausnahme des gesetzlichen Betrugs muss es einen Betrug im Gegensatz zum gerechten Betrug und eine tatsächliche persönliche Unehrlichkeit oder eine mündliche Verletzung des eingetragenen Inhabers geben, die manchmal mit willkürlicher Blindheit oder freiwilliger Ignoranz einhergeht. Es muss auch das eigentliche Wissen oder die Kenntnis irreführender Verhaltensweisen und ein tatsächlicher Verlust oder Schaden eines eingetragenen Inhaberinhabers vorliegen.

Der Titel eines ganzen oder eines auf einem früheren Blatt registrierten Grundstücks kann ein Eigentum sein Vorrang haben vor einem Teilpaket oder einem auf einem späteren Folio registrierten Paket. Dies ist in s42 (1) (a) beschrieben. Überzeugende, nicht verbindliche Rechtsprechung dafür ist National Trustees Co / Hassett, bei der ein Zaun fünf Zoll südlich der nördlichen Grenze errichtet wurde und dort einige Jahre bestand. Cousins ​​J sagt bei 414

… [t]. Diese Tatsachenfeststellungen sind nicht von Bedeutung, da das Land in der Eigentumsurkunde des Klägers enthalten ist, die wie sein Kronenzuschuss dem Datum vorausgeht Die des Beklagten.

Hassett ist auch eine überzeugende Rechtsprechung in Bezug auf die gesetzliche Ausnahme von fehlerhaften oder falschen Landbeschreibungen im Folio. § 42 Abs. 1 Buchst. C enthält die gesetzliche Regelung dieser Ausnahme. Die Auslassung oder falsche Beschreibung von Parzellen, Teilparzellen oder Grenzen kann einen eingetragenen Inhaber mit einem verlässlichen Interesse gemäß diesem Abschnitt ergeben. § 45 und § 118 bieten jedoch einen gewissen Schutz für einen Käufer von Bona Fide.

§ 42 (a1) verweist ausdrücklich auf Dienstbarkeiten und deren falsche Beschreibung oder Auslassung aus dem Folio. Im Wesentlichen wird das Recht, das in der Dienstbarkeit besteht, vom Dienstwohnungsbesitz auf das beherrschende Wohnsitz übertragen. Daher, wie Kirby P. in Dobbie v. Davidson sagt, 19459002

Der allgemeine Zweck von Abschnitt 42 (b) [repealed now 42(a1)] besteht darin, die Rechte von Personen in Bezug auf nicht aufgezeichnete Erleichterungen vor dem Verlust dieser Rechte durch die Operation zu schützen

Dies bedeutet, dass Abschnitt 42 (a1) die Rechte des Inhabers des Wohnsitzes schützt, der z. B. Zugang zu seinem Land über den allgemeinen Grundsatz der Unantastbarkeit des Eigentums hat.

Bona fide Käufervorschriften und freiwillige Helfer

Wie bereits erwähnt, sehen die Abschnitte 42 (1) (c), 45 und 118 des Real Property Act (NSW) einem "Bona Fide-Käufer" gesetzliche Ausnahmen vor " vom Land. Der Schutz der Unbestechlichkeit des Eigentums steht jedoch nicht nur einem "Käufer" von Land zur Verfügung, sondern auch einem Freiwilligen, der für ein Geschenk keine Gegenleistung gezahlt hat. In Bogdanovic / Koteff wurde festgestellt, dass für Freiwillige derselbe Standard gilt wie für Käufer, die den vollen Wert haben, vorausgesetzt, sie erfüllen bestimmte Kriterien, was ein Geschenk und eine Eintragung ihres Titels ausmacht.

1. Der Spender muss alles Notwendige tun, um den Titel zu übertragen und alles Notwendige zu tun, um diese Übertragung über ihre Abberufung hinauszugehen.

2. Der Täter muss der eingetragene Inhaber werden.

Es sollte darauf hingewiesen werden, dass Bogdanovic gegen Koteff eine Entscheidung des NSW Court of Appeal ist und die Forschung keine Entscheidung des High Court über Freiwillige und Unzulässigkeit fand. In Ermangelung eines endgültigen Urteils des Obersten Gerichts muss jedoch geltend gemacht werden, dass die Regeln der Gerechtigkeit für den allgemeinen Grundsatz eines untragbaren Titels eines Freiwilligen gelten.

Öffentliche Rechte und Lasten – Das Recht eines Ministers Straßen, Erleichterungen und öffentliches Wegerecht über Land schaffen.

Enteignungsrechte der Regierung – Die Rechte der Regierung, Land für das öffentliche Interesse zu beanspruchen, zum Beispiel den Bau von Verkehrsinfrastruktur usw.

Dienstbarkeitsentschädigungen – Das Recht einer vorgeschriebenen Behörde, eine Erleichterung über Land zu schaffen, um Hilfsmittel wie Gas, Wasser, Entwässerung, Kanalisation usw. bereitzustellen.

Planungseinschränkungen – InHillpalm v Heavens Door wurde von Meagher gehalten JA, dass das Umweltplanungs- und -bewertungsgesetz Vorrang vor dem Immobiliengesetz haben muss, das die Unabweisbarkeit einräumt.

Baukonformitätsgesetze – umfasst auch Angelegenheiten wie illegale oder nicht genehmigte Bauarbeiten; Übergriffe; und Nichteinhaltung der Zoneneinteilung.

