Bei bestehenden Mietverträgen mit bestehenden Mietern bestehen bestimmte Gefahren, wenn Sie den Kauf eines Miet- oder Einfamilienhauses (SFH) in Betracht ziehen. Während die Mehrheit der Investoren Einfamilienhäuser für den Großhandel, die Rehabilitation oder den Großhandel kauft, betrachten viele andere Investoren eine Einkommensquelle aus einer Immobilie als ihr Ziel.
Beim Kauf einer Immobilie ohne Mieter in der Immobilie ist der Abschluss unkompliziert. Die Steuern werden bis zum Abschlussdatum abgegrenzt, und andere Beträge werden bei Abschluss abgerechnet. Beim Abschluss von Immobilien mit Mietern werden jedoch andere Überlegungen sehr wichtig.
Die erste ist eine Kaution, die der Mieter beim ehemaligen Eigentümer hinterlegt hat. Diese Einlagen müssen in der Regel auf einem separaten Treuhandkonto hinterlegt werden. In einigen Bundesstaaten, Landkreisen und Städten ist die Hinterlegung dieser Mittel sehr streng. Neue Vermieter verwenden häufig die Mieteinlagen der Mieter als Teil ihres Betriebskapitals und gehen davon aus, dass die Mieter beim Verlassen des Mieters über die verfügbaren Mittel verfügen. Die Tatsache, dass einige Vermieter niemals die Erstattung von Einlagen beabsichtigen, hat dazu geführt, dass alle Vermieter von wohlmeinenden Gesetzgebern mit restriktiven Treuhandgesetzen bestraft werden müssen.
Die zweite Ausgabe ist der Pachtvertrag des ehemaligen Eigentümers mit dem Mieter in der Immobilie. Zu den wichtigsten Bedingungen dieser Mietverträge gehören die Höhe der Miete, wann und wie die Miete bezahlt wird, die Mietdauer, Räumungsgründe, Untermietverträge, Heilfristen für Verstöße gegen die Mietverträge und verlängerbare Bedingungen. Sehr wichtig sind die spezifischen Bedingungen für die Rückgabe einer Kaution für den Mieter, da der Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer endet und der Mieter ausscheidet.
Es ist sehr wichtig, dass jeder Mietvertrag vor dem Abschluss gelesen und bestätigt wird. Wenn ein Mieter keinen Pachtvertrag hat, ist er möglicherweise ein Hausbesetzer und muss möglicherweise per Gerichtsbeschluss entfernt werden. Gerichtliche Räumung ohne Leasing kann ein langwieriger und immer teurer Prozess sein.
Häufig teilt ein Verkäufer eines Einkommensobjekts einem potenziellen Käufer mit, dass die Mieten gegenüber den derzeitigen Mietern erhöht werden können. Dies kann abhängig von den Mietsteuern, den Mietbedingungen des Mieters, dem Wettbewerb in der Umgebung für Mieter und dem Zustand oder dem Standort der Immobilie möglicherweise zutreffen. Gehen Sie nicht davon aus, dass Mietsteigerungen automatisch mit neuen Mietern vorgenommen werden können.
Das größte Problem bei bestehenden Mietern sind die mit niedrigen Mieten und langen Mietverträgen. Diese sogenannten "Sweetheart" -Pachten können sich zwischen dem Vermieter und einem Verwandten oder Freund befinden, aber der neue Käufer muss sich an diese bestehenden Pachten halten, bis sie auslaufen oder der Mieter aus wichtigem Grund vertrieben wird. Diese Pachtverträge für Geliebte werden manchmal an andere Mieter weitervermietet (Untervermietet), und der Differenzbetrag ist ein Gewinn für den früheren Mieter.
Eine Möglichkeit, diese bestehenden Pachtverträge zu stoppen, ist ein Buy-out durch den Vermieter. Das mag teuer klingen, aber rechnen Sie aus, wie viel Sie monatlich verlieren, wenn Sie die Mieten erhöhen und dem aktuellen Mieter ein Angebot für diesen monatlichen Umsatzausfall machen. Der beste Schutz besteht darin, jeden Mietvertrag sorgfältig zu lesen und den Mieter jeder Einheit erneut zu unterzeichnen. Leider wird ein Vermieter, der in seiner Eile zu verkaufen ist, manchmal Pachten für Mieter herstellen, die keine echten Pachten sind. Ihre Verpflichtung besteht darin, dass Sie die Mietpacht einhalten, auch wenn Sie vom früheren Eigentümer in die Irre geführt wurden. Dies wird zu einem Problem zwischen dem früheren Eigentümer und Ihnen und dem Mieter ist nicht beteiligt.
Zusammenfassend: Schließen Sie Ihren Kauf immer mit den vom Verkäufer gezahlten Leasing-Einlagen getrennt auf Ihr Treuhandkonto oder als Gutschrift auf dem HUD-1-Abschlussauszug ab. Wenn der Verkäufer Ihnen Guthaben auf dem HUD-1 gutschreibt, geben Sie sofort Geld als Mieteinlagen an, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben ist, wo sich die Immobilie befindet. Schließen Sie Ihren Einkauf am Ende des Monats ab. Alle neuen Mietzahlungen werden von Ihnen und nicht vom ehemaligen Vermieter eingezogen.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Dave Dinkel