Bergbau- oder Explorationszuschüsse – Bergbaugesellschaften können bei der Regierung einen Pacht- oder Explorationslizenzvertrag für das Land einer Person beantragen. Diese Frage ist gegenwärtig beim Kohlebergbau in Queensland von großer Bedeutung.

Ungesetzliche Pflichten und persönliche Gerechtigkeit

Die Verpflichtungen des Käufers und des eingetragenen Landbesitzers Gesetz oder in Billigkeit können den Titel unter bestimmten Umständen nicht mehr machbar machen. Lord Wilberforce in der Rechtssache Frazer v Walker sagte:

[t] habe das Prinzip [of indefeasibility of title] keinesfalls das Recht eines Klägers bestritten, gegen einen eingetragenen Inhaber einen persönlichen Antrag zu stellen, der entweder rechtskräftig oder in Billigkeit begründet sei. für eine solche Befreiung, die ein in Personam handelndes Gericht gewähren kann.

Arten von Ausnahmen in Personam

1. Frühere vertragliche Verpflichtungen des eingetragenen Inhabers;

2. Gleichberechtigte Rechtsbehelfe (wie z. B. Treuhandvermögen)

Vertragliche Verpflichtungen – Bahr / Nicolay ist der behördliche Fall im Hinblick auf persönliche Ansprüche und die Unausführbarkeit des Eigentums. A verkaufte B ihr Land im Rahmen eines Vertrags, in dem B es für drei Jahre an A verpachtete. Eine Option in diesem Vertrag war, dass B nach der dreijährigen Pacht A eine Option zum erneuten Erwerb des Grundstücks geben würde. C kaufte dann das Land von B und akzeptierte die Bedingungen des bestehenden Vertrags ausdrücklich. Bei der Registrierung weigerte sich C, das Land unter Berufung auf die Unausführbarkeit seines Titels an A zurückzuveräußern.

In diesem Fall wurde entschieden, dass die eingetragenen Eigentümer dem Vertrag unterlagen, mit dem das Land ihnen übergeben wurde. und C musste daher A die Option anbieten, das Grundstück wieder zu kaufen. Dies wurde in den heutigen Rechtssachen wie Farah Constructions Pty Ltd gegen Say-Dee Pty Ltd, TEC Desert Pty Ltd gegen Commissioner of State Revenueaund Bank von South Australia Limited gegen Ferguson

Equitable Remedies- Farah Constructions Pty Ltd bestätigt v Say-Dee Pty Ltd ist der behördliche Fall in Bezug auf die persönliche Ausnahmeregelung der persönlichen Gerechtigkeit bei Unzulässigkeit des Titels. Diese Ausnahme besteht in Fällen, in denen der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie die Geltendmachung des wirtschaftlichen Eigentums nicht beanstandet. Es gibt eine Reihe von Präzedenzfällen, die uns eine Reihe von Grundsätzen geben, aus denen wir arbeiten können. Dies sind

1. Wenn eine Person zum rechtmäßigen Eigentümer von Land wird, indem sie wissentlich die Pflicht ihres Treuhänders verletzt. In Chan v Zacharia lösten Dr. Chan und Dr. Zacharia ihre geschäftliche Partnerschaft auf; Dr. Chan erneuerte jedoch wissentlich den Pachtvertrag für das Grundstück zu seinen Gunsten.

2. Kenntnis des Zugangs von Treuhandvermögen infolge von Verstößen gegen das Vertrauen oder von Pflichten des Treuhänders oder Kenntnis von Unterstützung bei der Verletzung. In der National Commercial Banking Corporation von Australia Ltd. gegen Batty wurde vom Schöpfungsempfänger ein Scheck auf das Treuhandkonto seines Unternehmens hinterlegt, wissend, dass der Scheck auf den Namen eines anderen Unternehmens ausgestellt wurde.

3. Gemeinsame Mietverhältnisse Zum Beispiel Joint Ventures in der Wirtschaft oder ein Zusammenbruch in einer Beziehung, in der Ehemann und Ehefrau Mitmieter waren.

Richtlinien für persönliche Ausnahmen von der Unzulässigkeit des Titels.

Laut dem Australian Property Law Journal Die australischen Gerichte haben bei der Betrachtung persönlicher Ausnahmen bestimmte Richtlinien aufgestellt:

Persönliche Ansprüche umfassen nur bekannte rechtliche oder gerechte Klagegründe.

Das Rechtsmittel kann nicht dazu benutzt werden, die Grundbegriffe zu untergraben des Torrens-Systems

Das Verhalten, aus dem sich ein persönlicher Anspruch ergibt, kann vor oder nach der Registrierung auftreten. und

Es muss ein unvernünftiges Verhalten des derzeit eingetragenen Inhabers mit sich bringen.

Die Unbesonnenheit reicht nicht aus, um einen persönlichen Anspruch durchzusetzen. Es ist "ein notwendiges, aber nicht ausreichendes Kriterium" und

Die Ausdrücke "persönliche Gerechtigkeit" und "Recht in Personam" liefern keine leere Leinwand, auf die ein Kläger ein Bild malen kann.

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg

Immobilienmakler Heidelberg
Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und kompetent


Source by Wayne P Davis

By continuing to use the site, you agree to the use of cookies. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close